北京楼市：在这买房的人，都被套住了

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以下内容选自【北京房姐】公众号

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北京最该避开的一条买房路线，能不碰就别碰，看完你自然就懂了！

说句掏心窝子的话，北京这条线，真的是糟糕透了，常年被压着走。

哪条线？北京的东南角！

从东南二环外的方庄，到东南三环外的分钟寺，再到东南四环外的十八里店，一路走过去，一个比一个让人心凉，你要问我为什么？往下看。

1.方庄，曾经的富人区怎么就不行了？

方庄这地方，搁在80-90年代，那是真正的高端住宅区，北京第一个商品房示范区，当年的“四大组团”—芳古园、芳群园、芳星园、芳城园，被称之为四大神盘，当时住这儿的都是有头有脸的人物，可是，时代变迁，你再看看现在，方庄早已没了当年的意气风发，只留下了版块的死气沉沉。

为啥呢？说的直白点，当年纯靠富人撑起来的购买力，完全没有新型产业入住做支撑，当然要垮掉。

周边除了几个老旧的商场，现在没什么像样的企业和写字楼，你指望谁来买这儿的房子？通勤的人？国贸和CBD的人都嫌老，去中关村更是绕大圈子。

更要命的是品质。方庄的房子，大部分都是八九十年代的老楼，没电梯或者带电梯的大塔楼，户型差、物业形同虚设，你说这样的房子，除了刚需凑合住，谁还会心甘情愿的接盘？

所以你看，方庄的二手房这两年动荡不安，有些小区直接从单价8万跌到6万出头，挂了大半年都没人看。

2.分钟寺三兄弟，破发的典型案例

要说东南角最惨的，分钟寺榜上有名，这地方的城市界面，用一个字形容就是"乱"，你去实地看看就知道了，城中村、老旧厂房、低端商业混在一起，连个像样的商场都没有。

产业？就别想了，周边企业少得可怜，完全依赖于国贸，可是国贸这几年都混得不咋地，再看看学区，更是一片空白。

分钟寺有三个比较知名的楼盘，大家管它们叫"分钟寺三兄弟"，这三个盘当年开盘的时候，价格定得不低，开发商吹得天花乱坠，结果呢？现在全部破发。

当年开盘价单价12-13万，现在二手房到了8万多，关键去化跟拉磨一样，挂牌量一大堆，成交稀稀拉拉。

3.十八里店，历史包袱太重

十八里店更是个老大难问题。这地方过去是北京的工业区，各种工厂、仓库扎堆，虽然后来工厂搬走了不少，但留下的历史包袱实在太重——城市界面一塌糊涂，违章建筑仍然有，连片的建材城还在那儿杵着。

地段上，十八里店离市区更远了，四环外有点郊区的感觉，交通也不方便，地铁覆盖有限，去二环有种开车进城的感觉，周边配套更是不值一提，商业、医疗、教育全部拉胯。

4.亦庄，东南角唯一的例外，没有之一。

东南方向就没有一点儿亮色吗？还真有，那就是五环外的亦庄。

亦庄为什么能在东南角脱颖而出？核心原因是有产业支撑。亦庄经济开发区聚集了一大批高科技企业，像京东、奔驰、小米这些超级工厂都在这儿，有产业就有就业，有就业就有购房需求。

而且亦庄的规划做得还算可以，教育仅随东西海朝，在远郊区中属实的大哥大，配套相对完善，城市界面体验感强，小区品质也比前面那几个板块强太多，但话说回来，亦庄也有局限——离市区太远了，通勤时间至少一个小时起步。

四个维度看透东南角

我从四个维度总结一下：

产业：除了亦庄，整个东南角基本没什么像样的产业。

品质：老旧小区扎堆，城市界面混乱。

学区：教育资源严重匮乏。

地段：距离市区越来越远，通勤成本高。

这四个维度一对比，你就明白了，为什么东南角常年被其他方向降维打击。

所以，我的建议很直接：刚需可以考虑平替方向的板块，改善就更别在东南角浪费时间了，已经在这儿买了房的朋友，多余资产能出手就尽早出手。

买房这事儿，选对方向比什么都重要。北京那么大，好地方多的是，何必在东南角这条糟糕的线上浪费时间和金钱呢?

这几年卖房难是大家的通病，买房也难是大家的卡点，到底怎么做？来找我，给你一个全新的规划！

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