中交地产2025年巨亏

中交地产2025年预计净亏损约17亿元。

一、2025年亏损的核心数据与历史背景

根据2026年1月30日发布的业绩预告，中交地产2025年全年归属于上市公司股东的净利润预计亏损约170,000万元（17亿元），较2024年亏损517,908.20万元大幅收窄约67.28%。基本每股收益亏损约2.28元/股，上年同期为亏损7.16元/股。

然而，2025年的亏损并非孤立事件，而是连续多年业绩下滑的延续。公司净利润从2020年的3.47亿元持续下滑，2023年首次出现净利润亏损，净亏损达16.73亿元。2024年净亏损进一步扩大至51.79亿元。2023年、2024年累计亏损已达68亿元。加上2025年上半年亏损，两年半累计亏损已超80亿元。

2025年上半年，公司实现营业收入132.46亿元，同比增长41.30%，但归属于上市公司股东的净利润为-11.80亿元，亏损同比扩大20.9%。截至2025年6月末，公司总资产966.23亿元，但归属于上市公司股东的净资产为-47.59亿元，较2024年末进一步下降32.97%。

二、亏损的深层原因分析

1. 房地产开发业务持续拖累

受行业整体下行影响，项目销售策略和售价承受压力。同时，历史获取项目的土地成本较高，开发周期长，产品定位等因素共同导致交付项目毛利率同比下降。2025年1-8月（重组交割前），房地产业务实现全口径签约销售金额80.76亿元，较上年同期减少31.12%。

2. 高负债与财务压力

截至2024年末，公司合并口径资产负债率高达89.75%，2025年上半年进一步提高至90.23%。合并口径融资余额合计576.44亿元，公司一年内需要偿付的有息债务本金合计217.24亿元。尽管坦言"公司面临较大偿债压力"，但中交地产强调，综合考虑可自由支配货币资金、销售回款、控股股东借款和金融机构授信额度等，公司不存在较大的流动性风险。

3. 战略失误与管理问题

业内人士分析指出，中交地产长期存在三大战略失误：战略上贪大求全面非专注精品，布局上盲目扩张而非精准拿地，管控上严重滞后于政策与市场变化。公司曾试图做大规模，2019年公布业绩目标"2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三"，但在规模竞速白热化的情况下，仍未排进行业前50。

三、重大资产重组：1元"退房"的断臂求生

重组时间线与核心内容

2025年8月31日，中交地产与控股股东中交房地产集团签署《资产交割确认书》，确认完成资产交接。本次交易以象征性的1元对价，将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债整体转让给中交房地产集团。

转让标的包括51家公司股权，总资产账面价值434.7亿元，负债账面价值473.9亿元，账面净资产-39亿元。同时，5只公司债券（"21中交债"、"23中交06"及三只"25中交"系列债券）合计38亿元债务一并转移至中交房地产集团。

重组的战略逻辑

"1元转让绝非儿戏，而是经过精密计算的合规操作。"业内人士指出，根据企业会计准则，交易价格需以净资产为基准。截至2024年末，中交地产归属上市公司股东的净资产为-35.79亿元，1元定价既符合法规，又避免触发额外税务成本。

四、重组后的根本性变化

1. 财务结构脱胎换骨

重组完成后，公司总资产从1076.98亿元下降至20.36亿元，降幅高达98.11%。负债总额从966.6亿元骤降至8.18亿元，减少99.15%。最关键的指标是资产负债率从89.75%的历史高位大幅降至40.17%，彻底脱离了"红档"房企行列。

2. 所有者权益转正

2025年末归属于上市公司股东的所有者权益预计约12.5亿元，较2024年末的-35.79亿元实现实质性改善。这一变化并非来源于经营波动或短期盈亏修饰，而是伴随重大资产出售交割完成后，公司资产负债结构发生根本性优化。

3. 盈利质量提升

虽然营业收入规模从183.02亿元大幅调整至10.97亿元，但盈利质量实现跃升。重组后，公司归母净利润从巨额亏损转变为盈利状态，留下的都是现金流更稳定、利润率更高、抗周期性更强的轻资产业务。

五、战略转型：从开发商到城市智慧服务运营商

1. 新业务定位

未来公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，转型为城市智慧服务与运营商。公司将继续聚焦"全城市服务"与"全交通服务"两大赛道，打造覆盖全生命周期的生活服务与资产管理体系。

2. 轻资产业务基础

2025年上半年，中交地产轻资产板块（包括房产租赁、物业管理、代建项目管理费及其他收入）合计实现营业收入约6.25亿元，相较于去年同期的4.92亿元，增速显著。其中，物业管理业务作为核心，收入达4.85亿元。更值得关注的是规模效应正在加速形成：2025年上半年，公司新拓物业管理面积313.89万平方米，总在管面积已达到5576.69万平方米的巨大体量。

3. 管理团队焕新

2025年9月，公司完成高层人事调整：董事长郭主龙辞去职务，总裁徐爱国辞去职务，聘任具有丰富轻资产运营经验的曾益明为新任总裁。此次调整体现了业务转型与管理结构优化的高度协同，组建了一支全新的、与公司新战略高度契合的管理团队。

六、风险提示与未来展望

1. 退市风险警示状态

因公司2024年度经审计的期末净资产为负值，公司股票自2025年4月16日起被实施"退市风险警示"，股票简称由"中交地产"变更为"*ST中地"。虽然通过重组实现了净资产转正，但2025年度报告最终能否达到申请撤销"退市风险警示"条件尚存在不确定性，撤销还需深圳证券交易所审核同意。

2. 会计差错更正

公司同步披露了前期会计差错更正公告，对2025年第三季度部分财务列报项目进行了调整。在重大资产出售完成交割时，公司原先将置出资产及负债与1元对价之间的差额计入"投资收益"科目，经进一步审慎研判，认为更适宜计入资本公积科目。本次更正仅涉及财务报表列示项目的重新归类，不改变公司资产已完成交割、负债已实质转出、净资产已实现转正等核心财务事实。

3. 转型挑战与行业意义

中交地产的这次"断臂求生"，不仅是企业自救的手段，更是一种行业趋势的缩影。未来，随着房地产行业进一步向存量市场过渡，物业管理和资产管理将成为央企地产平台的新战场。然而，从传统开发商向城市智慧服务运营商的转型之路刚刚开始，公司在轻资产赛道的突围成效，仍需观察其资源整合与市场化运营能力。