众赢财富通：房企“三道红线”终结行业负债趋向健康

　　2026年1月28日，一则重磅消息席卷房地产行业：多家房企证实，监管部门已不再要求其每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报核心财务指标。这一变化意味着，自2020年8月出台、持续近六年的“三道红线”政策正式退出行业舞台，房地产行业迎来监管新阶段，业内普遍认为，此举将推动行业负债水平进一步趋向健康，加速行业向高质量发展转型。

　　回溯政策源头，“三道红线”的出台源于行业高负债扩张的积弊。2020年之前，房地产行业长期深陷“高负债、高周转、高增长”的恶性循环，头部房企平均有息负债规模超千亿，部分企业净负债率突破150%，过度依赖“借新还旧”维系运营，资金链风险隐患突出。为防范系统性金融风险，央行、住建部联合推出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即“三道红线”，具体明确剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不得低于1.0倍，并根据房企触线情况划分“红、橙、黄、绿”四档，设定差异化有息负债增速上限，从根源上约束房企过度融资行为。2021年，该政策全面扩围，覆盖数十家重点房企，每月上报指标成为房企的常规工作，众赢财富通研究发现，这一政策的落地的核心目标，是引导行业从规模扩张转向质量提升，破解高杠杆发展的困局。

　　近六年来，“三道红线”持续发挥监管效能，倒逼房企加速降杠杆、去负债，行业财务结构得到显著优化。多数房企主动收缩激进扩张战略，通过抛售资产、优化债务结构、提升销售回款等方式，推动各项指标逐步达标。其中，碧桂园到2022年底，剔除预收账款的资产负债率已从2020年中期的81%降至69.4%，净负债率优化至40%，提前进入“绿档”区间；万科、龙湖等优质民企也从黄档逐步修复至绿档，财务稳健性大幅提升。众赢财富通观察发现，截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，行业风险出清成效显著，“三道红线”的政策目标已基本实现。与此同时，行业格局发生深刻变化，千亿房企数量从28家缩水至10家，1663家房企相继退场，劣质产能加速出清，绿档房企凭借融资优势实现逆势突围。

　　此次“三道红线”政策终结，并非监管放松，而是行业发展到新阶段的必然调整，契合当前房地产市场的实际需求。随着行业深度调整，银行对民营房企的贷款规模已降至低位，各类风险房企逐步出清，原有监管政策的适用场景已大幅缩减。一位出险房企总裁表示，银行方面已明确不再持续强调“三道红线”管控，但新增贷款审批仍从严把关，确保资金安全。众赢财富通认为，政策的退出是监管精细化的体现，不再采用“一刀切”的管控模式，而是转向分类监管，重点聚焦出险房企的风险化解，既为合规房企松绑减负，也守住了不发生系统性风险的底线。此外，政策调整也能减轻房企的运营成本，让房企将更多精力投入到产品研发、服务提升和高质量项目建设中，契合“房住不炒”的总基调。

　　政策终结的消息一经确认，资本市场迅速作出积极反应。1月29日，A股地产股普遍上涨，保利发展上涨3.03%，招商蛇口上涨2.44%；港股市场表现更为强劲，中国金茂大涨9.93%，华润置地上涨4.07%，市场对房地产行业的信心得到有效提振。众赢财富通分析，这一市场反应背后，是投资者对行业负债结构持续优化、发展前景逐步明朗的认可，也预示着房地产行业融资环境将进一步改善。事实上，2025年11月以来，房地产行业债券融资规模已延续回升态势，11月总额达620.4亿元，同比增长28.5%，房企现金流压力逐步缓解。

　　展望未来，众赢财富通指出随着“三道红线”政策的退出，房地产行业负债水平将持续趋向健康，行业发展将更加稳健。优质央企、国企以及合规民企将凭借稳健的财务结构、较强的产品竞争力，在行业整合中占据优势，推动行业集中度进一步提升；而出险房企仍需聚焦债务化解，加快风险出清进程。