100万买市中心！杭州这个老破小，最近一个月成交量暴增6倍

临近春节，传统的楼市淡季，杭州的二手房市场却意外“热”了起来。

“最近周末来看房的人特别多，尤其是周日，我们门店一天能带看十几组客户，有的客户看中了当场就谈价格，成交节奏明显快了。”在西湖区一家二手房中介门店，经纪人小张一边整理房源资料一边说。

来自杭州贝壳研究院的数据显示，2026年开年以来，杭州二手房市场活跃度明显提升。最近三周，光是在贝壳平台，每周日成交的房源数量都接近200套。

杭州二手房市场“小阳春”提前来了？

刚需区域成为成交“主力军”

市中心老小区价格到位，成交爆发

从成交结构来看，临安区、余杭区的未来科技城板块、良渚板块、东湖板块，以及萧山新城等，是近期成交的“主力军”。这些板块要么配套成熟、通勤便利，要么规划前景看好，吸引了大量刚需和改善型客户。

一些传统意义上的“冷门”小区，在这轮行情中也表现突出。比如在拱墅区，一个建成超过20年的老小区——大塘新村，近期成交量突然暴发。

去年大部分时间，该小区月均成交仅3套左右，月度峰值也仅为6套，整体表现较为平淡。但去年12月份该小区一举成交20套，创下近两年新高。附近中介门店负责人透露，大塘新村近期成交的主力是40多平方米的小户型，总价控制在100万元上下，单价2.2万-2.5万元/平方米。“这个价格对预算有限的刚需来说，吸引力非常大。有些房源还带着租约，买家接手后直接有租金收益，进一步降低了持有成本”。

学区房“淡季不淡”

低总价安置房成“黑马”

学区房市场也呈现出“淡季不淡”的特征。

位于钱塘区的幸福河小学学区房，从去年12月到今年1月中旬，在一个半月内累计成交51套，相当于平时月均成交量的8倍多。

其中，安置房小区幸福雅苑成为“黑马”，短短一个多月成交了24套（去年12月11套；今年1月份上半个月13套），占比近一半。这个小区50多平方米的小户型总价在120万至130万元之间，与周边次新房三四百万元的“起步价”相比，成为不少家庭的“上车”首选。

幸福雅苑的热度并非孤立现象，而是带动了整个学区范围的活跃。例如湖上春风里，从此前月均一两套的成交冷淡状态，1月份上半个月已经成交了6套105平方米左右，价格350万-370万元的大户型，明显增加的看房量和成交量，显示出市场关注度的提升。再如成交量极低的望金沙筑、杭臻源筑，1月份上半个月分别成交了5套和3套，迎来了自己的“小阳春”。

就连西湖区知名的“孟母盘”耀江文鼎苑，作为学军小学紫金港校区的学区房，1月份上半个月成交量8套，也颇为抢眼，网签均价在4.5万元/平方米左右。多位西湖区文教板块的经纪人告诉我们，这多少“归功于”以价换量，毕竟目前的网签价格和楼市高峰时期相比，已近乎“腰斩”。

不过，业内人士分析，这种爆发性增长应该难以持续。一方面，学区内的优质房源（特别是小户型）经过集中消化后，供给会暂时减少；另一方面，随着春节临近，市场节奏仍然会自然放缓。

房东心态分化

有人“以价换量”，有人反价观望

市场热度的另一面，是房东心态的分化。

一部分急于出售的业主选择“以价换量”，主动调低报价以促成交易。例如，朝晖等老小区的部分房源，单价已从高峰期近5万元/平方米回落至2.4万-2.5万元/平方米，价格调整到位后，吸引力大增。

也有一部分房东在看到市场回暖信号后，期待值增加，反而调高了挂牌价，甚至暂缓出售，观望情绪渐浓。

这种买卖双方心态的博弈，也反映出市场正处于一个微妙的调整期。

但无论如何，当下是买方市场无疑，若房东们诚心卖房，还得让利“抢跑”。

周度签约量创半年新高

购房者更果断了

“从周签约数来看，今年1月第三周的成交单量，已达到去年6月下旬以来的最高水平，再往前一周也保持了较高的热度。”杭州贝壳研究院院长上官剑透露，截至1月26日，全市二手房带看量环比增长3.9%，新增客户咨询量增长2.3%，而下单量相比去年12月更是增长了15.8%。

“带看转定金的比率有所下降，这说明客户不是只看不买，而是看准了就直接出手。”上官剑分析认为，当前购房者决策周期明显缩短，下单更加果断。

政策“组合拳”发力

真金白银促进入市

这一波市场热度，与近期多重政策利好的叠加密切相关。

去年12月底，增值税政策迎来调整：不满2年的住房，增值税从5%降至3%；满2年则直接免征。以一套总价1000万元的次新房为例，仅此一项就能为买家省下20万元左右的税费，真金白银的优惠直接刺激了购买意愿。

此外，今年1月起，存量住房公积金贷款利率下调25个基点。部分重定价日在1月1日的商贷利率也迎来下调。这意味着贷款购房者能减少贷款利息支出，降低了购房者的月供压力，有利于支持居民家庭刚性住房需求。

多项政策形成“组合拳”，为市场送来了实实在在的“春风”。

杭州楼市“暖冬接早春”

今年小阳春行情大概率已提前启动

对于接下来的杭州楼市走势，业内普遍抱有期待。

上官剑认为，政策效应的持续释放，加上3月份传统“小阳春”的到来，市场有望进一步回暖。尤其是，一批高热度高总价的改善新盘即将入市，如水电新村、滨杭传麒府、丰北TOD等高总价新盘入市，会在一定程度上拉热市场，带动改善板块价格稳定甚至上行。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从数据看，杭州二手房网签量已连续多周保持高位，显示市场活跃度明显提升。考虑到近期政策宽松氛围延续，部分购房需求在春节前释放，叠加传统学区房购房季前置，今年小阳春行情大概率已提前启动。预计2月下旬至3月初成交热度将进一步攀升，形成“暖冬接早春”态势。

橙柿互动·都市快报 记者 陆丹

编辑 肖旭

审核 潘俐 邵宇峰

校对 马玉君