公募REITs申报现“撤回潮”，发生了什么？

界面新闻记者 | 韩理

公募REITs （公开募集基础设施证券投资基金） 申报审核日趋严格。

继1月19日出现首例撤回之后，公募REITs市场已经出现了多起撤回案例。

1月24日，建设银行公告撤回建信住房REITs的申报；富国首创水务REIT也撤回了新购入资产的审批。1月23日，深交所公募REITs信息平台显示，万纬仓储物流REITs和金风新能源REITs状态更新为终止（撤回）。而在更早的1月19日，金风科技和电子城在同一天发布了撤回公募REITs项目的公告。

有行业分析人士认为，这或许与去年底发布的《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》与《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第4号——审核程序（试行）》（以下简称“公募REITs业务指引”）两项指引有关。

这两份文件对于拟发行公募REITs的审核全流程，和终止审核的适用情形、时间节点作出了详细规定。

天风证券分析师也认为，这种集中撤回的现象，与沪深交易所发布的新版“审核程序指引”密切相关。新规首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。

此外，公募REITs还首次出现已进入交易所审核阶段却未成功发行的案例。

前不久，上交所就山证晋中公投瑞阳供热REIT申报文件发出了第二轮反馈意见。这是自国内公募REITs试点以来，交易所首次对同一项目进行二次反馈。

上述行业分析人士认为，撤回申请和二次反馈需要区分开看。撤回的项目是审核时限届满、项目经营状况不稳定等复杂因素导致的。后续应该还会有若干在审时间比较长的项目会出现撤回的情况。“这是遵照既有规则的正常举动，符合征集那会一贯坚持的法制化、市场化的原则导向，而且企业也会结合自身的业务考量，选择是否继续申报。”

“而在山证晋中公投瑞阳供热REIT的案例中，基础设施REITs的资产属性和历史沿革情况相对复杂，在既有规则框架之下，多轮反馈在发改委阶段有过很多案例，虽然在交易所审核阶段是首例，但是也体现出交易所对严格审核标准的执行，也没有如市场传言那样大幅放宽。”上述人士表示。

在华南某公募REITs负责人看来，这一波集中撤回也说明了公募REITs申报进一步规范化和透明化。

上述公募REITs人士指出，新规实施之后，在申报前要进一步强化尽职调查，不仅要关注项目的合规性，还要确保项目历史数据的真实性，更会注重项目未来现金流的可预测和合理性。“能感受到当前监管的关注点也从‘重发行’向‘重运营、重合规’转变”。

上述行业分析人士指出，除了合规性之外，监管的注意力会放在经营的稳定性上。前期收费公路、产业园区等资产类别的都出现了业绩不及预期的情况，反映出在上市之前的预期和估值还是偏乐观，而没有给二级市场预留足够的空间，进而导致上市之后受内外部环境变化的影响而业绩变脸，可能拖累市场表现，甚至可能影响REITs市场的口碑和声誉。

“强调资产信用的实质，是突出资产自身产生现金流的能力和韧性，也是凸显了资产管理人的专业能力，原始权益人是否把REITs作为资产上市平台而非一次性融资工具，相关配套治理和奖惩激励机制是否支持这种战略定位，都是监管比较关心的问题。”该人士表示

从2021年启动试点工作以来，公募REITs已经发展了近5年。根据Wind数据统计，截至2025年末，全市场已上市公募REITs达79只，总发行规模突破2100亿元（含扩募）。

根据平安证券的研报，2025年，REITs在一级市场的网下打新认购倍数已攀升至173倍，相较2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍创出新高。

可见在一级市场，公募REITs越来越受到关注，但是也不意味着当前只要参与公募REITs的打新就能获得“稳稳的幸福”，部分公募REITs出现了上市即破发的情况。

比如，2025年12月19日，华夏安博仓储REIT上市首日，开盘时即跌破发行价，随后震荡下跌，最终以5.499元收盘，较发行价6.121元下跌10.16%；同年11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT也在上市首日盘中一度破发，每份额的开盘价为3.661元，盘中曾跌至3.59元，截至收盘才回升至3.66元。

二级市场的公募REITs走势同样分化明显，中金公司研报显示，中证REITs全收益指数年内上涨8.90%，消费、保租房板块涨幅领先，市政环保板块涨幅最低。

而商业不动产REITs或许会成为新一波关注热潮。界面新闻注意到，近期茂业商业和保利先后宣布启动商业不动产REITs的申报发行工作。

上述行业分析人士表示，对于商业不动产REITs证监会的新政策里突出了“重要性、关键合规要件、管控实质风险”的合规性审核原则，在充分信息披露的基础上，重点关注关键要素。

“这与此前的基础设施REITs的推荐制背景下的审核标准的确有所不同。预计后续商业不动产REITs和基础设施REITs在具体审核标准和方法上会存在差异，逐渐形成两个体系。”