2025中国商业地产租金指数研究报告

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商铺租金指数运行分析

2025年以来，提振消费各项政策落地显效，消费市场保持平稳增长。2025年，我国实现社会消费品零售总额50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年全年加快0.2个百分点，但6月以来单月增速连续7个月下滑。消费品以旧换新政策效果明显，2025年商品零售同比增长3.8%，增速较2024年全年加快0.6个百分点；扩大服务消费政策多点发力，带动服务消费潜力释放，2025年服务零售额同比增长5.5%，但餐饮收入增速下滑至3.2%。多数零售商业项目仍选择以价换量降空置，重点城市商铺租金延续2024下半年以来下跌态势。

1.百街商铺租金：2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81%

图：2018-2025年全国重点城市主要商业街平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

2025年，服务消费保持较快增长，尤其是文旅相关消费增速较快，少数位于核心商圈的城市地标性商业街或具备文旅属性的商业街客流和租金仍相对稳健。餐饮收入增速放缓，叠加优质购物中心的冲击，多数商业街经营承压，租金下行。根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2025下半年，百街商铺平均租金为24.05元/平方米/天，环比下跌0.47%，跌幅较2025上半年扩大0.12个百分点，全年累计下跌0.81%，跌幅较2024年累计跌幅扩大0.39个百分点。

2.百MALL商铺租金：2025下半年重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金同比下跌0.34%

图：2018-2025年全国重点城市主要商圈（购物中心）平均租金及变化

数据来源：中国房地产指数系统

2025年，消费市场平稳运行，带动商铺租赁需求释放。购物中心经营情况整体好于商业街，但多数项目仍选择以价换量稳定出租率，尤其是有新开业项目入市的商圈，存量项目受竞争压力影响多选择降低租金。根据全国15个重点城市典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2025下半年，百MALL商铺平均租金为26.99元/平方米/天，环比下跌0.22%，跌幅较2025上半年扩大0.1个百分点，全年累计下跌0.34%，跌幅较2024年累计跌幅扩大0.28个百分点。

3.租金趋势：提振消费政策将继续发力，带动商铺租赁需求释放，但短期内租金或继续下行

2025年，消费市场平稳增长，但下半年增速放缓。消费品以旧换新政策带动家电/3C、家具等品类零售额快速增长，但餐饮消费整体增长放缓。多数零售商业项目仍选择以价换量降空置，重点城市商铺租金跌幅扩大。

展望未来，《“十五五”规划建议》提出“建设强大国内市场，加快构建新发展格局”“坚持扩大内需战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合”，同时提出要“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式。”2026年作为“十五五”开局之年，受益于大力提振消费、扩大有效投资的政策导向，作为消费空间载体的零售商业仍具备发展潜力，商铺租赁需求有望继续释放，但短期内租金或难改下行态势。零售商业运营商需顺应趋势，提升运营能力，稳健经营，同时以数字技术与人工智能驱动运营提质增效，并紧抓不动产金融机遇强化资产管理能力，实现高质量发展。

4.重点城市市场表现：消费平稳增长，但实体商业增量供应放缓，商铺租赁需求整体偏弱
成都、上海等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场增长较快

图：2025年代表城市社会消费品零售总额及同比增速

注：天津未公布社零总额绝对值，2025年同比微增0.3%，苏州尚未公布全年数据，1-11月累计同比增长2.8%，以上两个城市未在图中显示。

数据来源：各城市统计局，

分城市来看，2025年，重庆、上海社零总额相对较高，均超1.6万亿元，北京、成都、广州、深圳在1.0-1.4万亿元之间，消费市场空间亦较大；杭州、武汉、南京、青岛、长沙社零总额在5000亿元-1万亿元之间，南昌、海口社零总额相对较低，在3000亿元以内。从同比增速来看，成都、广州、上海、武汉、长沙、杭州2025年社零总额同比增速高于全国水平，消费市场增长较快，超半数代表城市2025年社零总额同比增速超2024年水平。

（2）中央及地方围绕大力提振消费出台系列政策，支撑消费增长

大力提振消费是2025年经济工作首要任务，“十五五”时期将维持提振消费基调不变。3月，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，从城乡居民增收促进行动、消费能力保障支持行动、服务消费提质惠民行动、大宗消费更新升级行动、消费品质提升行动、消费环境改善提升行动、限制措施清理优化行动、完善支持政策等8个方面部署30项行动任务。10月发布的《“十五五”规划建议》和12月召开的中央经济工作会议均强调要深入实施提振消费专项行动，预计2026消费对经济的支撑作用或进一步加强。

具体举措上，消费品以旧换新加力扩围，支撑消费稳步增长。1月，国家发改委、财政部印发《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，继续向地方直接安排超长期特别国债资金，用于支持消费品以旧换新，资金分配向2024年消费品以旧换新工作成效较好的地区适度倾斜，同时对可以享受补贴的消费品范围进行扩围。截至9月末，3000亿元中央资金已分四批全部下达，2025年以旧换新相关商品销售额超2.6万亿元，惠及超3.6亿人次。2026年，消费品以旧换新政策继续实施，在支持范围、补贴标准及实施流程方面进行了优化，体现了“精准发力，提质增效”的特征。

扩大服务消费政策发力，带动服务消费潜力释放。4月商务部等9部门发布《服务消费提质惠民行动2025年工作方案》，共48项具体举措，既涵盖了餐饮、住宿等主要行业领域，也包括了旅游列车、微短剧等新业态、新场景，推动扩大服务供给、创新多元化消费场景、提升服务品质、改善消费体验，释放服务消费发展潜力。9月商务部等9部门联合发布《关于扩大服务消费的若干政策措施》，从培育服务消费促进平台、丰富高品质服务供给、激发服务消费新增量、加强财政金融支持、健全统计监测制度等5个方面提出19项任务举措。2026年1月国新办新闻发布会上，商务部提出将继续实施服务消费提质惠民行动，加力培育服务消费新增长点。

此外，2025年中央在汽车消费、文旅消费、消费“三新”试点、加快零售业数智供应链发展、城市商业提质、零售商业创新提升、城市一刻钟便民生活圈建设、国际消费中心城市培育建设等方面也推出了相关政策。

财税金融方面亦有多项支持政策落地。5月7日，央行等三部门介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，宣布降息降准、设立5000亿元服务消费与养老再贷款等支持政策，释放出较强的稳市场稳预期信号。截至2025年9月末，全国服务消费重点领域贷款余额2.8万亿元，同比增长4.9%。6月，央行等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，从支持增强消费能力、扩大消费领域金融供给、挖掘释放居民消费潜力、促进提升消费供给效能、优化消费环境和政策支撑保障等六个方面提出19项重点举措。8月，财政部等3部门发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，更好发挥财政资金对提振消费的支持引导作用，降低居民消费信贷成本。

地方层面，各地紧密结合中央政策导向，围绕提振消费这一关键点，聚焦服务消费、首发经济、培育建设国际消费中心城市、商圈提质升级等多个方向发布相关政策，推动消费市场持续恢复和升级。

整体来看，近三年我国扩大内需基调不变，但对于消费的提法从“恢复和扩大消费”到“促进消费稳定增长”再到“大力提振消费”，政策力度逐年加强，政策目标从对冲短期冲击转向挖掘和巩固中长期增长动能，巩固消费作为经济“主引擎”的地位。政策不但聚焦增加优质供给、创新消费场景等供给侧改革，也提出“城乡居民增收促进行动”等提升居民消费能力的措施，激发消费市场活力，释放居民消费潜力。

“十五五”时期，我国将继续坚持扩大内需这个战略基点，形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式。2026年是“十五五”开局之年，在“坚持内需主导，建设强大国内市场”政策导向下，大力提振消费仍将是扩大内需的核心抓手，优化实施消费品以旧换新、培育服务消费新增长点等方面政策或将陆续出台，推动消费市场稳步增长。

重点城市商铺供应趋势15城新开业零售商业项目减少，纯商办用地成交处近年低位，增量供应放缓

• 新开业零售商业项目：2025年15城新开业项目131个，较2024年减少18%

2025年，15城零售商业项目供应有所减少，布局向一线城市聚拢，存量改造成为新开业项目重要来源。根据中指数据，2025年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业项目131个，较上年同期减少28个，开业面积约1100万平方米，同比下降19%。存量改造成为新开业项目重要来源，2025年15城新开业零售商业项目中，存量改造项目共21个，占比16%。

分城市等级来看，一线城市新开业零售商业项目64个，较2024年减少7个，开业面积约530万平方米，同比小幅增长4%。其中，深圳、上海新开业零售商业项目体量相对较大，均在160万平方米左右，北京、广州新开业面积在130万方以内。

二线代表城市新开业零售商业项目数量67个，较2024年减少21个，开业面积约580万平方米，同比降三成。其中，重庆新开业体量较大，为114万方，武汉、杭州、南京、长沙、苏州在60（含）-100万平方米之间，青岛、成都、天津、南昌在35万平方米以内，海口未监测到3万方以上新开业零售商业项目。

开业节奏方面，2025上半年15城共新开业零售商业项目44个，占全年总数的34%，其中5月是开业高峰（2024年为6月），2月无新开业项目。2025下半年15城共新开业零售商业项目87个，占全年总数的66%，与2024年规律相同，9月、12月是开业高峰。

• 商办用地：15城纯商办用地成交面积连续5年下降，未来新开发项目或持续减少

2021年起，重点城市（市本级）纯商办用地成交规模整体大幅下滑，预计未来新开发项目或持续减少，存量改造项目占比或进一步提升。2025年，15个重点城市（市本级）纯商办用地成交规划建筑面积为1808万平方米，同比微降0.4%，总量处近10年低位，仅为高点（2020年）的38%。其中，一线城市成交面积为327万平方米，同比下降34.9%；二线代表城市成交面积为1481万平方米，同比增长12.8%。

重点城市商铺需求趋势：商铺租赁需求整体偏弱，零售业态需求相对稳健，餐饮业态略显疲软

提振消费政策多点发力，带动消费市场平稳增长，实体商业经营情况总体仍保持稳定。2025年，限额以上零售业实体店商品零售额同比增长1.7%，商务部重点监测的全国78个步行街、商圈客流量、营业额同比增长5.2%、4.3%。受消费市场增长带动，部分品牌商家仍有拓店需求，零售商业运营商亦积极调改存量项目，优化品牌组合以吸引消费者，重点城市商铺租赁需求持续释放，但整体偏弱。

与此同时，2025年居民消费行为呈现出以下特点：（1）“以旧换新”消费品销售较好，（2）升级类商品需求加速释放，（3）日常生活消费相对稳定，但更注重性价比，（4）服务消费潜力释放。

受消费市场和居民消费特征变化的影响，2025年不同业态的品牌商家拓店策略有所分化。部分城市零售业态需求仍较稳健。分品类来看，核心商圈服饰、化妆品等高租金业态租赁需求韧性较强，户外运动、潮流品牌/设计师品牌等时尚服饰类品牌呈扩张态势；家电/3C品牌亦呈扩张态势。部分能够满足情绪价值或具备社交属性的品类，如二次元、潮玩、宠物、生活方式类品牌也存在拓店需求。

餐饮业态需求略显疲软，但仍是购物中心招商主力。分品类来看，烘焙/咖啡/茶饮、轻食/简餐、地方特色餐饮等品类需求相对旺盛。此外，有多个品牌“跨界”推出新品牌或开设创新店铺。但餐饮业态整体流动性较大，多个品类均监测到品牌闭店。

写字楼租金指数运行分析

1.租金变动：2025年四季度重点城市写字楼租金环比下跌0.44%，全年累计下跌1.82%

图：2019-2025年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

2025年，部分城市写字楼供应较2024年增加，但需求仍相对乏力，市场供大于求态势加剧，写字楼租金延续下跌态势。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.53元/平方米/天，环比下跌0.44%，跌幅较三季度扩大0.11个百分点，全年累计下跌1.82%，累计跌幅较2024年全年收窄0.03个百分点。

2.租金趋势：写字楼市场或延续调整态势，短期内租金仍存在下行压力

2025年12月，中央经济工作会议强调要“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”“坚持创新驱动，加紧培育壮大新动能。深化拓展‘人工智能+’”。从需求端来看，预计2026年宏观政策将持续发力，巩固经济稳中向好态势，为写字楼市场恢复提供支撑，数字经济、人工智能等新质生产力领域企业的写字楼租赁需求有望释放，带动少数以科技为主导产业的商圈写字楼市场逐步恢复，随着产业结构优化升级，部分核心一二线城市或逐渐实现写字楼市场新旧动能的转换。但这类需求尚不足以拉动整个写字楼市场企稳，在重点城市写字楼市场需求整体仍偏弱的情况下，2026年市场或延续调整态势，写字楼租金短期内或继续下行。

存量时代，写字楼竞争核心从“空间租赁”转向“价值运营”，写字楼运营企业需重视产业生态打造和服务体系升级，重点关注科技、金融、专业服务、高端制造、生物医药等行业需求，吸引优质租户；同时对存量项目进行更新改造或功能转换，如引入商业、酒店等业态，丰富配套设施，提升资产价值，打造能穿越周期的韧性资产。

3.重点城市写字楼需求趋势：南京、成都等城市甲级写字楼空置率上升，TMT行业大面积租赁需求较多

（1）空置率：2025年，供应增加叠加需求乏力，部分城市写字楼空置压力增加

图：2025年重点城市甲级写字楼空置率

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2025年以来，部分城市写字楼供应有所增加，新增租赁需求增长乏力，供需错配加剧，导致空置率上升，租赁市场仍存较大压力。根据中指数据，2025年四季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为11.8%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为11.6%、16.5%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、长沙、武汉等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。从空置率变化来看，2025年四季度，广州、上海、深圳、苏州、成都、南京、武汉等城市甲级写字楼空置率均较上年四季度有所上升。

（2）租赁案例：金融、TMT、商务服务业需求依旧相对旺盛，1万平以上租赁案例中TMT行业占比超六成

图：2025年代表城市写字楼租赁成交案例租户行业占比

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2025年，中指数据共监测到写字楼大宗租赁案例366笔，其中金融业、TMT行业、商务服务业租赁需求相对较多，租赁案例合计占比近六成。具体来看，金融业监测到87宗案例，占比24%；TMT行业、商务服务业分别监测到69宗、46宗案例，占比分别为19%、13%；零售/贸易、交通运输/仓储物流行业监测案例数量在20-30宗之间，合计占比约14%；其他行业企业监测案例均在20宗以内，合计占比约31%。

分面积段来看，租赁面积在1万平方米以上的监测案例中，TMT行业监测案例数量共14宗，占比64%。同时，小面积需求有所增加，2000平方米以内的监测案例共178宗，占比49%，较2024年全年增加4.9个百分点。

表：2025年重点城市大宗租赁案例（部分）

数据来源：

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