房价暴涨后卖家毁约？买方成功强制过户｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2015年底，陈明远通过甲公司看中一套位于海淀区的住宅。该房产特殊之处在于：一套实际打通的住房，却被分割登记为两本房产证——

一号房屋（A室） 登记在赵志刚名下；

二号房屋（B室） 登记在钱建国名下。

两套房共用一个大门，内部隔墙已拆除，A室甚至没有独立厨房和对外出口，完全依赖B室通行。这种“一房两证”结构，在业内并不罕见。

当时，孙丽华（赵志刚、钱建国的共同朋友）持两套房产证原件及二人身份证，以业主身份与甲公司签订《独家委托出售协议》，整体报价980万元。

2016年1月6日，陈明远与赵志刚本人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以460万元购买一号房屋（A室）。同日，孙丽华代表钱建国与陈明远签署二号房屋买卖合同。

陈明远依约支付定金86万元，并配合将付款方式由全款变更为商业贷款。甲公司也于2016年1月29日完成网签。

但春节后，北京房价暴涨。赵志刚突然停止履约：

未按约在1月30日前办理解押；

拒绝配合办理贷款面签；

更令人意外的是，将已售出的一号房屋作为他人诉讼的担保财产，导致房屋被法院查封！

陈明远无奈起诉，要求继续履行合同、过户交房，并索赔违约金。

赵志刚则辩称：

陈明远变更付款方式构成违约，他有权行使抗辩权；

一号、二号房屋实为“按份共有”，他无权单独处分；

共有人钱建国未同意出售，且主张优先购买权，合同应无效。

一审法院曾驳回陈明远全部诉求（A号判决）。陈明远上诉后，二审法院以事实不清为由发回重审（B号裁定）。重审中，陈明远明确表示：愿一次性付清剩余房款374万元。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 陈明远于判决生效后30日内支付剩余房款374万元；

✅ 赵志刚在收款后3日内交付一号房屋，7日内协助办理过户。

守约买家成功“夺回”已签约房产！

法院说理

本案核心争议有三，法院逐一驳斥卖方抗辩：

一、合同是否有效？

法院指出：

一号房屋登记权利人为赵志刚，其本人签署买卖合同，系真实意思表示；

虽然孙丽华参与交易，但无证据证明赵志刚仅为“代持”，不动产登记具有公示公信效力；

合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。

二、“一房两证”是否影响单独处分？

赵志刚主张两套房实为共有，需共有人同意。但法院查明：

两套房屋各自持有独立产权证；

赵志刚与钱建国未提供任何共有协议或权属约定；

钱建国从未在房屋内居住，亦未参与交易过程。

→ 赵志刚有权单独处分其名下的一号房屋，无需钱建国同意，更不涉及优先购买权。

三、买方变更付款方式是否构成违约？

双方两次签署《合同变更申请单》，将付款方式由全款改为商贷，并调整首付款金额及支付节点。

法院认为：变更系双方合意，对原合同条款具有替代效力。赵志刚在买方准备付款时拒绝配合解押、面签，才是根本违约行为。

此外，法院特别指出：赵志刚在纠纷期间将已售房屋用于他人诉讼担保，明显具有恶意，不应因此阻碍合同履行。

鉴于房屋查封已解除，且买方具备全额付款能力，继续履行合同既合法，也符合诚信原则。

胜诉办案心得

本案历经一审败诉、二审发回、重审胜诉，关键在于三点策略：

第一，坚持“登记主义”原则，破除“实际控制”干扰。

对方反复强调“房屋实际由孙丽华控制”，试图否定赵志刚的处分权。我们始终紧扣《民法典》物权编规定：不动产权属以登记为准。只要登记在赵志刚名下，其本人签约即有效，无需探究背后资金来源或使用情况。这一立场得到法院完全支持。

第二，精准应对“一房两证”陷阱，切割共有权抗辩。

“一房两证”常被卖方利用，以“共有”“优先购买权”为由毁约。我们重点收集：

两套房产证的独立性；

共有人从未参与交易、未主张权利的证据；

房屋物理结构虽打通，但法律权属清晰。

最终使法院认定：A室是赵志刚个人财产，可单独处分。

第三，以“全额现金支付”破解履约僵局。

原合同约定贷款支付，但因卖方拒不配合，贷款无法推进。我们在重审中主动提出：买方愿一次性付清余款374万元，并提交银行存款证明。此举彻底消除“买方无履约能力”的质疑，扫清继续履行的最后障碍。

此案警示：房价上涨不是毁约理由。只要合同有效、买方守约，即使卖方恶意抵押、拖延解押，法院仍可强制过户。而买方在维权中，及时调整策略、展现履约诚意，往往是胜诉关键。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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