恒隆地产董事长陈文博：香港楼市回暖但刚需市场有结构性压力，办公楼市场正处于“超级周期”，首要任务是减债

1月30日，恒隆集团（HK00010）与恒隆地产（HK00101）公布了2025年全年业绩，是首家交出2025年成绩单的港资房企。

2025年，恒隆集团及恒隆地产均是增利不增收，受物业销售减少影响，总收入均同比下滑，而股东应占基本纯利分别同比上升至24.07亿港元及32.02亿港元。

恒隆集团及恒隆地产（以下统称恒隆）董事长陈文博在业绩会上表示，公司2025年下半年的表现明显好于上半年，整体呈现出轻微的“V型复苏”态势。而香港住宅市场从去年四季度开始明显回暖，内地零售市场也释放出显著的复苏信号。但他也指出，香港楼市在刚需市场仍存在结构性压力，办公楼市场压力未缓解则是拖累去年业绩表现的主要因素。

内地与香港办公楼市场仍承压 或面临“超级周期”挑战

相对于零售市场的回暖，办公楼市场依然是恒隆管理层口中“艰难”的部分。2025年，恒隆集团与恒隆地产的总租赁收入分别下跌2%及1%，主要诱因便是内地办公楼市场持续疲弱以及香港经济复苏缓慢。

“内地办公楼市场现在确实都比较艰难，大家都有压力，特别在价格方面。”陈文博坦言，但站在中长期来看，他觉得还是挺有信心的。

恒隆行政总裁卢韦柏直言：“在当前环境下，我们能保持八成以上的出租率已实属不易。至于这种逆境会持续多久？我暂时看到的是18个月到24个月，当然之后会慢慢稳定下来。”他表示，为了留住部分高质量租客，公司不得不面临租约重新协商和减租的压力，因为现在的首要任务是保持出租率。

陈文博也表达了类似的看法，他认为，办公楼市场现在处于一个“超级周期”中比较艰难的阶段。但可能在今年或者明年就有快速增长，“中长期这个板块还是有发展空间的，当然我说的板块是我们手上的这些甲级、超甲级、国际水平的办公楼。”

针对未来的资产布局，陈文博重申了恒隆目前的财务定力：“我们的首要任务是减债，希望先将现有的项目卖掉套现，之后再考虑扩张，当然这并不代表看到低价的土地我们就不会出手。”

值得一提的是，卢韦柏将于今年8月31日或之前退休，但目前，恒隆方面还未公布新的接任人选。

餐饮运动品牌跃升“火车头” 多元租户组合对冲奢侈品波动

长期以来，奢侈品消费一直是恒隆等高端商场的业绩支撑，但在2025年的市场转型中，这一逻辑发生了微妙的变化。

陈文博在业绩会上指出，以往大家认为奢侈品是业绩的“主线”或“火车头”，但在当前的复苏周期中，大众化餐饮和运动品牌表现出了更强的增长动力，成为了新的“火车头”。

尽管部分奢侈品品牌正经历全球范围内的策略回调，但恒隆管理层对高端市场的长期韧性依然保有信心。恒隆行政总裁卢韦柏透露，他在去年10月前往欧洲与多个奢侈品牌交流，品牌方普遍认为中国仍是最核心的市场，并预计2026年将回归个位数增长。

从数据来看，恒隆内地零售板块表现稳健。尽管整体物业租赁收入受办公楼拖累微跌，但商场租赁收入仍实现1%增长，出租率提升2个百分点，整体零售租出率维持稳健水平，内地和香港分别为96%、95%。

过去一年，恒隆的策略是集中于核心城市扩展业务、提升顾客体验，通过高资本效益和审慎甄选的投资项目，巩固业务规模和项目可见度。在2025年启动或公布的主要项目包括：昆明恒隆广场尚义街项目、杭州恒隆广场扩展项目、无锡恒隆广场扩展项目以及上海南京西路1038号商业运营项目。

卢韦柏提到，无论是在内地还是香港的商场，恒隆都主动进行了优化租户组合，成为推动零售回暖的关键。“我们在香港缩减了超市比例，增加餐饮占比，还把不少受香港市民喜爱的内地餐饮品牌引入本地商场。”