北京保租房市场发展成啥样了？（附400个公寓清单）

随着“十四五”规划深入推进，保障性租赁住房（以下简称“保租房”）已成为北京完善住房保障体系、促进“住有所居”目标实现的关键抓手。作为常住人口超2100万的超大城市，北京坚持以人民为中心的发展思想，通过政策创新、多元供给、精准匹配，构建起覆盖新市民、青年人等群体的保租房体系，有序推进住房租赁市场结构性改革，助力首都高质量发展与宜居城市建设。

400个北京集中式公寓明细（不完全统计）

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政策演进

试点探索到系统构建的发展之路

北京保租房的发展早在2011年，北京即在全国率先出台公共租赁住房管理办法，将外来务工人员、新就业职工纳入保障范围，为保租房体系建设奠定基础。

2019年起，北京市持续开展“进校园、进企业、进园区”服务，精准对接高校毕业生等群体需求。2020年是关键立法年，《北京市住房租赁条例》将“房住不炒”等原则法制化，严控租金、保障租户权益；同年《实施方案》则奠定了保租房发展的总基调。2023年政策进一步细化，鼓励盘活产业园区配套用地以扩大供给。至2025年，工作重心明确转向“盘活存量为主”，并通过租金硬性上限（不超过市场价70%）、摇号匹配等机制，推动市场从规模扩张迈向精细化、标准化管理，标志着住房保障体系日趋成熟完善。

其中值得一提的是2022年发布的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，计划在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间)。政策实施以来，北京保租房建设进入加速度阶段，形成“市级统筹、区级落实、国企带动、社会参与”的多元共建格局。市属国企如北京保障房中心有限公司发挥主力作用；各区结合功能定位创新供应模式，如大兴区利用集体经营性建设用地建设保租房，昌平区推动产业园区配套建设；社会资本通过存量房屋改建、闲置建筑转化等方式积极参与。

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市场体量

保租房成为租赁市场重要一极

作为全国经济、科技与教育中心，北京每年吸引大量高校毕业生和外来务工人员。北京市常住人口超2100万，外来人口800多万人，占常住人口的比重为37.8%，庞大的外来人口催生了旺盛的租赁需求。据统计，北京住房租赁服务平台自2017年底上线以来，累计完成租赁合同备案780万套，规模居全国首位，租赁市场规模庞大且活跃。

保租房快速发展正逐步改变北京租赁市场结构。“十四五”以来，北京市大力发展保障性租赁住房，坚持市场化运作，通过政府政策支持、社会资本投资参与，满足新市民、青年人、城市公共服务人员等群体住房需求，截至2025年底，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），已超额完成“十四五”40万套（间）建设筹集目标。

在新增土地供应中，2025年成交35宗纯租赁用地，总面积超20万㎡，其中20宗地块为北京保障房建设公司所有。2025年新入市集中式租赁住房项目中，保租房项目占比八成，成为市场新增供应的主要来源之一。随着“十四五”期间保租房持续入市，预计“十五五”期间保租房市场份额将进一步提升，推动租赁市场向规范化、机构化、品质化方向发展。

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产品矩阵

构建多层次、全需求的住房供给体系

北京在“十五五”规划建议中提到，探索“一张床、一间房”模式，改善城市运营服务保障人员居住条件。何为“一张床、一间房”？这是北京多层次租赁住房供应的形象表述，“一张床”主要面向保安、保洁、外卖、快递等城市公共服务人员，“一间房”主要面向刚步入社会的新市民、青年人。一个明显趋势是：在2025年发布的三批保障房建设筹集计划中，“一间房”“一张床”的供应比例从85%、98%到100%，逐批次提高。

从供应结构看，北京保租房以成套住房为主、床位式为辅，既保障居住尊严与私密性，也满足阶段性、过渡性居住需求，体现城市包容性与人文关怀。

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空间布局与租金政策

梯度分布与价格调控并举

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空间布局：中心城区优化存量，平原新城扩大增量

中心城区通过存量改造和精准安置“做优存量”，而城市副中心与平原新城则通过大规模新建“做大增量”。北京保障房中心作为建设主力，其项目分布（如副中心4.8万套、平原新城新开工项目）有力支撑了这一“中心优化-外围增长”的梯度格局。

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租金政策：“全市上限管控+区域专项优惠”

通过70%市场价红线保障公平性，又结合区域供需和群体特征实施差异化定价，同时配套减免政策提升可负担性。

1. 租金上限：不高于同地段同品质市场租赁住房租金的70%；

2. 定价规则

计费方式：租金基准价按建筑面积计算，部分项目包含物业费或网费，但供暖、水电等费用需另行支付。

群体优惠：特定群体（如新毕业大学生、低收入家庭）可享受租金减免或优先配租政策。例如，海淀区专项配租的减免规则直接降低实际支付成本。

动态调整：租金基准价随市场变化通过监测平台更新，确保保障房与商品住房价格比例稳定在70%以内。

3. 区域差异：区域与群体的精准优惠

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政策支持

全链条保障推动可持续发展

北京着力构建覆盖保租房“建设、分配、运营、管理”全生命周期的政策支持与服务体系。

此外，北京持续开展“保障性租赁住房进校园、进企业、进园区”专项服务活动，为高校毕业生、产业工人等群体提供定向配租、租金补贴等支持。

2025年北京筹集房源近15万套（间），其中保障性租赁住房共筹集约3万套（间），房源规模较往年大幅提升，形成了“市场+保障”的供应格局。近15万套（间）房源涵盖了市场化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多种类型，满足不同居住需求。

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成效与未来

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发展成效：存量盘活与增量创新并举，构建住房保障“稳定器”

北京通过创新政策机制，采取新建、改建、筹集转化等多种方式，着力盘活存量土地和房屋资源，有效增加了保障性租赁住房供给。特别是利用集体建设用地建设近13万套（间）保租房，规模居全国首位，并改造闲置商业办公用房3.3万余套，精准服务新市民、青年人等群体。同时，以绿色建筑和装配式建造为抓手，率先在保障房中实施产业化，并建立了完备的标准体系。

这些举措弥补了传统市场缺口，发挥了租赁市场“调节器”和“稳定器”的关键作用。

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未来展望：聚焦存量提质与系统升级，迈向“住有宜居”新阶段

接下来“十五五”期间，北京保租房将重点推进以下工作：

存量住房改善：重点推进城镇老旧小区综合整治（如加装电梯、更新设备）、危旧房屋改建和完整社区建设，通过修缮和配套升级提升现有住房的居住品质与便利性。

新增居住规划：在片区更新中，明确围绕居住改善功能，重点在十大边缘集团大型居住区谋划项目，优化居住环境。

配套政策创新：致力于解决无手续建筑处置、土地续期、项目审批等深层次政策瓶颈，为住房更新工作扫清制度障碍。

实施机制保障：完善多元参与机制，鼓励专业力量和社会资本参与，为住房更新项目提供可持续的支撑。

从“一张床”的托底保障到“一间房”的品质生活，北京保租房的发展历程彰显了首都推动住房保障高质量发展、提升民生福祉的决心与行动力。40万套（间）的筹建目标，不仅是“十四五”规划的数字答卷，更是为数百万新市民、青年人铺就的“安居之路”。在“房住不炒”“租购并举”的政策导向下，北京保租房将继续发挥住房市场“稳定器”、社会融合“助推器”的作用，为建设宜居、宜业、宜游的国际一流和谐宜居之都提供坚实住房支撑，助力首都实现从“住有所居”向“住有宜居”的跨越升级。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒