儿媳长期持公公房产证，称系借名买房？｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2008年，吴雅琳与郑志恒登记结婚。郑志恒是郑国梁的第三子。早在1993年，甲实业公司将一套位于东城区的公房——一号房屋分配给郑国梁承租。后因家庭内部安排，承租人变更为郑志恒，并由其工资中直接扣缴租金。

2008年11月，甲实业公司启动房改售房。此时，郑志恒已从单位离职，不再享有供暖费报销等退休福利；而其父郑国梁作为退休职工，仍可享受相关政策。为便于报销取暖费用，购房合同以郑国梁名义签署，房屋随后登记在其个人名下，总价3.3万余元。

此后，一号房屋由郑国梁夫妇、郑志恒及吴雅琳共同居住，后改为出租。房产证长期由吴雅琳保管。

2020年12月，郑志恒去世；2022年1月，郑国梁去世。不久，郑国梁的其他子女——长女郑秀芬、长子郑建国、次子郑建民，以及郑志恒与前妻所生之女郑雨桐——提起继承诉讼，要求将一号房屋作为遗产依法分割。

吴雅琳随即提起确权之诉，主张：房屋实际由郑志恒出资购买，仅因报销供暖费才借用父亲名义登记，应属夫妻共同财产。她请求法院确认自己占50%份额，其余50%由郑志恒的继承人（即她本人与郑雨桐）共同共有。

她向法院提交了三份自己作为出租人签订的租赁合同及收款记录，郑国梁的银行存折（显示有供暖补贴入账），以及原单位经办人林国强的证言。林国强称：“当年是郑志恒拿钱来交的购房款，因他父亲能报销取暖费，所以用了老人的名字。”

四被告坚决反对，辩称：

一号房屋最初分配对象就是郑国梁；

购房款由多名子女共同凑付，郑志恒当时经济拮据，常向家人借款；

房屋长期由郑国梁夫妇实际控制、决定出租；

若真属郑志恒所有，为何十余年从未办理过户？反而多次立遗嘱称“此房归三子”？这恰恰说明房屋本就属于郑国梁。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回吴雅琳的全部诉讼请求。

郑秀芬、郑建国、郑建民、郑雨桐胜诉，一号房屋依法作为郑国梁的遗产处理。

法院说理

法院围绕“是否存在借名买房关系”进行审查，重点指出：

第一，出资事实缺乏有效证据。

吴雅琳未能提供购房款支付凭证、银行转账记录或收据。证人林国强虽称“郑志恒交钱”，但仅能证明其为经手人，无法证明资金来源于郑志恒个人。在无书证佐证的情况下，不能认定购房款系郑志恒支付。

第二，居住与使用不具排他性。

一号房屋长期由郑国梁夫妇与郑志恒夫妇共同居住，后续出租亦由郑国梁主导。不存在郑志恒单独占有、收益的情形，不符合借名人实际控制房屋的典型特征。

第三，房产证保管不等于权属归属。

尽管房产证由吴雅琳持有，但因其与郑国梁长期共同生活，保管便利不能推定所有权。若房屋确属夫妻共同财产，理应在郑志恒生前完成过户，而非依赖遗嘱确认。

第四，行为逻辑存在矛盾。

若房屋本就属于郑志恒，郑国梁无需通过遗嘱“给予”。而事实上，郑国梁多次书写遗嘱明确“一号房屋归三子”，恰恰反证该房屋系其个人财产。真正的权利人不会用遗嘱处分本就属于自己的东西。

综上，法院认为：现有证据不足以证明存在借名买房合意及实际出资事实，吴雅琳的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。

办案心得

本案为家庭房产确权纠纷提供了重要警示：

首先，借名买房必须有“铁证”。

仅有口头陈述、亲属证言或模糊的“经办”行为，无法对抗不动产登记的公示效力。付款凭证、资金流水、书面协议缺一不可。

其次，家庭共居不等于产权共有。

基于亲情共同居住是常见现象，但法院判断权属时，更看重谁决策、谁收益、谁承担成本。长期由老人掌控房屋，难以支持子女配偶的确权主张。

再次，拖延确权将导致举证不能。

从2008年购房到2022年诉讼，长达14年未主张过户，反而多次通过遗嘱“确认归属”，极易被认定为对登记状态的认可。时间越久，维权越难。

最后，遗嘱是处分自己财产的工具。

若房屋本属儿子，父亲无权“遗赠”。这种表述恰恰成为房屋属于父亲的有力反证。

此案表明：在缺乏充分证据的情况下，仅凭家庭内部说法和情感诉求，无法推翻法定登记。依法登记在被继承人名下的房产，应作为遗产由全体继承人公平分割。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。