黑石洽购新世界发展，郑氏家族或失瑰丽酒店控股权

2026年1月底，香港资本市场传来震动消息：美国黑石集团正与香港新世界发展控股股东郑家纯家族进行深入谈判，拟收购后者持有的控股权。若交易达成，这将是郑氏家族自1970年创办该企业以来首次让渡控制权。

与此同时，今年初市场曾传闻万豪国际计划收购郑氏家族旗下的瑰丽酒店集团。尽管瑰丽酒店集团迅速否认了这一传闻，但结合新世界发展的债务压力，市场对郑氏家族资产处置的关注度持续升温。

郑氏家族的债务困局与资产变现尝试 ■

新世界发展于本周四晚间发布公告称，公司控股股东郑氏家族的控股平台已收到多家潜在投资者的投资接洽，但目前尚未达成任何协议，且无法保证相关投资事宜最终落地。

新世界发展的债务问题已成为悬在郑氏家族头上的达摩克利斯之剑。若郑氏家族将新世界发展的控制权让渡给黑石集团，这将成为公司发展的关键节点，也凸显出这家房企在寻求更多融资、维持日常运营过程中面临的重重挑战。截至2025年6月30日的财年数据显示，新世界发展总债务高达约1461亿港元，净负债比率58.1%，成为香港杠杆率最高的大型地产商之一。

为缓解债务压力，新世界发展去年完成了一笔规模达110亿美元的创纪录贷款再融资，并通过债券置换计划削减了约12亿美元的债务。目前公司正加紧推进资产出售，计划在6月底前至少完成一项资产交易，以达成270亿港元的自行设定销售目标，实现现金流回正。

知情人士此前透露，郑氏家族旗下知名的瑰丽酒店集团，曾被列入公司拟剥离的资产标的名单。瑰丽酒店集团作为郑氏家族旗下的优质资产，在全球拥有58间酒店，香港瑰丽酒店更登顶2025年全球50佳酒店榜首。

最早引爆市场的是万豪集团的收购传闻。2026年初，一封外泄邮件显示，万豪计划通过“Project Pegasus（天马计划）”从郑氏家族的投资平台周大福企业手中收购瑰丽，需在2月28日前向美国联邦贸易委员会和司法部提交审批文件，意味着交易已进入实质性法律审批阶段。

虽然瑰丽酒店集团于1月15日明确表示“集团及旗下品牌均不出售，所有酒店均照常运营”，但市场观察人士认为，这一否认并未完全打消外界对郑氏家族可能在未来被迫出售资产的猜测。

黑石入主的潜在影响 ■

目前，香港富豪郑家纯家族持有新世界发展约45%的股份。知情人士称，暂未明确黑石集团完成交易后将持有公司的具体股权比例，以及其向郑氏家族收购股份的作价，但这一协议若达成，将为这家深陷债务管理难题的香港房企注入关键信心。

黑石或将主导对深陷经营困境的新世界发展的业务重组，而新世界发展则可继续推进资产剥离，以提振公司流动性。

黑石集团作为全球最大另类资产管理公司，其收购策略以“买入-修复-卖出”模式著称。这一模式在酒店业已有成功先例，最典型的是黑石收购希尔顿酒店并扭亏为盈的案例：2007年秋，黑石集团在房地产泡沫高峰中斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿。收购之后，黑石对希尔顿进行深度价值重塑，推动希尔顿完成从重资产到轻资产的关键转型，大力扩张特许经营模式并布局海外市场，让酒店数量和客房数实现大幅增长。在希尔顿基本面全面改善后，黑石采取精准的分批退出策略实现收益兑现，2013年推动希尔顿完成史上最大规模的酒店类IPO并套现，2016年以65亿美元向海航集团出售25%股权进一步套现，后续又多次分阶段减持，直至2018年通过12次交易完成彻底退出，这一系列收购后的操作，让黑石在此次投资中斩获超140亿美元净收益。

此次洽购也体现出黑石集团的核心投资逻辑—— 在承压市场中收购高价值资产，并布局规模化业务平台。

香港家族企业的传承与转型挑战 ■

在香港的富豪圈层中，家族基业备受珍视，后代肩负着守护并传承家族企业的使命，因此郑氏家族若放弃新世界发展的控制权，将成为香港商界的标志性事件。

若黑石最终入主新世界发展，将标志着香港家族企业传承模式可能出现重大转变：从纯粹的家族控制转向资本与家族共治的新型模式。

从行业趋势来看，奢华酒店赛道正迎来“资本主导”的转型，家族资产的退出与专业资管机构、酒店集团的入局，将成为常态。随着全球经济波动加剧，家族企业难以独自承担优质资产的运营与债务压力，出售核心资产、聚焦主业成为必然选择。

此外，瑰丽的案例也印证了奢华酒店的核心价值逻辑：在行业周期波动中，“个性化、高品质”的品牌调性比规模更具抗风险能力。近年来，全球奢华酒店市场呈现“两极分化”趋势，一边是万豪、洲际等巨头加速规模化布局，通过并购整合扩大市场份额；另一边是瑰丽、安缦等奢华品牌凭借差异化定位，占据奢华消费市场。不论是万豪还是黑石，资本的选择，恰恰印证了这种分化而带来的品牌价值。

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资本的选择会让品牌更有价值吗？

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