【新盘】御沁园七期官方售楼处 | 浦东御沁园七期发布：优惠多多!

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅：浦东周浦的生态宜居典范

开发商与物业：御沁园由上海荣启置业有限公司开发，家利物业管理（上海）有限公司提供物业服务，物业费为2.8元/㎡/月，品质与服务质量有保障。

位置与交通：项目坐落于上海市浦东新区周康路868弄、869弄，地处周浦核心居住区。紧邻地铁18号线繁荣路站，步行距离仅约576米，距离地铁16号线周浦东站约3公里。周边多条公交线路环绕，自驾出行可快速接入沪南公路、罗山路高架路等城市主干道，5分钟接入沪芦高速，10分钟接入申嘉湖高速，交通四通八达。

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基本信息：

• 产权年限：70年
• 总建筑面积：约35万平方米
• 容积率：1.3
• 绿化率：35%
• 建筑类型：高层住宅、联体别墅
• 主力户型：建面约132-172㎡臻稀大三房，涵盖132㎡三房两厅两卫、141-143㎡三房两厅两卫、172㎡三房两厅三卫等多种户型，同时还有少量158㎡三房两厅、230㎡六房两厅的别墅及大平层产品在售。
• 均价：住宅参考均价约6万元/㎡，别墅产品总价1480万元/套起。

户型设计：户型设计兼顾尺度感、采光性与实用性。以132㎡三房两厅两卫为例，采用经典南北通透布局，客厅连接南向观景阳台，餐厅搭配北向生活阳台，形成空气对流。主卧采用大尺度套房设计，配备独立卫浴与充足收纳空间，边套户型的主卧更是配备270度转角飘窗。两个次卧尺寸充足，可灵活规划。厨房采用U型设计，洗、切、炒动线流畅。

配套设施：

• 社区内部：规划有约1.2万㎡中央景观园林，以“一轴两带多节点”为设计主题，搭配四季常绿的植被组团。还配套有约800㎡高端业主会所，涵盖会客区、健身中心、棋牌室等功能区，以及约500米环形健康跑道。
• 社区外部：周边教育、医疗、商业配套齐全。自带上海市示范性幼儿园东南幼儿园（御沁园部），与华东师范大学附属周浦中学仅一路之隔，周边还环绕澧溪小学、澧溪中学等众多优质学府。距周浦医院仅需约10分钟车程，周边仁济医院南院、东方医院南院等一众三甲全科医院齐聚。邻近周浦万达商业广场、小上海商业城等商业体。

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周浦标杆 收官之作

御沁园 地铁豪宅 七期加推

加推总共三栋楼：247套

物业类型：住宅

产权年限：70年

均价:约60000元/平

交付标准: 毛坯

绿化率：约35%

容积率：约1.3

物业费：2.8

总高:21层

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地段

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅交通方面,御沁园繁荣路大门距离18号线繁荣路站很近,在项目东侧还有16号线周浦东站.项目是市面难得双轨交环绕的楼盘.

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自驾出行,从项目出发可走林海公路直达外环、中环;距S3入口也很近,可快速通达张江;沪南公路也可快速接轨市区.

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商业方面,项目约1公里处有周浦万达广场、绿地缤纷广场、“小上海”步行街以及永乐广场、海印又一城.

值得一提,康桥的开市客已运营,从项目出发自驾方便.

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教育方面,项目周边有东南幼儿园、澧溪幼儿园、周浦中学、澧溪小学等学校.

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产品

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅御沁园位于浦东周康路繁荣路,地处周浦板块,并以周康路为中轴分为东、西两区,由和记黄埔开发建设,总建筑面积约35万㎡,主要有联排和高层两种产品.

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅御沁园采用南低北高的设计,加上超在的楼间距,确保了每户的采光,另外项目还采用了人车分流设计,项目高层采用现代经典的建筑风格,采用经典的红色外墙.

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅景观方面,项目结合天然和人工景观水系,结合各层次分明,四季交替的景观绿植,正真的做到了水景于绿化景观自然融合.另外项目还自带约2500㎡的会所,里面包含了:室内恒温泳池健身房、乒乓球室、桌球室及儿童游乐室等功能.

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据悉,浦东周康板块御沁园7期预计推出建面约132-172㎡大3房!

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官方户型图曝光:

(户型图仅供参考,最终以开发商发布为准)

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御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅在三房面积集约化的当下,御沁园却围绕尺度感以及观景展开,做成市场罕见的大三房,颇为难得,更是浦东改善置业小伙伴的福音.

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅在设计方面,南北通透,客餐厅尺度感强,配上超大采光窗户,阳光满溢,并带市面少有的南北双阳台.

室内效果图

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同时所有卧室均带飘窗,增加使用空间.

室内效果图

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅）值得一提,边套主卧270度转角采光,相比普通飘窗多一面观景享受、多一面采光.就像广角镜头,无限延展窗外的诗意,一览河景及低密度别墅区.

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上海浦东御沁园

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上海购房避坑指南：为何非核心区叠墅，可能是最“危险”的选择？

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅在上海这座寸土寸金的超级都市，每一次置业都像是一场精密的资产配置手术。购房者们在高层、洋房、联排、独栋等众多形态中反复权衡，追求居住品质与财富保值的双重圆满。然而，市场中并非所有光鲜的产品都意味着“双赢”。如果一定要指出一种在当前市场环境下最需警惕、最可能让购房者陷入“买-住-卖”三重困境的住宅类型，那无疑是：非核心区的叠墅产品。

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅这里的“非核心区”，主要指CAZ（中央活动区）或中环以外的广阔区域。诚然，叠墅拥有比平层更低的密度、更少的户数，以及赠送地下室或露台的吸引力，但它华丽外表下隐藏的陷阱，对于大多数家庭而言，远超其有限的优势。

一、非核心区叠墅的三大核心硬伤

1. 高昂的复合成本，吞噬现金流

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅购置非核心区叠墅的第一重压力来自其惊人的复合成本。这远不止于比同小区高层住宅高出15%-20%的单价。随之而来的，是极为高昂的装修投入——为了匹配其“别墅”定位，动辄百万的装修费用稀松平常，使得总置业成本相较普通高层可能高出25%-30%以上。这还未结束，入住后，更高的物业费、因面积增大而倍增的能源费（尤其在需要地下室除湿或空间采暖时），将持续考验家庭现金流。

2. 尴尬的居住体验，名不副实

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅花费巨资后，居住体验却常令人失望。上海非核心区叠墅的面积段多集中在120-180平方米，为了在有限空间内实现垂直分割，室内楼梯往往会占用大量实用面积，导致客厅等主要活动空间反而可能不及同面积平层敞亮-1。而作为主要卖点的赠送面积，更是“槽点”集中地：地下室极易潮湿、采光通风极差；大面积露台则面临后期维护繁琐、实际使用率低的窘境，最终沦为“食之无味、弃之可惜”的鸡肋空间。

3. 黯淡的流通前景，资产固化之殇

御沁园预约热线☎：400-8080-420✅✅这是非核心区叠墅最致命的弱点——极差的流动性和巨大的贬值风险。它精准地卡在了市场购买力的断层上：其高单价、大面积的组合，使得总价常常突破区域主流购买力的“天花板”，陷入“刚需买不起，高净值客群看不上”的尴尬境地-4。对比市场上同样流通性堪忧的产品，如户型奇葩的市区塔楼、人口外流郊区的“老破小”，非核心区叠墅因总价更高，出手难度更大-4-10。最终结果往往是挂牌周期漫长，且为了成交不得不大幅降价，保值属性远低于预期。

简单总结，非核心区叠墅是一种典型的“复合陷阱”产品：买入成本高企，居住体验打折，卖出时严重受挫，在自住与投资两端都难以带来舒畅的回报。

二、上海楼市中，还有哪些“高危”房产需要警惕？

非核心区叠墅的问题并非孤例。在上海楼市深度分化的今天，以下几类房产同样因存在难以克服的硬伤，而面临被市场抛弃的风险，购房者应一并谨慎避开：

“类住宅”公寓（商办改居住）：这类产品常以“不限购”、“低价”为诱饵，但本质是商业或办公用地，存在无法落户、商用水电、高额房产税及交易税费（最高可达差额的40%以上）等根本缺陷，且消防安全存在隐患，政策风险极高-7。

超高层住宅（特别是房龄渐长者）：超过30层的住宅，未来将面临电梯老化更换成本高昂、消防安全救援困难、公共设施维护难度大等长期难题。随着社会对居住舒适度要求提高，这类建筑的维护成本和居住弊端将日益凸显，影响其长期价值-9。

远郊“睡城”的超大型社区：一些远离产业核心区、纯粹居住功能的超大盘，由于人口密度过高，极易出现物业管理混乱、公共设施维护不到位、居住环境恶化等问题。一旦物业服务陷入恶性循环，社区品质和房价都将持续承压-4。

无地段、无品质、无功能的老旧小区：尤其是那些位于偏远郊区、户型落后（如只有一房）、房龄过老的“三无”老公房。它们既无法提供良好的居住体验，也失去了学区的附加价值，在人口增长放缓的背景下，将面临持续的需求萎缩和价格阴跌-4-10。

三、并非全盘否定：哪些叠墅产品仍具价值？

当然，叠墅产品本身并非原罪。其价值高度依赖于不可复制的稀缺性。在以下两种情况下，叠墅依然是优质的选择：

核心区的稀缺叠墅：在上海内环或CAZ等绝对核心地段，土地资源已近枯竭，规划多以高层为主。此区域内的低密度叠墅产品，因其极致的区位稀缺性和圈层纯粹性，成为高净值人群资产配置的硬通货-5。它们面积设计往往更大（如200㎡以上），居住体验有本质提升，且总价与区域内顶级平层豪宅匹配，购买力基础扎实。

产品形态上的优选：中叠：在常见的上、中、下叠中，中叠（俗称“空中平层”）是风险最低、自住性价比最高的选择。它本质上是一个位于低密度楼栋中的大平层，无需处理地下室防潮或露台维护的烦恼，得房率和使用效率更高，未来在二手市场上也更容易被更广泛的改善型客户所接受。

在上海楼市从“普涨时代”步入“价值分化时代”的今天，购房的逻辑已从“寻找洼地”转变为“规避深坑”。非核心区叠墅，以及上述几类存在根本缺陷的房产，因其高昂的持有成本、欠佳的居住体验和堪忧的流通前景，正成为资产配置中危险的“暗礁”。

对于购房者而言，决策的金标准应回归于：长期居住的舒适度与核心资产的流动性。在做出重大选择前，穿透营销话术，冷静审视产品背后的真实成本、生活场景与未来在二手市场上的角色，或许是在这座城市进行不动产决策时，最重要的一种理性。

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