城楼网|2025年商业地产租金“双降” 市场步入存量价值运营时代

2月2日，中指研究院最新发布《2025中国商业地产租金指数研究报告》。

商铺租金指数运行分析

2025年以来，提振消费各项政策落地显效，消费市场保持平稳增长。2025年，我国实现社会消费品零售总额50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年全年加快0.2个百分点，但6月以来单月增速连续7个月下滑。消费品以旧换新政策效果明显，2025年商品零售同比增长3.8%，增速较2024年全年加快0.6个百分点；扩大服务消费政策多点发力，带动服务消费潜力释放，2025年服务零售额同比增长5.5%，但餐饮收入增速下滑至3.2%。多数零售商业项目仍选择以价换量降空置，重点城市商铺租金延续2024下半年以来下跌态势。

百街商铺租金：2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81%。

2025年，服务消费保持较快增长，尤其是文旅相关消费增速较快，少数位于核心商圈的城市地标性商业街或具备文旅属性的商业街客流和租金仍相对稳健。餐饮收入增速放缓，叠加优质购物中心的冲击，多数商业街经营承压，租金下行。根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2025下半年，百街商铺平均租金为24.05元/平方米/天，环比下跌0.47%，跌幅较2025上半年扩大0.12个百分点，全年累计下跌0.81%，跌幅较2024年累计跌幅扩大0.39个百分点。

百MALL商铺租金：2025下半年重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金同比下跌0.34%。

2025年，消费市场平稳运行，带动商铺租赁需求释放。购物中心经营情况整体好于商业街，但多数项目仍选择以价换量稳定出租率，尤其是有新开业项目入市的商圈，存量项目受竞争压力影响多选择降低租金。根据全国15个重点城市典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2025下半年，百MALL商铺平均租金为26.99元/平方米/天，环比下跌0.22%，跌幅较2025上半年扩大0.1个百分点，全年累计下跌0.34%，跌幅较2024年累计跌幅扩大0.28个百分点。

租金趋势：提振消费政策将继续发力，带动商铺租赁需求释放，但短期内租金或继续下行。

2025年，消费市场平稳增长，但下半年增速放缓。消费品以旧换新政策带动家电/3C、家具等品类零售额快速增长，但餐饮消费整体增长放缓。多数零售商业项目仍选择以价换量降空置，重点城市商铺租金跌幅扩大。

展望未来，《“十五五”规划建议》提出“建设强大国内市场，加快构建新发展格局”“坚持扩大内需战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合”，同时提出要“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式。”2026年作为“十五五”开局之年，受益于大力提振消费、扩大有效投资的政策导向，作为消费空间载体的零售商业仍具备发展潜力，商铺租赁需求有望继续释放，但短期内租金或难改下行态势。零售商业运营商需顺应趋势，提升运营能力，稳健经营，同时以数字技术与人工智能驱动运营提质增效，并紧抓不动产金融机遇强化资产管理能力，实现高质量发展。

重点城市市场表现：消费平稳增长，但实体商业增量供应放缓，商铺租赁需求整体偏弱。

（1）成都、上海等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场增长较快

（2）中央及地方围绕大力提振消费出台系列政策，支撑消费增长

（3）重点城市商铺供应趋势：15城新开业零售商业项目减少，纯商办用地成交处近年低位，增量供应放缓；商办用地：15城纯商办用地成交面积连续5年下降，未来新开发项目或持续减少

（4）重点城市商铺需求趋势：商铺租赁需求整体偏弱，零售业态需求相对稳健，餐饮业态略显疲软

写字楼租金指数运行分析

租金变动：2025年四季度重点城市写字楼租金环比下跌0.44%，全年累计下跌1.82%。

2025年，部分城市写字楼供应较2024年增加，但需求仍相对乏力，市场供大于求态势加剧，写字楼租金延续下跌态势。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.53元/平方米/天，环比下跌0.44%，跌幅较三季度扩大0.11个百分点，全年累计下跌1.82%，累计跌幅较2024年全年收窄0.03个百分点。

租金趋势：写字楼市场或延续调整态势，短期内租金仍存在下行压力。

2025年12月，中央经济工作会议强调要“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”“坚持创新驱动，加紧培育壮大新动能。深化拓展‘人工智能+’”。从需求端来看，预计2026年宏观政策将持续发力，巩固经济稳中向好态势，为写字楼市场恢复提供支撑，数字经济、人工智能等新质生产力领域企业的写字楼租赁需求有望释放，带动少数以科技为主导产业的商圈写字楼市场逐步恢复，随着产业结构优化升级，部分核心一二线城市或逐渐实现写字楼市场新旧动能的转换。但这类需求尚不足以拉动整个写字楼市场企稳，在重点城市写字楼市场需求整体仍偏弱的情况下，2026年市场或延续调整态势，写字楼租金短期内或继续下行。

存量时代，写字楼竞争核心从“空间租赁”转向“价值运营”，写字楼运营企业需重视产业生态打造和服务体系升级，重点关注科技、金融、专业服务、高端制造、生物医药等行业需求，吸引优质租户；同时对存量项目进行更新改造或功能转换，如引入商业、酒店等业态，丰富配套设施，提升资产价值，打造能穿越周期的韧性资产。

重点城市写字楼需求趋势：南京、成都等城市甲级写字楼空置率上升，TMT行业大面积租赁需求较多

空置率：2025年，供应增加叠加需求乏力，部分城市写字楼空置压力增加。

2025年以来，部分城市写字楼供应有所增加，新增租赁需求增长乏力，供需错配加剧，导致空置率上升，租赁市场仍存较大压力。根据中指数据，2025年四季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为11.8%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为11.6%、16.5%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、长沙、武汉等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。从空置率变化来看，2025年四季度，广州、上海、深圳、苏州、成都、南京、武汉等城市甲级写字楼空置率均较上年四季度有所上升。

租赁案例：金融、TMT、商务服务业需求依旧相对旺盛，1万平以上租赁案例中TMT行业占比超六成。

2025年，中指数据共监测到写字楼大宗租赁案例366笔，其中金融业、TMT行业、商务服务业租赁需求相对较多，租赁案例合计占比近六成。具体来看，金融业监测到87宗案例，占比24%；TMT行业、商务服务业分别监测到69宗、46宗案例，占比分别为19%、13%；零售/贸易、交通运输/仓储物流行业监测案例数量在20-30宗之间，合计占比约14%；其他行业企业监测案例均在20宗以内，合计占比约31%。

分面积段来看，租赁面积在1万平方米以上的监测案例中，TMT行业监测案例数量共14宗，占比64%。同时，小面积需求有所增加，2000平方米以内的监测案例共178宗，占比49%，较2024年全年增加4.9个百分点。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）

责编：李霞

编审：莫 非

监制：张立果

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