你的房产证上，为何写着70年？解读70年背后的设计逻辑

你有没有思考过一个问题：为什么我们买房时拿到的土地使用权，是70年？70年，究竟藏着怎样的逻辑？

要理解70年，得把时间拨回到四十多年前的改革开放初期。

那时，国门大开，满怀热情，却面临一个问题：搞建设我们急需资金，所以希望吸引港资以及外资来投资建厂。

但外资说：”投钱可以，但地必须是我的，我至少要有长期、稳定、受法律保护的使用权，否则没有安全感“。

那时宪法第10条白纸黑字就写着：“城市的土地，要归国家所有”，这是不容动摇的底线。

把地卖了，就是搞土地私有化，不卖地，没钱发展，卖地，又触碰红线。

怎么办？

当时国家土地管理局首任局长王先进，提出了一个破天荒的构想，将土地的所有权和使用权两权分离，地，还是国家的，但使用权，可以长期租给你。

今天看来这理所当然，但在当年，这无疑是一次重大的理论突破和制度创新，既保住了土地公有的根本，又为市场经济开了一条生路。

那下一个问题是，要租多久？

1987年12月1日，深圳，新中国历史上第一场土地拍卖会举行。

经过激烈竞价，一块8588平方米的住宅用地以50年使用权成交。

人们脸上洋溢着发自内心的笑容，那是对未来的憧憬。

50年，在当时看来，覆盖两代人，似乎足够了。

但这个方案引起了香港著名爱国商人霍英东的担忧，他给中央提了个务实的建议：对于投资大、周期长的项目，50年太短，银行不敢放长贷，开发商不敢下重注，他提议参考香港的99年。

99年，不好，为啥？

香港新界的99年租期，源于清政府与英国的不平等条约，在内地采用99年，极易让人联想到丧权辱国，所以不好。

于是，一场微妙的拉锯开始了。

最终，70年，这个折中的数字脱颖而出。

70年，长到足以让资本安心，又巧妙地避开了99年的历史包袱。

1990年，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，一锤定音。

所以，70年，从一开始，就不是一个纯粹的经济计算，而更像是一场政治、商业、现实等相互妥协、彼此成全的产物。

有人说，内地的房地产制度是学香港的，这话对了一半。

香港实现行是批租制，就是政府一次性收取高额土地出让金，之后每年再收取地租。

这保证了政府既有卖地的横财，也有细水长流的稳定税收。

这这套制度直接搬到内地，行不通，因为那时老百姓太穷了，一个月工资才几十元，买房既要付天价土地款，以后每年还要交税，根本没人买。

房子没有买，别人怎么可能在这里投资。

于是，我们只学一半，重交易、轻持有，就是保留高额土地出让金，但砍掉每年税费， 相当于把未来70年的地租，一次性提前收齐。

好比你去健身房，香港模式是，办卡费5000元，每次来再付50元，而我们的模式是：直接交5万元，办一张终身免费卡。

这样，更有问题了，就是一次性交的费用极高，老百姓更加拿不出来了。

于是，就有了30年的房贷，一下子拿不出这么多，就先交首付，剩下的月月交。

一块地卖出去，一下子收回了70年的价值，对于当时亟需资金搞建设、出政绩的地方政府而言，这种模式，效果很好。

但，有个尴尬的现实，买过来的房子，可能活不到70年。

建筑的平均寿命往往只有25-30年，房屋设计基准期通常是50年，这意味着，土地使用权还剩20年时，房子已是超期服役。

2016年，浙江温州一批住宅，产权到期，这批是20年的产权。

那怎么办呢？

给出了一个过渡性方案，两不一正常，就是不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记。

方案一出，稳住了市场。

《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

自动续期给了定心丸，费用多少，依法依规。

如今，城市化进入尾声，人口拐点出现，地方政府庞大的支出由什么来填补？

有学者认为，可能会推出房产税。

上海、重庆早已开展试点，全国不动产统一登记也已完成。

房产税从技术上讲已无障碍。很可能成为未来地方财政收入的重要补充，也是对重交易、轻持有税收结构的一次再平衡。

回望历史，土地的故事从未简单。

唐宋，实行永业田，就是国家授田，允许世袭。

明清实行田皮田骨分离，即田骨权（所有权）与田皮权（使用权）分离，且田皮权可独立交易。

我国一直在探索如何让固定的土地，流动起来创造财富。

70年产权，诞生于特定的历史夹缝，支撑了一场波澜壮阔的经济起飞，也留给我们一份关于财富与未来的思考。

我们的奋斗，是为了真正拥有生活，应是我们拥有了房子，而非房子拥有了我们。