26.51亿化债新篇 荣盛发展为抵债资产立下业绩军令状

来源：观点地产网

观点网 荣盛发展的“以物抵债”大戏，再次拉开帷幕。

最新消息显示，荣盛发展拿出了十三处商铺、车位、酒店等压箱底的家当，对现存债务进行冲抵，一口气化解26.51亿元的债务。

虽说“以物抵债”已是荣盛的经典戏码，但这次新增的“售后彩蛋”却让人眼前一亮。

公告明确，资产冲抵相关债务之后，公司还搭上两种“售后计划”，其一是在约定期限内进行回购回转；其二则是保留运营权，并立下业绩“军令状”，如若考核未达标，需由公司进行现金补偿。

显然，这类流动性较差的资产已经很难继续打动债权人们，他们期待的，终究是更实在的现金流动与确定性。

以物抵债

荣盛发展的资产大挪移再次上演，这次甩出的是13处商铺、车位与酒店大礼包，直接冲抵了26.51亿元债务。

最新消息显示，近日，荣盛发展发布了长达26页的债务重组报告，通过债务转让、豁免、以物抵债、债务加入等方式进行化债。

首先，面对中信金融河北的9.74亿元债务本金及重组宽限补偿金、违约金，荣盛发展使出一招“金蝉脱壳”，由第三方廊坊开发区荣金房地产开发有限公司接盘债务，再由中信豁免部分款项。

公告明确，豁免后的债务金额为9.74亿元，换言之，简单转手后，荣盛发展轻松甩掉重组宽限补偿金和违约金。

紧接着，公司再以“以物抵债”的方式，完成最后一击，将债务转化为实物资产。

数据来源：企业公告、观点指数整理

另一边，与济南铁盛的存续3.67亿元债务，荣盛则玩起了拆分术。先让中信金融河北以2.395亿元的代价收购上述债权并豁免部分，豁免后，债务瞬间“缩水”至2.4亿元，而这部分债务，同样由第三方接盘，继续以实物资产冲抵。

但收购价与债权本金之间，仍剩余0.922亿元的差额，面对近亿元的债务，济南铁盛可不愿吃下“哑巴亏”。对此，荣盛发展同样祭出了“第三方接盘+以资抵债”的手法进行资产化。

至于子公司盛宏地产与廊坊银行之间的4.15亿元债务，荣盛选择“部分抵债、部分留保”，其中3.33亿元以资产冲抵，剩余部分则继续提供抵质押担保。

最后，面对超安园林14.85亿元未结债务，荣盛发展则上演“债务接龙”。

公告明确，超安园林又与廊坊银行有14.85亿元的未清偿债务，荣盛发展选择主动加入其中9.77亿元，并再次通过“以物抵债”完成化解，剩余部分同样留保。

数据来源：企业公告、观点指数整理

整场操作中，荣盛共拿出13处商铺、车位、酒店等资产，评估价值约26.17亿元，最终实现超过26.51亿元的债务冲抵。

对荣盛发展而言，这场“资产换债务”的大戏，可谓一举三得，既消化了难变现的存量资产，又缓解了现金流压力，还快速提升化债效率，美化了财务报表。

不过，值得注意的是，此次债务的接盘侠廊坊开发区荣金房地产开发有限公司，实则为荣盛发展的关联公司。该公司成立于2016年10月24日，注册资本3000万元，该公司由廊坊汇督持有72%股权，荣盛发展则持有剩余权益。

在2025年中期财报中，荣盛发展还为上述控股公司8.33亿元融资进行了担保。

换言之，这个所谓的第三方公司，更像是荣盛发展“左手倒右手”的一场资产腾挪术。

对赌协议

实际上，自2025年推出“以物抵债”玩法以来，荣盛发展已经悄悄化解了超过85亿元的债务。

最近一次是在1月19日，当时荣盛发展上演了一场“以物易股、资产收购、以物抵债”的连环计，仅用价值2500万元的资产，卸掉了近亿元的债务包袱。

不过，当时观点新媒体便提出，荣盛发展用于抵债的资产多位于低能级城市，且大多为流动性较差的商铺、车位，这些“沉睡资产”在眼下的市场环境中，究竟能有多少增值潜力？未来又该怎么变现？

面对这些疑问，荣盛发展在此次的公告中也明确提出了“售后方案”。

其一，针对济南铁盛那笔0.922亿元的债务，荣盛发展计划用部分商业用房及车位进行冲抵，同时，公司与第三方签下了“三年之约”，到期后，可按原价回购回转。

从另一个角度来看，这场近亿元的债务化解，表面看是“以物抵债”，但其本质却更像一笔用不动产外壳包装过的融资，资产只是短期出表，债务并未真正消失。

不过，对荣盛发展而言，这至少换来了宝贵的三年缓冲期。

其二，而涉及中信金融河北、廊坊银行及超安园林的25.24亿元抵债资产，再加上此前与廊坊财达、廊坊金达尚未处置的33亿元担保财产，荣盛发展则与金融机构签了长达8年的“资产托管+对赌协议”。

根据协议，在约定的8年时间里，上述资产每年需实现3%的增值目标。如若考核达标，超额部分将作为荣盛发展的委托管理费；如若考核未达标，将由公司现金补足。

也就是说，面对这些流动性欠佳的资产，荣盛给出了两条路，要么到期回购，要么承诺保值，不增值就自掏腰包补足差额。

此番“售后保障”无疑给债权人吃下一颗定心丸，但也意味着，荣盛发展将长期背负资产运营的绩效压力与补足风险。

更值得思考的是，这种以“保值承诺”换取债务展期的模式，是否也折射出公司手中资产的实际议价能力正在松动？

翻看2025年中期报告不难发现，截至期末，荣盛发展存货规模高达994.43亿元，其中365.5亿元已用于融资抵押。存货中，开发成本约674亿元，开发产品约293亿元，而出租开发产品仅不到700万元。

而报告期末，公司的短期借款仍有8703.66万元，应付票据及应付账款261.02亿元，应付利息62.95亿元，一年内到期的非流动负债为256.76亿元。

换言之，荣盛发展手中的资产不算少，但能动的却不多，面对持续到期的债务洪流，“以物抵债”这张牌还能打出多久？当可抵之物越来越少，接下来荣盛发展又该何去何从？

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。