最低2万+！跑马地花园，为啥沦落至今？

（具体是啥你们自己猜）

唉，一谈起天河房价，有两个小区至今是谜......

第一个小区，名叫棠德花苑，位于广州金融城核心地段上。

第二个小区，则叫跑马地花园，位于震慑八方的珠江新城！

很显然，这两个小区都出生金贵，手握一副很好的牌。按道理来说，怎么打都不至于太差。

可偏偏呀......就出了意外！

以至于现在，一提起这两个小区，大家就纷纷摇头！

那么，问题到底出现在了哪里呢？

你看前者哈，在金融城非常好的地段上，家门口又是地铁，配套也非常成熟，理应房价很贵吧？

但结果却是，房价却万年不涨，目前单价1万+成交的房源，都挺多的！

◆ 棠德花苑地理位置示意图

这听起来是不是很不可思议？！

金融城这样的地段，卖地都要4万/㎡吧？然而，这个二手房小区，房价竟然只卖1万多！

至于原因嘛，二娃之前有专门写过文章报道和分析过，感兴趣的朋友，可以点击回顾一下⇨：单价1万+，棠德花苑，为啥沦落至今？

◆ 棠德花苑实景图

而今天，二娃想要重点聊的，则是第二个小区：跑马地花园！

之所以今天聊天，主要原因有两个：

第一、我想搞清楚，为什么它会成为珠江新城价格最便宜的住宅小区？

第二、大家都很好奇，隔壁跑马场正式开拆！若真的把SKP搞来了，片区得到开发，会不会拉升跑马地花园的房价？它是不是快熬出头了？

带着这样的疑问，两天前，二娃去到了这个小区进行实地探访。

下面，我就把我此次之行的感受，分享给大家。

◆ 跑马地花园实景图

01跑马地花园给我的几个感受

1）地段是真的好！

关于地段，毋庸置疑，跑马地花园确实杠杠滴。项目紧靠珠江新城跑马场，隔壁就是二手房小区越秀星汇雅苑。

哪怕是汇悦台、保利玥玺湾这种豪宅，也都在它附近。

距离潭村地铁口也只有800米，步行就可以抵达。而周边配套啥都有，去哪里也都非常方便。

◆ 跑马地花园位置示意图

2）没有我想象那么破！

另外，去了现场后我发现，这个小区没有我想象那么破，那么老，起码全都是电梯房，不存在楼梯楼。

整个小区，分为3期。1期是最吵的，靠近黄埔大道，楼层为32层。

◆ 这是1期楼栋外立面

◆ 这是1期的景观

2期看起来相对更破，但却是房价最贵的，因为它是9-12层的小高层，并且梯户比少，是南北向的格局，户型相对来说更加方正，也更安静。

◆ 这是2期外立面实景图

◆ 这是2期低楼层阳台景观

3期呢，33层高，从外立面看是整个小区最新的，但实际上却是整个小区房价最便宜的一期。因为梯户比很高，3梯16户设计，并且很多小户型。

◆ 这是3期外立面实景图

看到这里的时候，我脑子出现了一个疑问：好像没有那么差啊？和越秀区很多二手房比，这个都算不上老破小吧？

所以，为啥房价一直涨不起来，甚至成为了整个珠江新城房价最低的小区呢？

一开始，我还带着这样的疑惑，开始为小区不平。

直到我了解到了下面这些信息后，开始绝望了......

3）管理很差！

相信在这里住过的人，应该都有深刻体会吧？

小区大门，其实是没有大门的，就一个闸口，保卫亭里面坐着一个中年妇女。二娃没有做任何报备，跟着别人就轻而易举进去了。

物业管理形同虚设，或者说，物业管理=没有管理。

此外，有个让我印象特别深刻的事情，那就是我在看房的过程中，穿过小区园林某几个地方的时候，都闻到了一股尿骚味，而且味儿很重！

◆ 小区园林

我不知道这是人导致的，还是宠物导致的......

还有，小区园林里面，特别多屎！当然，从样子来看，应该不是人拉的，而是狗拉的。

◆ 这些过道两边，就蛮多狗屎的

别问我，为啥没有照片！我想......正常人，是不会喜欢看这种照片的吧？

4）人员是又杂又乱

带看人员跟我说，在这个小区自住的业主特别少，基本都是租客为主。尤其是三期的房子！3梯16户设计，很多40㎡-60㎡的小户型，很多都是在天河上班的人。

另外，二娃也有认识的朋友在这里租房住，对方跟我说，还有一些用来做民宿之类的。甚至还有疑似用来做那啥的......

反正人员混乱，管理又差！

◆ 3期楼梯间，户数分布图

值得一提的是，3期不仅户数多，小户型还不能用燃气，大户型才可以。所以，与其说是住宅，但居住体验，更像是公寓。

反正看下来后，我终于明白，为啥这个小区在这样的地段上，房价却根本涨不了了。

因为，它真的除了地段，就是地段！其他真的......都不太行

02房价最低2万+，租金其实也不贵！

那么，目前小区房价，到底又是个什么水平呢？

二娃当天看了好几套房子，一期、二期、三期都有看。整体来说就是贵的3-4万/㎡，便宜的2万+也有。

不过，成交单价2万+的，基本都是3期建面约45-48㎡的大单间户型。并且还是东向。

但户型比较方正，且是南向三房的，其实成交价又还可以，能去到4字头。

这也是可以看到跑马场的户型。

至于租金，其实真的还挺便宜的。

比如，二娃看过一套一期的房源，130㎡三房两卫，高楼层，大客厅，目前业主放租，6000块就能租。

而40多平米的一房一厅，3000块就可以租到。在这样的地段来说，确实不算贵。

03跑马场，能带飞跑马地花园吗？

恕我直言：带飞不了！

起码目前这个市场行情下，跑马场地块的启动，无法带飞板块房价，更带飞不了跑马地花园的房价。

逻辑很简单：这就好比，学渣同桌换成了一位学霸，你觉得学渣从此就脱离学渣的身份，转身变成一位学霸了吗？

很明显，并不会！学渣，依旧还是学渣，而学霸，依旧是学霸。

◆ 跑马场现状实景图

只不过呢，学渣在学霸的帮助下，还是会好一些，变得不那么学渣。

所以，在我看来，跑马场启动，短期内利空跑马地花园，但长期来看，是利好跑马地花园的。

◆ 跑马地花园高层实景图

至于带飞，那不可能！

因为跑马地花园的价值，底层逻辑还是由自身综合素质决定的。如果不从自身去改变，那5年后，10年后，它依旧还是珠江新城房价最便宜的小区。

对此，你赞同吗？