借名买房，出名人要求返还房屋，实际出资人反诉确权成功

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2004年，刘振国看中一套房，但当时他在北京没有购房资格。情急之下，他找到好友赵明远商量：“能不能用你的名字买？钱我来出。”

赵明远答应了。于是，购房合同签了赵明远的名字，贷款也以他的名义办，但首付是刘振国掏的，月供是刘振国还的，房子一交付，也是刘振国装修入住。

这一住，就是将近二十年。物业费、水电费、取暖费，从来都是刘振国交；购房发票、贷款合同、缴费单据，也一直由他保管。

赵明远呢？除了名字在房产证上，从未踏进这套房子一步。

可到了2021年，赵明远突然变了态度，一纸诉状把刘振国告上法庭：“房子是我的，当初只是借你住，现在请你搬走。”

刘振国懵了：“这房从头到尾都是我买的，怎么就成了‘借住’？”

他当即提起反诉：“请法院判令赵明远配合过户——这房子，本来就该是我的。”

裁判结果

法院判决：

✅ 赵明远十日内协助刘振国办理一号房屋过户手续；

❌ 驳回赵明远全部腾房请求。

法院说理

法院指出，谁主张，谁举证。

赵明远主张“借住”，但：

没有借住协议；

没有约定居住期限；

没收过一分钱租金；

甚至无法解释为何允许他人白住近二十年。

而刘振国虽无书面借名协议，却提供了完整的证据闭环：

出资证据：首付款收据 + 近十年房贷还款记录；

占有证据：自2004年起持续居住至今；

票据持有：购房合同、贷款合同、税费发票原件均在其处；

合理解释：因当时在京无购房资格，故借用朋友名义。

法院认为，这四点已形成高度盖然性，足以认定双方存在借名买房合意。

至于赵明远2013年一次性还清尾款的行为，法院指出：

“该行为发生在长期由刘振国承担主要购房成本之后，不足以推翻借名关系的本质。”

更重要的是，房屋购于2004年，现已具备上市交易条件，借名买房合同不违反法律强制性规定，合法有效，赵明远作为出名人，有义务配合过户。

律师提示

这个案子揭示了一个现实。

对登记人（出名人） 而言：

若主张“借住”，必须保留协议、催还记录、费用结算等证据；

否则，当对方拿出完整出资和占有证据时，仅凭“名字在证上”很难胜诉。

对实际出资人（借名人） 而言：

虽本案胜诉，但风险极高；

务必做到：付款备注用途、保留所有票据、定期留存沟通记录；

最佳方案仍是签署书面借名协议，哪怕只有一页纸。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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