折让8%转让25%股权：宝龙系关联交易背后的布局与考量

宝龙地产以3.61亿港元向家族关联企业转让宝龙商业25%股权，交易价较市价折让8%。此次交易既为宝龙地产债务重组补充现金流，也推动家族第三代参与核心资产相关事务，其背后是企业流动性管理与核心资产控制权的综合安排。

公告披露：3.61亿关联交易，定价较市价折让8%

2026年1月27日晚间，宝龙系两家上市平台——宝龙地产（01238.HK）与宝龙商业（09909.HK）同步发布公告，披露一笔涉及核心资产的关联交易：宝龙地产旗下维京控股拟向PrimeCapitalInvestmentLimited出售宝龙商业25%股份，总代价为3.61亿港元。

此次交易的关注焦点，包括定价与交易双方的关联关系。公告显示，交易标的对应宝龙商业160,725,000股股份，折算每股交易价约2.245港元。公告当日，宝龙商业收盘价为2.44港元/股，交易价格较市价折让约8%。在企业债务调整的背景下，这一定价合理性受到市场关注。

关联解析：交易双方属家族关联，未脱离许氏掌控

交易双方的家族关联属性，使此次转让具有内部资产调整的特征。资料显示，买方PrimeCapital由许展豪持股51%、许华琳持股49%。其中，许展豪是宝龙集团创始人许健康之孙、宝龙系现任掌权人许华芳之子，许华琳为许华芳的堂妹、现任宝龙商业非执行董事。此次交易本质上是宝龙地产将旗下优质资产部分股权，从上市公司体系转移至家族成员直接控制的企业，未脱离许氏家族掌控范围。

从交易细节看，3.61亿港元总代价将以现金分两批支付：20%首付款于预付款日期结清，剩余80%在交易完成日支付。宝龙地产在公告中明确交易目的：通过转让标的股份，集团可在短期内获得现金收益，用于改善流动性状况，为债务重组、相关计划及日常营运补充资金。

债务背景：现金流面临调整压力，交易契合重组节点

宝龙地产的债务情况，是此次交易的背景之一。公开数据显示，截至2025年6月末，宝龙地产总借贷约561.11亿元，流动负债275.98亿元，账上现金约73.27亿元，存在一定流动性调整需求。此次股权交易获得的3.61亿港元现金，可补充其资金储备。

此次交易发生在宝龙地产债务重组的关键阶段。交易公告发布前一日，1月26日晚间，宝龙地产披露，其附属公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司发行的六笔境内公司债券及资产支持专项计划，重组方案已获债券持有人会议审议通过，六笔债券总规模约43.36亿元。

重组进展：境内方案落地，境外聆讯有序推进

据悉，此次境内债务重组方案设置多元选项，包括总额不超过1亿元的现金购回（按债券剩余面值15%定价）、资产抵债（以项目公司股权收益权注入信托）、债转股（按2.3港元/股兑换宝龙地产新股）及普通债权转换（兑付期延长至2034年，年利率1%）等，同时对投出“同意”票的债权人给予0.1%现金激励。

境外债务重组同步推进。宝龙地产定于2026年3月19日上午10时，在香港高等法院举行计划召开聆讯，核心是寻求法院颁令，正式召开计划债权人会议，审议并批准境外债务重组方案。截至2025年12月22日，该重组计划已获得超过85%相关债权人支持。

资产梳理：宝龙商业曾纳入重组相关安排

事实上，宝龙商业此前已被纳入宝龙地产债务重组的相关安排。2025年10月13日，宝龙商业发布公告称，其控股股东宝龙地产在境外债务重组支持协议中约定，可通过出售、质押宝龙商业股份筹集4000万美元现金，或直接向债权人转让宝龙商业不超过32.4%的股权。

优质资产：宝龙商业运营平稳，具备一定韧性

作为许氏家族重点保留的优质资产，宝龙商业运营表现平稳，具备一定韧性。截至2025年6月30日，宝龙商业在管商业项目97个、面积1106万平方米，签约项目129个、面积1424万平方米，其中长三角区域项目占比70%；同期整体出租率91.8%、商业收缴率98.7%，较上年同期略有提升。

财务数据显示，2025年上半年，宝龙商业实现营业收入13亿元，归母净利润1.83亿元，经营性现金流同比增长52.8%至2.22亿元。分业务看，商业运营及管理服务贡献营收9.16亿元，占比70.4%，毛利率34.5%；住宅物业管理服务营收2.52亿元，毛利率17.3%。其外部客户收入达11.85亿元，占总收入的91.1%，收入结构相对平稳。

合规说明：独立股东表决，保障交易公允性

针对此次关联交易的合规性，宝龙地产在公告中明确，将不迟于2026年2月20日向股东寄发通函，包含独立董事委员会意见及独立财务顾问看法。投票环节中，控股股东及其联系人将放弃投票，由独立股东决定是否批准交易。

传承信号：家族第三代入局，强化核心资产掌控

此次交易也释放出许氏家族传承的相关信号。作为家族第三代成员，许展豪通过持有买方PrimeCapital51%的股权，间接获得宝龙商业相关权益，标志着其开始逐步参与家族核心企业相关事务。宝龙地产强调，交易完成后，宝龙地产与宝龙商业的最终控股股东保持不变，宝龙商业仍为宝龙地产非全资附属公司，财务业绩继续并入报表。

3.61亿港元的股权交易，8%的市价折让，既是宝龙地产优化流动性的实际举措，也是许氏家族巩固核心资产控制权、推进代际传承的布局安排。此次关联交易对宝龙地产债务重组的实际助力，后续独立股东投票结果及债务重组落地情况，仍需市场持续关注。（信息参考来源：宝龙地产及宝龙商业公告、中房报、观点网、新浪财经及媒体往期公开报道）