广州棠东房价变迁，从2010年7000涨到45000，如今价格分化加剧

说到棠东，很多初到广州的人，首先想到的可能是那条入夜后烟火缭绕、人声鼎沸的棠东BRT站周边，是出租屋里亮起的星星点点，是巷口炒粉摊镬气升腾的景象。

在相当长的一段时间里，棠东在广州楼市的版图上，扮演的是一个非常具体而朴实无华的角色——一个庞大的、交通便利的、容纳无数广漂青年最初梦想的“睡城”。

它的房价起点就埋在这种浓厚的、接地气的生活底色里，然后随着整座城市向东奔涌的浪潮，被一点点冲刷、重塑，最终变成了今天这番模样。

我们把时间拨回到2010年前后。那时的广州，亚运会的氛围刚刚散去，城市建设的重心开始明确无误地向东倾斜，珠江新城还在热火朝天地长高，而更东边的天河智慧城、科学城还多是图纸上的概念。

夹在中间的棠东，是什么光景呢？它是一个典型的“城中村+老居住区”的混合体。棠下村、棠东村的“握手楼”里住满了在体育中心、天河路商圈上班的年轻人，他们每天靠着BRT棠东村站那汹涌的人潮，把自己塞进公交车，往返于低廉的居住成本与繁华的都市职场之间。

与此同时，片区里也散落着一些上世纪九十年代末建成的早期商品房宿舍楼，比如一些航运、铁路系统的单位房，它们安静地待在那些热闹的村落旁边，外观朴素，管理简单。

那时候，如果你问一个老广州人“棠东的房子值不值得买”，他可能会皱皱眉，觉得那里“杂”、“乱”，算不上一个纯粹的“住宅区”。价格，忠实地反映了这种市场认知。

在2010年，棠东的房价在每平方米7000元到9000元这个区间，甚至更低。这是一个纯粹为“居住功能”和“通勤便利”付费的价格。

买这里房子的人，要么是租住多年、想要安定下来的“新客家人”，要么是看中这里离天河核心区确实近、总价门槛又低的本地刚需。房子的资产属性，远不如它的实用属性来得重要。

变化的序曲，是由两种力量悄然奏响的。第一种力量是内生性的，源于这片土地自身人口的沉淀与升级。

年复一年，无数年轻人在这里度过职业生涯的最初几年，其中不少人站稳了脚跟，收入增长，他们需要改善居住环境，从出租屋搬进属于自己的电梯房。

这种持续不断的、庞大的内部改善需求，为棠东最早的一批商品房提供了坚实的市场基础。第二种力量则是外在的，是城市骨架拉伸带来的必然辐射。

2010年之后，地铁规划开始成为左右广州人购房选择的决定性因素之一。尽管地铁21号线（天河公园-增城广场段）当时还在规划或建设初期，但“棠东站”这个站名已经像一颗未来的磁石，开始吸引目光。

大约在2013年到2015年这段时间，棠东的房价走出了第一轮清晰的上升曲线。推动力很实在：BRT的便利是看得见的，未来地铁的预期是值得想象的，而天河区不断攀升的整体生活成本和租金，反衬出棠东的“性价比”优势。

于是，价格从早几年的“八字头”、“九字头”，慢慢爬升到了每平方米一万二、一万三的水平。这一阶段的上涨，温和而坚定，是市场对棠东作为“天河区高性价比通勤门户”这一定位的价值发现和确认。

真正的价值跃升，发生在2016年至2018年。这三年，是广州楼市一轮全国性周期中的高涨阶段，而棠东则在这轮热潮中，完成了关键的“身份蜕变”。

2016年底，地铁21号线（镇龙西至增城广场段）率先开通，虽然棠东站还未启用，但线路的贯通极大增强了东部居民的心理预期。

更重要的是，人们开始重新审视棠东的地理位置：它不再仅仅是城中村的代名词，而是扼守在天河区东部咽喉的一个关键节点。向西，通过BRT和即将到来的地铁，可以快速抵达金融城、珠江新城。

向东，则是正在蓬勃发展的智慧城、科学城等产业高地。这种“左右逢源”的区位价值，在楼市狂热期被无限放大。

2017年，棠东二手房均价从2016年的水平飙升至每平方米14129元，同比涨幅高达225%。到2018年，均价站稳每平方米20000元。

而到了2019年，这个数字更是达到了每平方米30722元。从每平方米14129元到30722元，这超过一倍的涨幅，主要就发生在这三年间。

支撑这个价格的，除了市场大环境，是棠东作为一个成熟居住区日益凸显的便利性，是“地铁上盖”从蓝图变为现实（21号线天河段在2018年底全线贯通），也是购房者对于“留在天河”这一愿望所愿意支付的、越来越高的成本。

此时的棠东，街边可能还是那些熟悉的潮汕汤粉店和水果摊，但楼上住宅的身价，已经彻底告别了“刚需洼地”的旧标签。

如果故事只到这里，那棠东的房价曲线将是一条典型的地铁概念驱动的陡峭上扬线。但接下来的剧情，却意外地呈现出剧烈的波动和戏剧性，这构成了棠东房价史上最令人印象深刻的一段。

2020年，一个令人费解的数据出现了：当年二手房均价骤降至每平方米13712元，几乎回到了2017年行情启动初期的水平。这种断崖式的回调，在当时整个广州楼市都相对平稳的背景下显得极不寻常。

仅仅一年之后，到了2021年，均价又以令人瞠目的速度反弹至每平方米45832元的历史性高位。这一年，全国核心城市的楼市都处于一轮高潮的尾声，广州亦然。

棠东的价格冲顶，是多种因素在极致情绪下的共振：地铁通勤已成日常，天河区学位资源的稀缺性被空前重视，以及市场上弥漫的“资产焦虑”。

这个每平方米45832元的价格，是棠东房价至今未被逾越的巅峰。它意味着，这个曾经以容纳梦想开始的板块，其核心区的房产价值，已经比肩广州许多传统的优质地段。

高峰之后，必然是漫长的价值回归与理性盘整。从2022年开始，随着房地产市场进入深度调整周期，棠东的房价也步入了下行通道。

2022年均价回落至每平方米32092元，2023年小幅回升至34868元，2024年曾一度反弹至44927元，但很快又再次进入调整。

进入2025年，降价成为市场主旋律。从2025年2月到2026年1月，棠东的二手房均价从每平方米47204元一路震荡下滑至33411元。

这个过程，是市场在为前几年的狂热和波动进行彻底的“清算”。房子重新变回需要从居住体验、性价比角度仔细审视的商品。那种凭一个概念就能涨价的时代，一去不复返了。

那么，站在2026年初这个节点，棠东的房价到底处于一个什么样的状态呢？答案不再是一个单一的数字，而是一个层次分明、冷热不均的复杂拼图。

首先，是那些房龄较新、拥有花园小区环境、物业管理完善的电梯楼。它们多建于2010年之后，是棠东城市更新的代表。

这类房产，目前构成了片区价格的“第一梯队”，根据具体位置和品质，单价大致在每平方米38000元到45000元之间浮动。它们是那些追求在天河区实现一步到位置业、且看重社区环境的家庭的主要选择。

其次，是市场交易的主流，即那些房龄在15-20年、外观略显陈旧但结构扎实的早期商品房。它们可能没有华丽的会所，但得房率高，周边生活设施极其成熟。

这类房子的价格最能反映市场的真实温度，目前单价普遍落在每平方米30000元到35000元这个核心区间。

比如，一些位于棠东东路的住宅，其2025年的参考均价就在每平方米37000元左右。这是大多数务实型买家的主战场。

再次，是那些楼龄更长、没有电梯、或是由单位宿舍改造而成的“老破小”。它们占据了绝佳的地理位置，但产品本身已严重落后于时代。

其价格会进一步下探，单价可能降至每平方米30000元以下，甚至在每平方米26000元到28000元就能找到。这个价格，买的是纯粹的地段和极其低廉的居住门槛。

最后，我们必须注意到，棠东乃至整个天河东部的故事远未结束，一股新的、巨大的变量已经出现。那就是“广棠片区”的规划与旧改。

2025年，天河区完成了对棠东、棠下村片区约1043亩土地的收储工作，这被称作天河近十年最大规模的土地收储项目。这里将不再只是居住区，而是要打造为“湾区新质生产力阵地”，承接金融城和智慧城的产业外溢，并补齐商业、学校等高端配套。

随后，品牌开发商以楼面价每平方米约31000元的价格，拿下了该片区首批住宅用地。这个全新的“天花板”级土地成本，与当前部分二手房价形成倒挂，为整个区域的未来价值提供了一个充满想象的锚点。

它预示着，棠东正在经历从“居住型板块”向“产城融合高端区”的艰难蝶变。这个过程必然伴随阵痛，比如周边环境在短期内会更像一个大工地，但它也彻底改变了人们对这片土地未来十年的预期。

因此，回望棠东从2010年至今这段房价历程，它远比一条简单的上涨曲线要曲折、丰富得多。它起步于烟火人间的城中村，凭借地铁东风完成了第一次身份跃迁，又在市场的大起大落中体验了过山车般的价格波动。

如今，正在一场规模空前的城市更新背景下，寻找新的价值平衡点。如今走在棠东的街头，你能同时看到好几个时空。

BRT站旁，年轻人依然行色匆匆；老字号食肆里，老街坊喝着早茶讨论物价；不远处，旧村拆卸的围挡已经立起，而崭新的商品楼玻璃幕墙反射着阳光。

房价的数字，记录下了所有这些嘈杂、希望、冲动与回归。对于生活在这里的人而言，房子或许终于从一场惊心动魄的财富游戏中沉淀下来，重新变回那个需要仔细考量通勤时间、社区环境和未来规划的家。

而那列每天往来穿梭的地铁21号线，则像一条无声的纽带，连接着棠东充满市井气息的过去，与那个正在图纸上缓缓展开的、崭新的未来。