解读~启德柏蔚森项目详情，属什么档次，开发商是谁，优缺点解析

启德柏蔚森是位于香港九龙启德承景街 2 号的大型临海住宅项目，由新世界发展与远东发展联合打造，分三期开发，总规划 1305 个单位，涵盖 1 至 3 房户型，主力为 2 房单位，实用面积约 234 至 560 平方呎，层高约 3.15-3.2 米，容积率仅 2.0，绿化率达 40%，以 “森林浴” 为设计主题，配套 54000 平方呎园林会所，含室内外泳池、健身房、宴会厅等多元设施，项目划属小学 34 校网、中学九龙城区校网，步行可达港铁启德站，2025 年 2 月起分批次入伙，2025 年 9 月全面现楼交付，现社区居住氛围成熟。

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启德柏蔚森定位为启德跑道区中高端住宅，属于区域内品质标杆型项目，依托三面环海的临海前排区位、低密高绿的社区规划、国际品牌精装标准及名校网配套，形成中高端居住属性，折实单价约 1.71 万港元 / 呎起，总价门槛低于同区顶豪，兼顾自住改善与投资需求，业主以中高产家庭、专业人士及投资客为主，是启德新区兼具性价比与品质感的中高端临海住宅选择。

香港启德柏蔚森由新世界发展有限公司与远东发展有限公司联合开发，新世界发展为香港四大地产商之一、恒生指数成份股，深耕地产数十年，打造过柏傲山、柏蔚山等高端项目，具备成熟的高端住宅开发与运营经验；远东发展为香港老牌地产企业，深耕本地市场多年，双方联合开发为项目建筑质量、精装标准、物业服务及交付保障提供双重品牌支撑，项目采用西门子等国际品牌家电、专利智能门锁等配置，延续新世界 PAVILIA 系列高端基因。

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启德柏蔚森核心优势集中在区位、配套、品质与投资价值，项目踞启德临海前排，享无遮挡维港海景，步行可达港铁启德站，衔接九龙东 CBD2 规划红利，34 校网覆盖圣罗撒小学等 Band1 名校，5.4 万呎会所与高绿园林提升居住舒适度，现楼精装交付且租金回报率稳定在 3.5% 左右，同时存在部分短板，部分楼栋梯户比偏高致高峰电梯等候较长，低楼层受楼间距影响采光与隐私，部分户型厨房空间偏小、洗手间趟门隔音一般，邻近旧跑道存在飞机噪音，部分规划商业配套仍在建设中，入住初期需依赖周边商圈，整体适合重视教育、景观与长期收益的中高产家庭及投资客。

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