北京房产律师：90%借名买房败诉因案由选错

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2003年，吴建国、李秀芳夫妇位于朝阳的老房被拆迁，获得补偿款34万余元。他们的儿子吴志强当时正申请单位福利房——甲铁路公司开发的一号房屋。

吴志强提议：“爸妈，你们用拆迁款全款买这套房，写我名字，但房子归你们。”夫妇同意。2004年，30万余元购房款从拆迁款中直接支付，收据开在吴志强名下。同年，老两口搬入一号房屋，并将户口迁入。

2009年，在父母强烈要求下，三人签署一份《确认书》：“一号房屋以吴志强名义购买，由吴建国、李秀芳出资，特此证明。”

2010年，房产证下发，登记在吴志强一人名下。此后十余年，老两口未提过户。直到2022年，因家庭矛盾激化，夫妇突然起诉，要求确认一号房屋归其所有。

吴志强坚决反对：

双方无借名买房协议；

父母出资属赠与或资助；

房屋系单位福利房，性质特殊；

十余年未主张权利，不合常理；

裁判结果

✅ 驳回吴建国、李秀芳的全部诉讼请求。

法院说理

法院并未否认父母出资的事实，但指出一个致命问题：

本案是“物权确认之诉”，但法律上根本不该这么告！

具体分析如下：

第一，借名买房纠纷属于合同纠纷，不是物权纠纷。

根据北京高院会议纪要，若主张借名买房，应提起“合同之诉”，请求法院判令出名人配合过户。而原告坚持要求“确认房屋归其所有”，属于物权确认之诉，混淆了债权与物权的界限。

第二，不动产物权以登记为准，未经变更不发生效力。

《物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力。一号房屋自2010年起即登记在吴志强名下，原告从未完成过户，不享有物权。

第三，即便存在借名合意，也需另案处理。

法院强调：是否构成借名买房、是否应过户，属于另一法律关系，可在合同纠纷中解决。但本案作为物权确认之诉，缺乏法律依据，必须驳回。

办案心得

本案为“父母出资购房登记在子女名下”提供了关键程序警示：

首先，案由选错，全盘皆输。

很多当事人以为“谁出钱房子就是谁的”，直接起诉“确认所有权”。但法律上，出资≠产权，尤其在登记在他人名下时，必须通过合同之诉主张过户，而非物权确认。

其次，福利房性质增加确权难度。

一号房屋系单位福利房，按经济适用房管理。即使走合同之诉，借名购买政策性住房也可能因违反公序良俗被认定无效。

再次，“确认书”不等于产权凭证。

2009年的《确认书》仅能证明出资事实，不能产生物权变动效力。真正的保障，是及时办理过户，而非一纸声明。

最后，拖延维权风险巨大。

从2010年拿房产证到2022年起诉，长达12年未主张权利，极易被认定为赠与或家庭安排。时间越久，举证越难。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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