千亿房企已仅剩10家？“新四大天王”杀出！

过去的2025年，对行业来说，大概是有史以来，最凄凉的一年。

据克而瑞统计，这一年，行业全口径销售规模过千亿的房企数量，已经倒退回了10家。

此外，操盘销售规模过千亿的房企仅有7家。

权益销售额过千亿的已经仅剩5家。

来自市场的巨大冲击下，几乎没有房企能够独善其身，不过大浪淘沙，随着行业出清逐步接近尾声，也已筛选出了真正意义上比较抗打的一批房企。

艳姐分别研究了下行业维度的多个数据，发现有四家房企，可以说是在行业下行期，同样绽放了惊人的实力，问鼎全行业最新“四大天王”，分别是：

“规模王”保利发展

“权益王”中海地产

“操盘王”绿城中国

“利润王”华润置地

01

“规模王”保利发展

遥想多年前，保利发展的目标还曾一度是“进三争一”，这个目标的背后是，在民企一度霸榜行业之时，保利发展曾在很多年间都是“万年老五”，但这个情况在2021年保利发展来到行业第四时就开始迅速扭转：

这家央企隔年就“进三”来到了第二名，2023年就争到了第一。

算下来，这个2025年，已经是保利发展连续第三年位居行业全口径销售额TOP1。

保利发展能有今天的成绩，虽然也有同行衬托的缘故，但说白了，在这个国央企一抓一大把，地方城投也都在纷纷冒头做地产的年代，能持续三年在行业下行期保持住规模第一，本就并非寻常事。

艳姐翻看了下，保利发展稳住规模地位，除了过去数十年的积淀，核心也靠这几年的战略致胜。

四大一线城市中，除了深圳因为一些众所周知的原因保利发展鲜少有所布局，面对北上广，保利发展近几年的布局策略还是相当鲜明的：

上海、广州狠抓；北京轻抓。

在这三座城市，保利发展近三年的全口径销售成绩分别是这样的：

上海——连续三年的前三，无论竞争多么激烈，始终都位居这座热门城市的第一梯队；

广州——连续三年的规模500亿+、连续两年的TOP1；

就算是表现最弱的北京——每年也维持住了一两百亿的销售规模，迄今仍稳在北京市场的前十。

而值得注意的是，这三座城市加起来的销售规模，近三年，从未低于过1100亿元。

大家不要忘了我们在开头曾提到，整个2025年，全行业规模达到千亿的房企，有且仅有10家。

去年受整个行业影响，加之在北京的规模收缩，保利发展在三座城市的总业绩也是近三年最低的，但这并不影响：

光凭这1116.28亿的战绩，保利发展就可以干到行业第九。

并且值得注意的是，去年，除了在北京的业绩不算出彩，保利发展一方面在广州创下了业绩新高，另一方面，也在上海实现了业绩的再次上扬。

也因此，去年在一线城市的业绩整体还是实现了维稳。

而这无疑，也给保利发展“规模王”的地位，狠狠加了一层筹码。

值得注意的是，在头部房企都在靠豪宅驱动发展的时代，堪称多边形战士的保利发展同样也在这条赛道上闯出了新局。

去年在上海，保利世博天悦依旧稳定发挥，百亿级的热销和高质量交付同步推进；杨浦滨江的“外滩序”系列等，曾创下2025年上海最牛认购率，也几乎从年初一直火到了年尾。

在业绩一直非常稳中有进的广州，保利发展还开创了一个奇迹：

在这座近年来长期被顶豪市场“忽视”的一线城市，

这个成绩放在广州有多牛呢？

玥玺湾开盘时，全广州3000万以上房源的成交套数和金额，都抵不过这一个盘的。

实话说，过去在广州，我们已经太久太久没有听到如此有声量的豪宅。

而玥玺湾的成绩更是直接让全国炸锅，虽然后来深圳湾的顶豪们同样贡献了惊人的成绩，但无疑：

保利玥玺湾的名号，已然被光荣地刻在了国内顶豪界的历史丰碑上。

而保利之胜也在于，其产品策略是多点开花，虽大力打造了诸多代表性的豪宅作品，但同样没有放弃一些改善、刚改的市场，并且投入了大量的精力。

比如去年论操盘面积，保利还是上海的第一，这个成绩的背后是，保利在上海的郊区，也做了不少热门项目。比如保利西郊和煦|领墅，甚至还是去年上海别墅网签的TOP1。

而这些项目的胜利，代表的是：保利在更下沉的市场端，依旧拥有举足轻重的地位。规模王的地位，才得以长存。

02

“权益王”中海地产

从很多年前开始，论权益占比，中海就一直都是行业内比较领先的存在。

简言之，中海的规模水分，是相对较小的，而这也就是使得，这两年行业分化加剧、很多房企比以往更多地寻求合作共赢后，中海的优势逐渐凸显。

从2024年开始，中海虽然在全口径规模上一直屈居第二，但论权益销售额，却已默默问鼎行业，成为行业最新的“权益王”。

所以，如果非要实打实地算房企们“脱水”后的规模，如今已经无人干得过中海，并且整体看来，除了保利尚有一争之力，其他房企，均已被中海甩出一大截。

非常巧合的是，2024年、2025年，连着2年的时间，中海的权益占比都恰好在92%，简单来说，这两年中海所有销售出去的房子拉出来盘一盘，只有8%的股权不是中海自己的。

这个数据单独说出来，大概感触可能还不那么深，但要知道：如今行业仅有的5家千亿权益规模的房企中，除了中海，3家权益占比都不到70%，1家79%。

而中海的高权益，从某种程度上来说，印射出来的，是其拥有强劲实力下的独立操盘自信。

中海在北京，就是非常出名的“独行侠”，几乎鲜少寻求对外合作，再大的地，大多也都是独立拿地、独立操盘，并且，基本一直都是北京市场毫无争议的第一。

但是如果不熟悉北京中海的人，会看着2025年北京楼榜单上的两个中海相当困惑。

北京中海新城和北京中海地产，虽然作为两个主体出现在了销售榜单上，在前10中占据了两席，但事实上，同属于中海。

不过不太寻常的是，他们分别代表了中海在北京的两个操盘团队，这两个团队分别由张欣、倪健刚出任总经理，分别负责不同的区域、不同的项目，共同助力中海在北京的发展。

其中，中海新城长期深耕石景山、西城区，以一二级联动开发形式为主，并在近些年大量布局朝阳区，2024年11月，朝阳区价值153亿的“朝阳酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，就是由中海新城摘下的。

去年，中海在北京这几个区域在售的项目，如石景山的中海瑞文里、中海玉華玖章、中海寰宇天下天境、中海长安玖章、中海长安源境，西城区的中海京华玖序，朝阳区的中海萬吉玖序、中海朝阳ONE、中海时光之境……也都是中海新城的。

而北京中海地产，属于中海最早在北京活跃的子公司，目前其核心布局于丰台区、海淀区等，比如丰台的中海丽金府、中海·丽泽叁號院、中海丰和叁號院三大豪宅、海淀的新兴顶豪安澜·北京，都是北京中海地产的团队的操盘的。

在北京庞大的牌局下，中海在北京的这两个操盘团队，分开计算，依旧在北京的各大榜单上取得了不错的成绩。

比如全口径销售金额榜上，中海新城以214.14亿位列第4；北京中海地产以159.72亿位列第8；

权益销售金额榜上，中海新城以211.29亿位列第3；北京中海地产以148.16亿位列第4。

而如果这两个操盘团队的成绩加起来，无论在哪张榜单上，中海都将是第一，尤其是权益销售金额，中海以超9成的权益占比，2025年在北京合计创造了359.45亿业绩，遥遥领先于其他房企。

当然，虽然是“权益王”，但中海并非固步自封之辈，尤其是近年来的一些重量级项目，中海有不少都是牵手其他央企共同推进的。

而去年，无论是拿地端、或是项目端，中海的不少合作，都为行业贡献了巨量新闻——并且，大概率将在今年持续炸场。

一方面，中海在上海牵手招商蛇口、中旅投资，共同摘下总价值超400亿的徐滨东安新村世界地王，而三大央企中，中海也是背后最大的投资方。

这么大幅的地块吃下后，去年全年，中海在上海光是权益拿地金额就接近400亿，稳居第一。

去年年底，由招商操盘的安澜上海已经震撼入市，而今年，另一宗更巨幅、中海占了过半股权的地块，大概率也将入市。

另一方面，在深圳，和华润置地联合打造的深圳湾·澐玺，作为深圳湾首个入市的顶豪，以首开当日超130亿的业绩轰动全国，问鼎去年的中国首开销冠。

而体量庞大的深圳湾·澐玺，目前也仅开了一块地。

此外，安澜·北京、杭州的2026年度战略之作中海万潮玖序等都在蓄势待发……

不过随着一些大体量的合作项目更汹涌的入市，中海今年的权益占比或许会有些许变化，但总得来说，大概率依旧将远远优于大部分同行。

艳姐有预感：今年，对中海来说，或许将会是相当精彩的一年。

03

“操盘王”绿城中国

在操盘成绩上，由绿城拿到这个第一并不奇怪。

毕竟众所周知，绿城除了自家的项目，很大的业务重心，在代建。

如今行业下行期，一贯以品质著称、在过去主攻高端市场的绿城，也成为了这个时代，最受宠的房企之一。

而这个受宠度，一方面体现在诸多C端客群对绿城品牌坚定不移的市场选择，另一方面体现在诸多没信心或没精力自己做开发的“金主”，对代建一哥绿管的青睐。

而最终导向的就是，论操盘量，绿城在全行业都一骑绝尘了。

所以如果乍一看去年的数据，绿城也是规模TOP10中最扎眼的：

这是唯一一家操盘销售金额比全口径销售金额还多的头部房企。

去年绿城的全口径销售金额是1534亿，但其操盘金额却足足达到了2519亿：

超出了近乎千亿的规模，相当于一家10强房企。

并且2519亿，甚至已经和保利的全口径销售金额非常接近了。

这里和大家解释一下，克而瑞的操盘金额统计口径是以企业操盘口径纳入项目的销售业绩，也包括了代建。

因此保守估计，绿城光是靠代建创造的业绩，一年都已经来到了千亿规模……

并且，这件事并非是第一次发生，而是已经持续了很多年，最终在2025年，绿城贡献出了全行业的最强操盘实力——简单来说，整个楼市最巨额的资金，都流入了绿城操盘的项目中。

实话说，近些年的绿城因为很多内外部的变化，也是非常有争议的一家房企，但是数据却告诉我们，绿城，始终是那个能得到市场高度认可的绿城。

去年是绿城成立的30周年，也是其产品集中爆发的一年，以浙江区域和华东区域为例。

早在去年年中时，绿城浙江区域以大本营浙江为首，，以“玫瑰园”、“月华系”、“凤起系”等不同高端产品线，几乎从审美、精工、场景创新等各个维度全面刷新了行业认知。

华东区域也一次性推出了上海潮鸣东方、上海逸庐、苏州凤起潮鸣、苏州沁百合、南京沁百合、南京云庐、无锡逸庐，而这些作品基本都是当地的爆款，比如潮鸣东方，作为徐滨的“上一代地王”，19.5万/㎡的均价，开盘日光，也才有了后续中海等房企对徐滨更热烈的下注。

而值得注意的是，如果说对很多房企来说，是用少数几个拔尖的项目来撑门面，那么对绿城来说，前面的这些项目，几乎每一座都可以拉出来独当一面。

绿城·湖境月华实景图

可以说，绿城的产品底蕴支撑下，在这个时代，这家房企手里项目的均好性基本也可以说是做得最冒尖的，前段时间克而瑞发布了2025年度中国房地产企业产品力TOP100榜单，绿城也依旧是稳稳的第一。

包括据艳姐所知，上海等很多优质城市核心地段的项目，也有不少是绿城代建的，为的就是将这些地方的价值发挥出来。

而目前看来，绿城管理的代建赋能已经步入了一个颇为稳定的阶段，对绿城来说，每年自家做个上千亿的规模，绿管再用代建赋能上千亿，基本就能在这个时代活得颇为滋润了。

04

“利润王”华润置地

虽然从年度目前的几个关键数据中，华润置地看着似乎都并非最拔尖的那一个，但是有一个更关键的数据，结果基本不难猜测：

2025年最有可能问鼎“利润王”的房企，大概就是华润置地。

一方面，华润置地的赚钱能力已经被反复验证。

回顾看2024年全年，华润置地就已以255亿净利润超出第二名百亿左右，位列全行业第一。

而2025年上半年时，华润置地也同样已在半年时间内赚了超百亿，以118.8亿元净利润位居行业第一——而当时，这个数据，就已微超规模王保利和权益王中海的净利润之和。

简单来说，华润置地目前的赚钱能力已经可以顶得上两家最头部的央企。

而众所周知，华润置地的赚钱能力，已经不止于开发性业务，其如今更大的现金奶牛，实则在于经常性业务。

更惊人的是，如今华润置地光是依靠经常性业务，几乎就能跑赢所有其他同行，早在去年时，华润置地的经常性业务利润贡献就首次超过了百亿，以此拉开了和同行之间的利润差距，几乎已经成为“赚钱能力”上的无冕之王。

而经常性业务作为相对稳固的利润来源，也成为了华润置地利润最强的护城河，简言之，在未来的很长一段时间内，基本只要华润置地在开发业务端稳定发挥，其就能稳坐利润王。

包括2025年全年的利润王，数据虽未出，却几乎非华润置地莫属。

另一方面，华润置地的营销实力，还在反复“轰炸”市场。

以上海为例，华润置地甚至创下了多个纪录：

比如，上海老城厢的士林·润园，面对上海风貌别墅的激烈竞争，却问鼎“上海风貌别墅年度三冠王”，基于风貌别墅只存于上海，也可以说是“全国风貌别墅三冠王”。

再比如，新杨思的翡云悦府，是整个2025年上海年度唯一破千套的项目，包揽上海销售面积、套数TOP1，也是2025年全国单价10万+/㎡楼盘销售套数冠军。

甚至，就在去年年末时，华润置地在上海后滩打出开门红，澐启滨江首开日光，甚至贡献了去年9月以来，整个上海唯一一个实打实的日光成绩。

多个纪录之下，华润置地甚至一举成为了2025年度整个上海的“权益王”。

值得注意的是，在深圳，华润置地同样贡献了巨大的爆点，即我们前面提到的“2025年全国开盘销冠”深圳湾澐玺。

这种在售的优质项目，虽然在当下并不能立马从利润层面体现出来，但长远看，必将是利润上的一大助攻。

而这样的项目，在过去，华润置地就有很多，比如2024年，上海的套数第一是华润置地在宝山南大的中環置地中心润府。

接下来，华润置地也还会有更多，比如前面提到的上海后滩和深圳湾的两个澐系产品，都是超级大盘，更大的看头还要在后面。

就像我们前面说的，只要华润置地在开发业务端稳定发挥，蝉联利润王应该难度不大——而目前看，其水准一直相当稳定。

值得注意的是，从去年开始，华润置地也酝酿了一次营销体系上的巨大变革，去年11月，其在海南召开了全国首届润伙伴营销共创大会，通过，目测下来或将会给华润置地的营销带来一些更好的变化。

就在前段时间，华润置地全新官方房产生活服务平台“小润+”正式焕新升级，以此打通了地产开发、经纪生态、万象服务、万象商业、城市资源等全域业务，为客户找房、选房、购房、交付、入住等环节提供全周期服务。

如今，属于华润置地更好的未来，也才刚刚开始。

结语

过去的2025年，无疑是中国房地产行业最为深刻的“压力测试”之年。

我们重新审视这逆势之中杀出来的四大天王，他们虽然都有央企背景、本身就容易穿越周期，但同样的，这个时代的残酷恰恰就在于：强大的背景也并非是万能的。

能够在风暴之中绽放出独特的光彩，精准地把握住时代的脉搏，本就已经是一种优秀。

也欢迎大家一起来探讨：这个2026年，你最看好四大天王中的哪一家？

主编：张艳

责编：Nanako

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