2026拆迁新政敲定！住建部官方明确！这两类房子或将通通拆迁

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家中拥有上世纪老宅、临街旧居的居民请务必关注！

2026年城市更新拆迁新规已由住建部正式发布并全面落地，官方文件明确划定实施边界——坚决摒弃粗放式推倒重建，但有两类住宅，极有可能被纳入整体征收与拆除范围！

究竟是哪两类？直接关系到千家万户的房产归属与切身权益，通读全文后，您将清晰判断自家房屋是否处于政策覆盖之内！

新政确立拆迁聚焦“靶向治理”原则

2026年第一季度，住房和城乡建设部联合自然资源部联合印发关键性指导意见，为全国新一轮城市有机更新立下根本遵循。

该文件精神高度凝练：绝不追求全域覆盖式拆除，而是依托科学评估、锁定重点区域、实施定点攻坚——换言之，今后的改造行动如同精密工程，只对准结构性缺陷突出、风险隐患集中的部位精准发力，杜绝无差别式“大水漫灌”。

这一导向并非临时起意，国家层面早有顶层设计，强调城市发展重心必须从外延扩张转向内涵提升，核心任务是盘活存量空间、激活既有资源、强化功能韧性。

多地政府迅速响应，及时澄清误传。例如嘉峪关市住房保障和房产服务中心于1月29日通过政务平台郑重声明：网络流传的“多个片区老旧小区将启动集中性大规模拆迁”纯属不实信息。

同时重申，当前及未来一段时期内，危旧房整治的核心目标始终聚焦于消除建筑本体安全隐患、系统性改善居民日常居住条件，绝不会启动成片式、运动式拆迁行动。

因此，寄望于靠房屋被征拆实现资产跃升、财富翻倍的预期，在新机制下正加速退潮。

既然不再推行全域性拆迁，那么政策所锚定的“关键靶点”，究竟指向哪两类住宅？

综合多份政策原文、部委答记者问及地方实施细则，可确认以下两类住宅，面临整体征收的可能性显著高于其他类型。

首当其冲：经法定程序认定的安全高危住宅

第一类被列为重点处置对象的，是经具备资质的专业检测机构现场查勘、结构验算，并出具权威结论的严重安全隐患住宅。

这类建筑犹如嵌入城市肌理中的潜在风险源，随时可能危及住户生命安全及周边公共秩序，对其实施拆除或彻底重建，既是守护群众安居底线的刚性要求，更是地方政府履职尽责的法定职责。

需要特别指出的是：“房龄长”不等于“属危房”，判定标准严格依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125），须由住建部门认可的第三方机构完成技术鉴定，最终结果通常划分为C级（局部危险）或D级（整栋危险）。

此类住宅普遍呈现承重构件严重劣化、地基沉降失稳、围护结构大面积脱落等典型病害，部分甚至出现墙体开裂、楼板变形等肉眼可见的结构性损伤，继续居住存在极高坍塌风险。

例如，多个一线及强二线城市已将上世纪80年代建造的预制混凝土空心楼板住宅，列为专项排查与优先处置对象——因其抗震设防等级、材料耐久性及防火性能，早已远低于现行国家强制性规范要求。

针对此类住宅的拆除行动，出发点纯粹立足于民生托底与公共安全兜底，与商业开发意图无关，更非资本驱动下的土地再配置。

各地正在推进的棚户区改造项目中，C级、D级危房已被明确列为首要征收标的与优先安置对象。

若您所居房屋已被省级以上住建主管部门备案的鉴定机构正式评定为C级或D级危房，则进入实质性征收流程的概率极高。

次重点：深度失序的城市夹心地带

第二类亟需系统性更新的，是长期处于城市规划盲区、管理真空状态的典型城中村区域。

这些区域往往深嵌城市核心区，建筑密度畸高、空间布局杂乱无章，巷道狭窄曲折、消防救援通道完全缺失，环境卫生状况堪忧，供水、供电、供气、雨污分流等基础设施严重老化或尚未接入市政管网。

城中村不仅割裂城市空间形态、削弱整体风貌协调性，更因人口高度集聚、设施严重滞后，持续积累火灾、触电、燃气泄漏、内涝倒灌等多重安全风险，已成为现代城市治理中不可回避的难点堵点。

推动其整体性、系统性融入城市功能体系，既是优化国土空间开发格局的现实需要，更是提升超大特大城市治理现代化水平的关键抓手。

但需清醒认知，城中村更新绝非简单物理空间的“推平重建”。

主流路径正转向“留改拆”并举的综合性城市再生，涵盖片区功能重构、人居环境重塑、公共服务补缺、安全韧性加固等多个维度——例如同步配建九年一贯制学校、社区卫生服务中心、便民生活圈、智慧停车系统及适老化设施，全面提升区域综合承载力与居民获得感。

拆与不拆，把握两个核心判断维度即可

征收仅是城市更新工具箱中的选项之一，而非唯一解法。对于绝大多数未列入上述两类的存量住宅，国家已形成成熟稳定的更新范式。

以“微更新、精提升”为基本路径，特别是位于城市中心区位、主体结构完好、基础功能尚存的老龄化小区，后续将以渐进式品质升级为主导，完全不必担忧遭遇突发性、强制性拆除。

这种精细化改造，好比为老建筑注入新生血液：加装无障碍电梯，切实缓解老年人与儿童日常出行困局；

更换服役超期的给排水管道与老旧配电线路，根治频发性漏水、跳闸、电压不稳等顽疾；补植立体绿化、增设智能充电桩、铺设塑胶健身步道、配置垃圾分类驿站等人性化设施。

据住建部最新统计，仅2025年度，全国已有约498.6万户家庭直接受益于老旧小区改造工程，居民满意度测评平均达92.7%，成效获得广泛认可。

新政还进一步简化审批链条，明确将加装电梯等民生类微改造项目纳入规划许可豁免清单，大幅压缩前期手续办理周期，推动项目更快落地见效。

为严防过度开发、保护历史文脉，政策同步设置三道不可逾越的“刚性红线”：

结构安全、功能完好的普通老旧小区，原则上只允许修缮提升，严禁实施拆除重建；

承载集体记忆、体现地域特色的历史文化街区、文保单位及近现代代表性建筑，必须实施原址保护与活化利用，严禁任何形式的破坏性拆除；已完成标准化改造并投入使用的住宅项目，不得重复纳入更新计划，避免资源浪费。

另有一条实践共识日益明晰：地处偏远、常住人口持续外流、配套设施长期缺位的零星散居区，即便建筑年代久远，也极少被纳入城市更新优先支持序列，拆迁可能性微乎其微。

补偿机制迎来结构性升级：更注重选择权与公允性

对于确需征收的住宅，公众最关切的补偿安排，亦在本轮政策中实现制度性突破，呈现出更强的公平性、灵活性与自主性。

新规首次以行政法规形式固化“先补偿、后搬迁”基本原则，明令禁止任何变相强拆行为，并要求补偿基准价必须参照征收公告发布当日，毗邻地段同类型、同品质商品房的市场成交均价——有效遏制压价操作，保障被征收人合法权益不受损。

除传统货币补偿、产权调换两种方式外，“房票安置”模式正加速普及。广州荔湾区、深圳南山区等地已全面推行，持票居民可在指定区域内自由选购心仪楼盘，摆脱安置房区位偏远、户型僵化、配套滞后的固有局限。预计该模式将在2026年内覆盖全国80%以上试点城市，成为主流补偿选项。

2026年城市更新政策的深层意义，标志着我国城市发展逻辑完成一次历史性跃迁。

过去依赖土地财政、寄望拆迁致富的发展惯性已然终结，取而代之的是以居住安全为底线、以品质生活为导向、以人文底蕴为灵魂的可持续发展新范式。

真正宜居的理想城市，不应仅由摩天楼宇堆砌而成，更应是让每个居民都能安心栖居、舒心生活、暖心归属的共同体。

此次政策以“精准识别、分类施策、精细运营”为方法论，重新定义了城市空间的价值坐标系。

过去购房决策紧盯地段价值与学区溢价，未来则需同步考量社区治理效能、物业服务水平、邻里关系温度、应急响应能力等隐性但至关重要的“软性指标”。

这对试图借更新政策进行短期套利的投机者而言，无疑是重大调整；但对广大渴望稳定居住、重视生活质感的普通家庭来说，无疑是极具温度的制度善意。

由此引出一个值得深思的问题：在这场从“拆迁造富”迈向“旧改惠民”的深刻转型中，您认为自家住宅的长期价值支撑点，将发生怎样的结构性迁移？

是传统意义上的地段稀缺性、教育资源吸附力仍具决定性影响，还是社区环境健康度、物业响应及时性、生活服务完备度等新兴维度，正逐步成为影响房价走势与居住体验的核心变量？

参考资料：时代周报《两部门加码支持城市更新：推进存量土地临时利用，微更新项目免于规划许可》