非村民借村民名义买房，法院：买卖协议无效！宅基地律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2004年，赵建国因在城区购房，打算出售其位于北河村的一处老宅——一号房屋（含北房四间及院落）。当时，周文斌、周李氏夫妇有意购买，但他们并非北河村村民，担心日后无法翻建或确权。

为规避政策限制，三方商定：由周文斌夫妇实际出资2万元，但以本村村民吴大山的名义与赵建国签订《房屋买卖协议》。为少缴税费，协议上仅写明房款5000元。

签约后不久，周文斌的孩子来看房，嫌房屋老旧不愿居住。周文斌遂将房屋“转手”给亲戚郑永福（亦非北河村村民），收取约2.2万元，并由郑永福入住至今。期间，郑永福在院内加盖了南厢房。

十余年后，赵建国得知房屋几经转手，且实际使用人并非本村村民，遂向法院起诉，请求：

确认其与周文斌夫妇之间的借名买卖协议无效；

确认周文斌夫妇与郑永福之间的转卖协议无效；

判令郑永福腾退一号房屋及院落。

庭审中，各方说法混乱：

周文斌夫妇称：“我们没买房，是吴大山买的。”

吴大山称：“房子是我买的，后来租给郑永福。”

郑永福称：“我是租房，不是买房。”

但赵建国提交了录音、证人证言，并申请法院调查，证实：实际出资人是周文斌夫妇，吴大山仅为挂名。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认赵建国与周文斌、周李氏借用吴大山名义于2004年签订的房屋买卖协议无效；

❌ 驳回赵建国关于确认二次转卖无效及要求腾退房屋的其他诉讼请求。

虽未拿回房屋，但成功“撕毁”原始交易合同，为后续维权奠定基础。

法院说理

本案核心在于三个问题：

一、谁是真实买受人？

尽管协议签在吴大山名下，但法院综合以下事实认定：真实买受人为周文斌、周李氏：

购房款2万元由周文斌夫妇支付；

多方陈述矛盾（如吴大山代理人前后两次开庭对付款、建房描述不一）；

周文斌自认“因无资格才借名”，且孩子看房后决定不要，才“转”给他人。

→ 法院认定：系典型的“借名买房”安排。

二、借名买卖是否有效？

根据法律规定，农村宅基地使用权不得向本集体经济组织以外成员转让。

周文斌夫妇非北河村村民，不具备购买资格，其借名行为规避国家土地管理政策，损害集体利益。

→ 该借名买卖协议因违反法律强制性规定而无效。

三、能否要求郑永福腾房？

赵建国未能充分证明郑永福系从周文斌处“购买”房屋（郑永福坚称是租赁，吴大山亦称是出租），现有证据不足以认定存在第二份买卖合同。

且合同无效后的返还，应与购房款返还、添附补偿等问题一并处理。

→ 腾退请求暂不予支持。

胜诉办案心得

本案虽未实现房屋返还，但成功确认原始借名买卖无效，具有重要意义。关键经验有三：

第一，穿透“名义登记”，锁定真实交易主体。

农村借名买房常以“亲戚代持”形式出现，表面合同合法，实则规避政策。我们重点收集：

实际付款凭证（现金交付需辅以证人、录音）；

当事人自认借名的陈述（如周文斌承认“因无资格才用吴大山名字”）；

行为矛盾点（如吴大山称自己买房，却从未付款、长期不主张权利）。

这些证据形成闭环，使法院确信“名为吴大山购买，实为周文斌夫妇操作”。

第二，紧扣宅基地禁止对外转让的强制性规定。

农村房屋买卖不同于商品房，其效力取决于买受人是否具备本集体经济组织成员身份。我们未纠缠于“是否善意”“是否居住多年”，而是直接援引《土地管理法》及司法解释，强调：非村民购买宅基地房屋，无论是否借名，均属无效。这一法律定性清晰、不可动摇。

第三，分阶段推进维权策略。

首次诉讼聚焦“确认合同无效”，而非急于要房。因为：

合同无效是后续返还原物、赔偿损失的前提；

若同时主张腾退，易因证据不足全盘败诉；

先确权，再另案解决返还与补偿，更稳妥高效。

本案正是通过“先破后立”的策略，为当事人保留了进一步追索的权利。

此案提醒：农村房屋买卖切勿借名操作。即使过去多年、多次转手，原房主仍可主张合同无效。而出资人即便长期居住，也可能面临“钱房两空”的风险。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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