2026年楼市观察：老旧小区成交率为何反增？

15城数据揭示楼市新趋势：“老破小”逆袭背后的居住逻辑变迁

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33.6%！深圳超三成二手房楼龄超20年，“老破小”成交占比攀升

2025年全年的楼市数据陆续出炉，一个看似矛盾的现象浮出水面。一方面，市场关于“好房子”、品质住宅的讨论日益热烈，另一方面，多个重点城市的二手房成交数据却显示，楼龄较长、设施相对陈旧的所谓“老破小”房源，其成交占比正在稳步提升。这并非个别城市的偶然波动，而是一种在多个能级城市中都能观察到的趋势。

国家统计局公布的2025年12月数据显示，70个大中城市里，二手房价格环比下降的城市仍有近70个。市场整体承压的背景下，价格更具弹性的老旧房源，反而显现出独特的流动性。深圳的成交结构颇具代表性。当地机构的年报指出，深圳二手房成交中，楼龄在21年至30年的房子占比最高，超过了三成。如果把楼龄16年以上的房子算在一起，占比超过了一半。

反观楼龄在10年内的“次新房”，成交占比反而只有四分之一左右。这种成交结构的变化，清晰折射出当前市场买卖双方心态的转变。价格，成为了撬动交易最核心的杠杆。在经历了前几年的市场调整后，不少老旧小区的房价出现了更大幅度的回调，这使得房屋的总价门槛显著降低。

对于许多首次置业的刚需家庭，或是急需在城市落脚的新市民而言，用更低的总价换取一个位于成熟城区、拥有稳定生活和交通配套的住所，其现实吸引力远远超过了对新房光环的向往。上海外环内一些总价可控的老工房，以及广州越秀、荔湾等老城区的小户型房源，近期带看量和成交周期都有所改善，便是这种逻辑的体现。

与此同时，一场由改善型需求主导的“换房链”正在启动。部分经济条件较好的家庭，希望出售旧宅，置换更新、品质更好的住房。他们的出售行为，为市场增加了大量来自成熟社区的二手房源。这些房子可能楼龄不新，但地段优越，配套齐全。当它们以更实惠的价格进入市场时，正好对接了前述刚需家庭的购买力。

这就形成了一种微妙的“市场接力”：改善家庭卖出“老破小”，购入“好房子”；刚需家庭接手“老破小”，实现“上车”梦。交易的活跃，并非源于对老旧物业本身的追捧，而是对其所承载的“核心资源”的认可。这些资源，是经年累月形成的优质学区、密集的地铁网络、举步即达的商场与医院，以及充满烟火气的成熟社区氛围。

在城市化进程进入新阶段的今天，许多城市的发展重点从大刀阔斧的规模扩张，转向了精细化的城市更新与存量提升。新区规划固然美好，但配套的成熟需要时间，通勤距离则是无法回避的成本。相比之下，老城区虽然城市界面旧一些，但“里子”厚实，生活便利度极高。这种“所见即所得”的确定性，在当下环境中显得尤为珍贵。

有人认为，这些楼龄二三十年的房子，未来会面临设施老化、维护困难等一系列问题，甚至担忧其价值。这种担忧可以理解，但也不必过度悲观。一个基本事实是，中国正在加速进入存量房时代。对于巨量的存量住房，尤其是位于核心区域的住宅，如何维护、更新乃至改造，已经不是一个市场选择题，而是一个城市管理的必答题。

近年来，从中央到地方，相关政策框架正在逐步构建。住房和城乡建设部已多次提出，要研究建立房屋体检、养老等制度。北京、上海等地早已开展老旧小区综合改造试点多年，内容涵盖加装电梯、更换管道、增补停车设施等。一些地方还在探索“原拆原建”等更新模式。这些动向都表明，对于存量住房的维护和可持续利用，正在被纳入系统性的治理轨道。

当然，这绝不意味着所有“老破小”都值得买入。市场的分化同样剧烈。判断的关键，在于房子脚下土地所蕴含的“居住价值”是否坚实。这种价值，由持续的人口流入、强劲的产业支撑、稀缺的区位条件和不可复制的配套共同决定。在人口持续流入的一二线核心城市，优质地段的老旧小区，其价值根基依然牢固。

反观一些人口增长乏力、产业支撑薄弱的城市，或者远离核心都市圈的远郊区域，即便是崭新的房子，也可能面临需求不足、流动性枯竭的困境。那里的“新”，无法对冲“远”和“空”带来的价值损耗。因此，当前的楼市现象，本质上是一次深刻的价值重估。它促使购房者、投资者和市场参与者，必须超越“新旧”的表面标签，去深入审视房产背后真正的价值支撑。

2026年的房地产市场，“分化”将是贯穿全年的主题。这种分化，不仅体现在城市与城市之间，也体现在同一个城市的不同板块之间，甚至体现在不同品质、不同房龄的房源之间。“老破小”成交占比的提升，是市场自我调节、需求理性回归的结果。它告诉我们，当喧嚣退去，决定一个居住空间价值的，最终还是那些最基本的东西：位置、配套、可承受的价格，以及那份实实在在的生活便利。这或许比任何喧嚣的概念，都更接近住房的本质。