没到非买不可，西三环新盘嘉棠璟樾不要冲首开！

西三环新盘嘉棠璟樾（小窝返现6-12万），这周末开样板间，3月份开盘。

做样板间的户型分别是：99㎡三室，118㎡三室，138㎡四室，155㎡四室。

关于嘉棠璟樾（小窝返现6-12万），我们之前测评过它的户型，产品着实一般，部分户型存在硬伤，有些房源得房率甚至还拼不过海淀宝山的海宸元境（小窝返现6-15万）。

售楼处开放之后，我们第一时间去看沙盘展示，部分楼栋之间侧间距比较窄，存在遮挡和对视问题。

比如2#、3#楼影响1号楼138户型东西边户两条腿，5#、6#楼影响4号楼176户型东西边户两条腿。

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虽然很多人都在等精装样板间展示，但其实大家都知道，嘉棠璟樾又不是明星项目，大部分房源不用担心开盘买不到，更不可能一把清盘。

所以，是否冲首开，你要考虑清楚下面几件事儿。

1，你的意向房源，首开会不会推出来。

嘉棠璟樾（小窝返现6-12万）规划8栋楼，6个面积段户型，一共440户。

小区规模不大，但开发商为保首开去化率，大概率不会全推出来，所以要关注你最想买的那几个备选房源所在的楼栋有没有推出来。

举个例子。

假如你就想买8号楼99户型的东边户，首开那栋楼开盘了，也能买到好楼层，你就可以考虑上车。

如果8号楼没开，开的是别的楼栋，而且房源位置一般，那么就不用着急，看首开定价，价格非常合适，也能勉强接受楼栋位置和楼层，可以考虑上车。

定价过高，还卖的一般，直接等8号楼加推，说不定后面8号楼价格要比首开的低不少。这样的情况，在过去的25年，北京新房项目里时有发生。

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2，你想买的房源，够不够稀缺。

123户型，全盘只有18套，户型占比不到3%，在这个小区里稀缺性是足够高的，义无反顾冲首开。

176户型占据楼王位置，全盘只有32套，肯定价格最高。首开要是给不到足够有诱惑力的折扣，完全没必要凑热闹，而且这类改善项目中的大户型，卖的都不会太快，说不定后面还得打折。

90㎡三室，如果想买3#楼西边户，那也要冲，其余位置，就不用那么着急。6#楼西边户虽然也不错，但是那个单元入户大堂的遮挡问题导致回家的感受很差，没必要死盯它。

剩余的118/138/155户型，还是看房源位置来定，总体来说都大差不差，择优选择就可以。

3，想明白是否非嘉棠璟樾不可。

现在这个市场行情，我觉得非XX项目不可的人非常少。

有一个项目就在你原居住区附近，有且只有它一个，未来很长一段时间也不会有新地供出来。

你的家庭结构发生变化，人多到原来的房子不够住，年龄大了老房子没有电梯上下楼特别费劲这种非买不可的阶段。

不买它你就要离开老街坊，而你又不愿意离开的话，那么这项目就是非买不可的。

对于嘉棠璟樾来说，未来旁边还有岳各庄02地块要出让，那块地体量更大，地块更方正，也更有利于户型排布，周边小区对它的干扰还少。

对于周边居民和海淀西三四环必须要换房的买家来说，这个盘虽不是非买不可，但也是个优质选项，可以重点关注。

可换可不换，那就不换等等后面的地块，这几年等等党都赢麻了。

4，重点看首开定价。

要不要买嘉棠璟樾，你要对比相近板块在售新房的价格，也要看周边的二手房价格。

新房项目。重点对比大瓦窑中建和颂九里、京能西贤府，小屯华曦府、北京城建玺院，海淀宝山双子海宸元境、北京隅海岄，再远一些也可以对比下丰科园中建云境、北京隅西颂。

中建和颂九里：楼面价5.5万元/㎡，24年6月开盘，共572套房源，截至1月28日网签137套，1月最新网签价格55219元/㎡，最小的105户型，570万就可以上车。

京能西贤府：综合楼面价4.25万元/㎡，配有2.7万㎡的公建，24年7月开盘，428套房源截至1月28日网签43套，12月最新网签价格64501元/㎡，最小的123户型，830万上车门槛。

北京城建玺院：宸知筑二期，24年10月开盘，651套房源，截至1月28日网签50套，网签均价73170元/㎡，12月、1月连续两月无网签，最近推出的特惠房118户型615万，单价5.2万起。

华曦府：现房库存90套左右，以96㎡纯南向三居和124㎡四居为主。国庆节期间经历一波降价，由原来的7.5万/㎡，降到了6.5万/㎡，12月网签价格62610元/㎡。

海宸元境：楼面价5.7万/㎡，25年11月底开盘，共414套房源，开盘两月网签83套，网签均价83787元/㎡，最小的99㎡三室户型，上车门槛780万。

北京隅海岄：楼面价5.68万/㎡，与海宸元境同日开盘，458套房源，截至1月28日网签63套，网签均价85770元/㎡，最小的108户型，上车门槛830万。

二手房，主要对比区域是海淀西三、四环，阜成路和莲花池西路合围的定慧寺、五棵松、万寿路、公主坟4个板块，丰台以六里桥和岳各庄为主。

贝壳最新挂牌价定慧寺7.6万/㎡，五棵松7.2万/㎡，万寿路9万/㎡，公主坟8万/㎡，这几个板块的置换买家，是有置换实力的。

六里桥挂牌价5.6万/㎡，岳各庄4.5万/㎡，这两个板块的原居民，改善要换到嘉棠璟樾去，有一定难度。

我们再回头来看嘉棠璟樾，5.02万/㎡楼面价，和大瓦窑双子基本持平，但它位置、城市界面和生活配套要优于丰台西四环的所有盘，重要的一点是嘉棠璟樾是“好房子”，产品比如要比那几个盘好。

如果拿西四环的价格来对标嘉棠璟樾，不太合理，更有参考价值的宝山双子。

户型设计差不多，嘉棠璟樾的楼面价没有那边高，但占据环线优势，对西三四环的改善居民来说，来岳各庄比去宝山要更方便，而且这边的生活配套也更丰富，城市界面更好，更适合居住。

唯区别是学区，这个点是很多房子的卖点。宝山有清华附打底，岳各庄没法以书包作为买点，价格比那边低就是必然了，这个价差我能接受的3000元/㎡。

嘉棠璟樾（小窝返现6-12万）的均价上限，我认为是8万/㎡，不同户型、不同楼栋价格稍有差异。

均价低于7.8万，要冲首开。

均价7.8-8万之间，看能不能选到性价比高的好房源，能选到就冲。选不到的话，等后期加推，过程中也能知道首开卖成啥样。

均价高于8万，果断等后期降价。

所以，嘉棠璟樾（小窝返现6-12万）要不要冲首开，想清楚上面4个问题，再做决策也不迟。

这个盘，不是一把清的项目，不必冲动。

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