深圳楼市回暖，1月网签破1万套

家人们，今天必须给你们炸个猛料，估计你们刷手机也刷到了，但我敢说，很多人只看了个热闹，没看懂背后的门道——深圳楼市，是真的回暖了！而且回暖得有点超出预期，2026年1月，深圳新房加二手房，累计网签直接突破1万余套！

可能有人会说，1万套而已，深圳这么大，有啥稀奇的？家人们，你们可千万别这么想，我给你们算笔明白账，深圳楼市低迷那两年，一个月一二手加起来也就五六千套，有时候甚至不足五千套，中介门店冷冷清清，很多经纪人都熬不下去转行了。而今年1月，直接干到1万余套，这可不是小幅度上涨，是实打实的回暖，而且是持续回暖，不是昙花一现那种，从去年12月开始，就有翘尾行情，到今年1月，直接稳住了势头，甚至更猛。

我先给你们把这个热点事实掰扯清楚，不玩虚的，不吹不黑，全是实打实的数据。2026年1月，深圳市住建局公布的官方数据，新房和二手房累计网签1万余套，这里面要分清楚，不是所有都是住宅，还有一部分是公寓、商铺这类商办用房，但核心还是住宅在撑场面。其中二手房表现最亮眼，网签套数比去年同期涨了25%，比上个月也涨了7%，而且已经连续三周上涨，更关键的是，二手房价也稳住了，1月成交均价5.78万/平，环比涨了0.5%，已经连续两个月微涨，不再像以前那样一直跌跌不休了。

反观新房市场，稍微有点分化，住宅网签环比降了10.7%，但不是因为市场差，主要是年底新房供应少了，而且优质新房特别抢手，比如今年1月深圳首个安居房项目，181套房子，662户家庭抢，当天就卖光了，还有一些高端新房，备案价十几万一平，去化率也能达到七八成。另外，商办用房也火了，公寓、商铺这类，成交占比创下近年新高，很多公寓项目，来访量直接翻了三倍，成交转化率也翻倍了，这也是1月累计网签能破1万套的重要原因。

讲完事实，接下来我跟你们好好拆解拆解，为啥深圳楼市突然就回暖了？别听那些专家瞎忽悠，说什么“楼市要起飞了”，我用你们能听懂的大白话，把背后的原因说透，一共就4点，每一点都很实在，没有一句空话。

第一点，也是最核心的，政策放水了，而且是精准放水，直接帮买房人省钱、降低门槛。去年年底，国家就出了政策，今年1月开始执行，二手房没满2年的，以前要交5%的增值税，现在直接降到3%，你们算算，一套200万的房子，以前要交10万的税，现在只要交6万，一下子省了4万，这可不是小数目，对于普通刚需来说，省下来的钱，够装修、买家电了，能不心动吗？还有，商办用房的首付比例，以前最少要50%，现在降到30%，比如一套100万的公寓，以前要拿50万首付，现在只要30万，门槛降了一大半，很多想投资或者过渡的人，就愿意出手了。另外，还有“卖一买一”退税的政策，支持改善型需求，很多人想换个大点的房子，以前怕交税不划算，现在有了退税政策，就敢放心换房了，这部分改善需求也释放出来了。

第二点，深圳的经济基本面摆在这，撑得起楼市回暖。去年深圳GDP同比涨了5.5%，规模以上工业总产值、增加值，连续4年都是全国第一，经济实力摆在这，大家的工作更稳了，收入也有盼头，自然就敢琢磨买房的事了。你们想想，以前楼市低迷的时候，很多人担心失业、担心收入下降，别说买房了，连看房都不敢，现在经济好转，大家心里有底了，刚需族就不想再观望了，毕竟早晚都要买房，趁着政策好、市场稳，就果断入场了。

第三点，刚需和改善需求，积压太久，终于释放了。深圳是个年轻的城市，自有住房率还不到30%，大部分人都是租房住，刚需族特别多，而且很多人憋了一两年，就等一个合适的时机。还有改善型需求，很多人住了小房子，想换个大点的、环境好点的，以前要么政策不允许，要么成本太高，现在政策利好，这部分需求也集中爆发了。而且从成交数据就能看出来，300万以下的刚需房源，成交占比创下近一年新高，500万以下的房源，更是成交主流，占比超过60%，还有1500万以上的高端改善房源，成交占比也在涨，刚需和高端两头热，楼市自然就回暖了。

第四点，购房者的心态变了，不再盲目跟风，变得更务实了，这也是楼市能稳步回暖的关键。以前大家买房，总爱跟着概念走，哪里有规划、哪里吹得凶，就往哪里挤，结果很多规划兑现不了，买了房的人悔得肠子都青了。现在不一样了，大家买房更理性了，宁愿买老小区，周边有地铁、菜市场、学校，当下就能享受到配套，也不买那些偏远的新房，赌未来的规划。而且大家也不再追求“大而贵”，90平以下的小户型，成交占比超过50%，不管哪个年龄段，大部分人都选择小户型，毕竟深圳的房价不便宜，量力而行才是最实在的。

聊完原因，跟大家说说，这次深圳楼市回暖，可能会带来哪些影响？

先说好事，第一，市场信心回来了。以前大家提起深圳楼市，要么就是“跌”，要么就是“观望”，不管是买房的还是卖房的，都没信心，卖房的急着降价抛售，买房的想着再等等、再跌点。现在不一样了，网签量涨了，房价也稳住了，卖房的不用急着降价，买房的也不用盲目观望，市场进入了一个良性循环，这对整个楼市来说，都是好事。第二，中介行业终于活过来了。前两年，很多中介门店倒闭，经纪人转行，能坚持下来的，都是熬得特别辛苦的，每天没几个客户，连基本工资都赚不到。现在不一样了，中介每天都忙得脚不沾地，带看量比上个月涨了30%，成交量也涨了20%多，很多门店一周带看能达到120组，以前想都不敢想，对于靠业绩吃饭的中介来说，这就是实实在在的好处。第三，刚需族和改善族，有了更多选择。市场活跃起来了，新房、二手房的供应量也会增加，大家可以慢慢挑、慢慢选，不用再像以前那样，要么没房子可选，要么就是被业主坐地起价，而且政策利好，买房成本也降低了，对于真正有需求的人来说，这就是最好的时机。

再说说可能带来的不好的影响，也给你们提个醒，别被回暖冲昏了头。第一，可能会有一些不良开发商或者业主，趁机坐地起价。比如一些位置好、配套全的房源，业主看到市场回暖，就开始涨价，本来能谈好的价格，突然就反悔了，还有一些开发商，看到公寓、高端住宅好卖，就偷偷涨价，坑那些不懂市场的人。第二，租房市场可能会受到影响。很多刚需族买了房，就会把自己租的房子退掉，市面上的租房供应量会增加，租金可能会微微下跌，这对租客来说是好事，但对那些靠租房收租的人来说，就不太友好了。第三，可能会有一些投资客，又想趁机入场炒房，扰乱市场。虽然现在政策不允许炒房，而且市场也比较理性，但还是有一些人，想靠买房暴富，偷偷入场，一旦投资客多了，就可能会破坏市场的良性循环，甚至可能导致房价波动，这也是大家需要警惕的。

最后，也是最关键的，我跟你们说说我个人的观点和立场，不迎合任何人，不吹不黑，全是我做房产主播这么久，亲眼所见、亲身感受的真心话，可能有点犀利，有点扎心，但绝对真实，希望能让你们清醒一点，也能引发你们的思考。

首先，我必须明确一点：深圳楼市这次回暖，是“稳”，不是“爆”，别听那些博主瞎忽悠，说什么“深圳楼市要起飞了”“赶紧买房，再不买就买不起了”，纯属扯犊子！1万套网签看着多，但分摊到深圳这么大的城市，分摊到十几个区，其实真不算夸张，而且大部分都是刚需和改善族买的，不是投资客炒起来的，这和以前那种疯狂涨价、投资客扎堆的行情，完全不一样。国家的底线很明确，“房住不炒”，不管是政策放水，还是经济好转，目的都是为了让楼市回归理性，让真正有需求的人，能买得起房、住得起房，而不是让炒房者有机可乘。所以，那些想靠炒房暴富的人，赶紧死了这条心，现在的深圳楼市，不适合炒房，也炒不起来，一旦踩坑，只会亏得一塌糊涂。

其次，我想说，这次回暖，最让人欣慰的，不是网签量破了1万套，也不是房价微涨，而是购房者心态的转变——大家终于不再被市场情绪绑架，不再盲目跟风，变得更务实、更理性了。以前，我见过太多年轻人，为了买房，掏空六个钱包，甚至背上高额的房贷，明明自己能力不够，却非要买大户型、买核心区，最后日子过得捉襟见肘，被房贷压得喘不过气；也见过太多人，被开发商的规划忽悠，买了偏远的新房，结果配套兑现不了，交通不便、购物不便、孩子上学也不便，悔得肠子都青了。而现在，大家终于想通了，买房是为了住，不是为了攀比，不是为了投资，量力而行、贴合自己的需求，才是最重要的。500万以下的小户型、90平以下的刚需房，成为成交主流，老小区因为配套成熟，反而更受欢迎，这就是最好的证明——大家终于明白，能当下享受到的生活，才是最真实的生活，那些虚无缥缈的规划，再美好，也不如眼前的地铁、菜市场、学校实在。

楼市就像人生，稳才是主旋律，急功近利，只会适得其反。对于我们底层普通人来说，买房不是人生的全部，好好搞钱、照顾好家人、过好自己的日子，才是最重要的。深圳是个包容的城市，不管你有没有房子，只要你努力，就能在这里立足；楼市回暖也好，低迷也罢，我们都要保持理性，不被市场情绪带偏，不盲目跟风，不攀比，量力而行，这才是对自己、对家人最负责的态度。

今天就跟大家聊这么多，没有给大家任何购房建议，只是想把深圳楼市回暖的真相，拆解给大家看，把我最真实的观点，分享给大家，希望能让你们清醒一点，也能引发你们的思考。后续我也会持续关注深圳楼市的动态，有任何真实的消息、靠谱的解读，都会第一时间分享给大家，喜欢我的，就持续关注我，咱们不玩虚的，只说真话、只聊实事，下期再见！