京东产发，刘强东第七个IPO来了

终于来了。

投资界-天天IPO获悉，京东集团旗下京东产发向港交所主板提交上市申请书，再度冲击港股IPO。而距离其首次招股申请，已过去了近3年时间。

至此，京东系迎来第七家上市公司京东、达达、京东健康、京东物流、德邦物流、京东工业；版图之中还隐藏着独角兽京东科技。

这恰是京东过去一年的一抹缩影。从送外卖、开厨房，再到扫货具身智能、全球各地收购资产，京东在刘强东的带领下忙的飞起。显然，重回外界视野中的刘强东，依然在运筹帷幄着京东的巨无霸版图。

一波三折

刘强东集齐IPO“七龙珠”

京东产发的起点还要追溯到2007年。

此时正值京东集团开启自建物流体系的长期战略，京东产发作为其中的业务之一开始运营。随后在2010年，京东产发依托京东零售及京东物流在中国的地域扩张，于业内率先设计及开发专有的“亚洲一号”超大型智能仓库。

在当时的设想中，“亚洲一号”目标是“要做出全国乃至亚洲自动化程度最高的智能物流园区，要有超前的思路，超越所有传统仓储形态。” 历时四年时间，“亚洲一号”顺利落地，成为京东产发的第一个里程碑节点。

期间，京东产发也在2012年正式成立为一家公司，并由刘强东担任董事局主席至今。随后在2018年，京东产发开始独立运营。

紧接着在2019年2月，京东产发设立第一只核心基金，投资主要位于中国一线城市及其卫星城市以及二线城市的已竣工项目。2020年9月，京东产发又设立第一只开发基金，主要投资于尚未竣工的物流基础设施项目；同时进行了第一次海外扩张，并在越南完成购买一块土地。

时至今日，京东产发已成为一家现代化基础设施开发与管理平台，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

京东东莞物流园，图源招股书

回过头看，京东产发的IPO之路可谓是一波三折。

早在2023年，京东集团便决定将京东工业与京东产发同步分拆至港股主板独立上市，随后在同年3月两大独角兽向港交所首次提交上市申请。而与京东工业多次更新招股书不同，京东产发一度暂缓了IPO进程，直至此次才重新提交招股书。

随着京东产发再度向IPO发起冲刺，刘强东一手打造的京东版图也完整呈现在外界面前。

从2020年开始，刘强东便开始进入IPO收获期。这年6月，达达集团登陆美国纳斯达克，彼时京东就已是达达集团最大股东和IPO基石投资者。后在2025年6月，达达集团宣布私有化交易完成，彻底并入京东体系。

同样是在2020年6月，在京东618购物狂欢当天，京东集团完成了二次上市登陆港交所，最新港股市值超3000亿港元。此后，京东健康也在同年12月于港交所挂牌上市。

马不停蹄，京东物流也来港交所了，在2021年5月成功完成港股IPO，一年以后又拿下了上市公司德邦物流，只不过后者也于近日宣布将私有化退市。京东系最新一个IPO，则是去年12月登陆港股的京东工业，市值超300亿港元。

不止于此，刘强东还手握着另外一个超级独角兽京东科技，其前身京东数科早在2020年9月，就曾提交科创板招股书并获受理，后在2021年撤回申请。后来，京东宣布将云与AI业务与京东数科整合，正式成立京东科技，并提出在境外上市的申请，不过至今也没有最新进展。

不出意外，刘强东的IPO版图很快就要集齐“七龙珠”了。

一门隐秘生意

身后云集VC/PE

一纸招股书，揭开了京东产发的神秘面纱。

在招股书中，京东产发将自身定位为“京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，也是京东供应链生态系统的基石。”截至2025年9月30日，京东产发已在中国大陆29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额超1200亿元人民币。

营收无疑是外界最关心的核心指标。招股书显示，2023年、2024年及2025年前九个月，京东产发的收入分别为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元；毛利率分别为70.4%、69.7%、67.9%。

值得注意的是，2023年、2024年以及截至2024年9月30日和2025年9月30日止的九个月内，源于京东集团及其关联方的收入分别占总收入42.3%、40.6%、42.1%、33.4%。

对此京东产发直言，其业务在一定程度上依托并受益于京东集团及其联系人，其收入的很大一部分与京东集团有关并很可能在未来持续如此。

虽然收入逐年递增，但京东产发却面临着增收不增利的局面。招股书显示，2023年、2024年及2025年前九个月，京东产发分别产生净亏损18.29亿元、12亿元、1.59亿元。京东产发解释称，这主要是因为公司在相应期间的投资物业及持有待售资产的公允价值亏损额分别达到18亿元、16亿元、9亿元。

为此，京东产发也开始向轻资产模式战略转型。截至2025年9月30日，京东产发主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及嘉实京东仓储基础设施REIT。

招股书显示，京东产发的基金资产管理规模由2023年初的255亿元，大幅增至截至2025年9月30日的410亿元。其基金/合伙投资平台管理服务收入也由2023年的1.70亿元增至2024年的1.97亿元。

与此同时，京东产发也不断地将业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8%。

与京东产发一路走来的，还有一群投资人。

时间回到2021年3月，京东产发宣布获得高瓴和华平投资的A轮联席领投，本轮融资交易总额为7亿美元。谈及这笔投资，华平投资亚洲地产投资联席负责人吴凯盈彼时表示：华平投资高度认可京东产发在智能物流仓储领域独特的竞争优势以及一流的管理团队，并始终坚定看好以物流地产为代表的新经济基础设施领域的巨大发展潜力。”

时隔一年，京东产发又获得由华平投资、高瓴、以及一家全球领先的机构投资者联合领投的B轮融资，融资总额约8亿美元。而据招股书披露，京东产发的股东阵容中还出现了新加坡投资公司、Eastar、CPE源峰、中国诚通、红杉中国、贝莱德、汉能投资的身影。

至此，一个超级IPO隐隐浮现。

熟悉的刘强东回来了

回望2025年，京东来势汹汹。

印象最为深刻的当属“京东外卖”。2025年2月，京东突然宣布外卖业务上线，同时还率先为全职骑手缴纳五险一金，由此一场轰轰烈烈的外卖大战打响。截止去年11月，京东官方透露，京东外卖日单量已经突破2500万单，入驻商家超200万家，全职骑手规模超15万人。

沿着外卖这条业务线，京东此后又宣布进军酒旅行业，并相继推出了“七鲜小厨”、“七鲜咖啡”。在前不久的品酒会上，刘强东还宣布上线京东外卖独立App、京东点评以及京东真榜，他还表示京东点评永远不做商业化。

创投圈同样频频出现京东的身影。去年5月，投资界从多方获悉，智元机器人完成新一轮融资京东、上海具身智能基金成为新晋股东。

这还只是开始。很快在7月21日，三笔具身智能融资同天官宣：千寻智能完成近6亿元Pre-A+轮融资；逐际动力获新一轮融资；众擎机器人也宣布近10亿元Pre-A++轮和A1轮融资。在投资阵容当中，浮现着一个共同的身影京东。

京东扫货的脚步并未停下，随后在7月底领投了具身智能技术研发公司RoboScience，紧接着又在8月初战略领投了帕西尼的A系列融资。至此，京东在短短三个月内，一口气出手投了六家具身智能企业。

此外，京东还在海外开启“买买买”模式。先是去年4月斥资2.4亿澳元，收购位于澳大利亚布里斯班的Wacol物流中心；四个月后，又完成对中国香港佳宝食品超级市场的收购；12月，京东又先后拿下德国零售巨头CECONOMY的59.8%控制性股权、香港中环的中国建设银行大厦部分办公楼层。

仔细复盘下来，无论是送外卖、开厨房，亦或是投资具身，京东去年以来的种种动作，都离不开“供应链”一词。此前刘强东曾直言，“现在（京东）几乎做到所有业务，100%都是围绕着供应链来做。如果跟供应链无关的事情，我从来不碰。”

实际上，他也在去年6月的内部分享会中反思了自己。“最近五年可以说是京东失落的五年，是走下坡路的五年，可以毫不留情地这么说，没有创新，没有成长，没有进步的五年，应该算是我创业史上是最没有特色的、贡献价值最少的五年。”

形势逼人，那个战斗的东哥又回来了。