商业不动产REITs试点开始落地 上交所已集中受理8单申报

中经记者 孙汝祥 夏欣 北京报道

商业不动产投资信托基金（REITs）试点政策出台近1个月后，首批申报项目于近日获集中受理。

上交所官网显示，2026年1月29日至30日，上交所已受理8单商业不动产REITs申报，预计募集规模合计314.745亿元。

首批项目资产形态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型优质商业不动产。管理人包括华安基金、中金基金、汇添富基金、华夏基金、国泰海通资管等。

业内专家对《中国经营报》记者表示，首批项目集中受理，标志着商业不动产REITs试点已正式由政策转向落地，公募REITs市场也进入了常态化扩容的新阶段。

专家认为，商业不动产REITs试点，将为房企提供一条从“输血”转向“造血”的生路。对于投资者而言，也多了具备抗通胀属性和稳定现金流的投资标的。

首批8单申报获受理

上交所官网显示，2026年1月29日、30日分别受理3单、5单商业不动产REITs申报。8单项目预计募集规模合计314.745亿元。

首批8单项目中，华夏基金申报3单，华安基金申报2单，汇添富基金、中金基金和国泰海通资管各申报1单。

从资产业态看，首批项目包括商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型优质商业不动产。在地域上，资产广泛分布于北京、上海、广州、深圳、西安、郑州、哈尔滨等多个城市。

业内人士表示，首批项目严格遵循合规底线与价值优先原则，充分契合了试点政策导向与市场投资需求。

值得一提的是，从政策出台到落地，中间仅隔了1个月。

2025年12月31日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》正式发布实施。证监会表示，此举旨在推动不动产投资信托基金市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

同日，上交所修订发布了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，并完善了相关配套业务指引及指南。以此进一步完善不动产投资信托基金业务规则体系，健全市场功能，保障商业不动产REITs试点平稳起步，推动REITs市场高质量发展。

试点带来多重利好

“首批项目的集中受理，标志着商业不动产REITs试点已正式由政策转向落地。”北京交通大学经济管理学院助理教授于耀对记者表示，底层资产从传统基础设施拓展至购物中心等消费基础设施，意味着公募REITs市场进入了常态化扩容的新阶段。

“这不仅完善了我国REITs的产品体系，也为市场提供了更多具备抗通胀属性和稳定现金流的投资标的。”于耀称。

对于房企而言，商业不动产REITs试点的积极意义尤为显著。

“商业不动产REITs试点的最大‘救急’意义在于，它为长期处于‘重资产、高负债’泥潭中的房企，提供了一条从‘输血’转向‘造血’的生路。”于耀强调。

于耀认为，房企手里积压的大量购物中心、写字楼等资产，过去是沉淀资金的“不动产”，现在通过REITs可以转化为高流动性的现金流。

“这不仅能直接缓解企业的债务压力，更重要的是，它改变了房企的增长逻辑，即从单纯靠卖房子（增量开发）转变为靠经营好房子（存量盘活）。”于耀表示，只要资产质量够硬，运营水平够高，企业就能实现真正的转型，这对于当前处于低谷期的地产行业来说，无疑是一剂强心针。

锦天城律师事务所律师顾春峰也认为，试点将助力房地产行业转型与风险缓释。“我国商业不动产存量规模达40万亿元，试点能有效盘活这类沉淀资产，为房企打通‘投—融—管—退’价值链，助力其从‘重资产开发’转向‘轻资产运营’的新模式，同时优化房企现金流、降低负债，防范行业系统性风险。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，商业不动产REITs的推出，将为房地产企业提供有效的退出渠道，从更大程度上缓解资金压力，对于房地产风险防范化解也具有积极的作用。“当然，从房地产发展新模式的角度而言，企业资金盘活了，也将促进房地产行业的转型升级。”

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：燕郁霞）