未来10年，房子是“黄金价”还是“葱价”？金融专家“7字”概括

如果把时间倒推到2021年楼市顶峰期，估计那个时候没有几个人说房子不值钱。

即便房贷利率提升到5-7%，当时买房的人仍络绎不绝，数千人摇几十套房的现象很是普遍。因为在他们看来，200万买的房子，三五年后可能要卖300万、400万了。

然而，随着楼市调控加码，“三道红线”让玩高周转的开发商捉襟见肘，为了活下去，打折卖房成为一众房企此后几年的主旋律，从而带动整个市场重心不断下移。相比前期高点，很多房子的价格都跌去了一半。

现在的问题是，我们的楼市进入深度调整足足超过4年，接下来是继续调整，还是触底反转呢？

对于这个问题，从目前网上的争论看，主要分为两大类：

一类是房价仍旧会继续调整。理由是，2025年的新生儿已经跌破800万了，现在的90后、00后又比较佛系，加上楼市库存多，楼市继续调整的概率大。而且喊出“现在进去买房抄的不是底，很可能抄在半山腰”。

另一类观点则截然相反。在他们看来，今年就是房价触底的最后一年，正常情况下，一二季度底部整固，三四季度就应拐头向上了。理由似乎也很充足：

一方面是因为房地产调控政策转向，从过去的抑制，到现在明确提出要“着力稳定房地产”。另一方面，明确承认房产的金融属性，房价调整到现在差不多了，再下跌就可能出现金融风险。典型的风向标做法如：

天津不允许销售价格波动10%，实际超过5%就要审批，基本上都不给通过了；购房首付款原则上调整到不低于15%，地方还可以下调。商业房首付款由50%下调到30%。

试想，如果管理层还任由房价继续下跌，根本就不可能把首付款调这么低，否则，一旦跌破首付款，购房者完全可以把房子甩给银行，系统金融风险不更大？

所以，在看多楼市的人看来，无论是从政策面，还是市场面，楼市调整已接近尾声，企稳反转的拐点已经出现。

当然，对于这样一个开放性问题，网友们即便辩论一天一夜也未必说服对方。道理很简单，由于各自所站的立场不同，难以看清事情的全貌。这就让一些购房者或者房产持有者犯难了：

准备买房的人，担心后面如一些商人说的“未来房价如葱”；打算卖房变现的人，又担心万一像当下的黄金涨那么猛，卖早了岂不后悔？

那么，如果说普通人看不清趋势，那些专业领域的专家应该比很多人都有资源优势，他们的观点或许能给我们一些启发。未来10年，房子到底是“黄金价”还是“葱价”？下面我们来看看这位北大金融专业毕业、有着“私募魔女”之称的专家分析。

根据第一财经1月28日报道，这位金融专家叫李蓓，目前是半夏投资创始人。在她看来，半年内，地产或出现“十年一遇的机会”，这7个字算是回答了前述大家争论不休的问题。她之所以这么坚定看好未来的房产，文章也说了，主要有3个原因：

1.租金汇报与边际融资成本已经匹配，行业的基本面已出现边际改善；

2.供给侧出清、总量周期性回升等因素；

3.2021年至今，调整幅度达到全球泡沫破裂调整的中位数时长，各项调整指标包括二手房价超过了调整平均数。

在她看来，基于以上研判，结合目前香港楼市的回升情况，她预计房地产的拐点应在半年内出现，当然，如果有进一步的重磅政策出来，这个时间可能还会提前。

她最终得出的结论是，行业在逐步见底之后，将面临十年级别回升周期。

如何理解专家的分析呢？翻译成白话是：

别说什么葱价不葱价，半年内就是市场的底部，市场不会再跌了，未来10年房价只高不低，整体应是一个向上趋势。从这个角度而言，目前的市场不就是“黄金坑”嘛，现在买房不是赔不赔的问题，而是赚多少的问题。

实际上，不止这位北大才俊看好接下来的房地产市场，中国金融四十人论坛（CF40）在1月26日发布的宏观政策报告也显示，2026年为房地产下行周期的最后一年。言外之意，起码明年应进入新的上升周期。

那么，专家李蓓们的说法靠谱吗？在房君看来，房地产一直遵循“短期看政策，长期看需求”规律，简要分析一下或可看出接下来楼市的发展趋势，包括3个方面：

一是需求端。根据中指研究院最新测算，十五五期间我国的住房需求量包括3个部分：

1.新增城市人口（城市化），城市化率每年增加0.7%，5年新增城市人口3650万人，这部分人口需要大概16.1亿平米；

2.改善需求，5年每人共增加2.1平米，这部分需求为20.3亿平米；

3.预计拆迁带来的住房需求为13.4亿平米。

可以算出近5年住房总需求约49.8亿平米。

由此可知，以上住房需求是基本盘，这跟我们目前说的出生人口下降其实没多大关系，起码5年，甚至10年都影响不大。按照目前每年的住房供应水平，大概消化得大差不差，剩余需求部分由二手房市场补足即可。

二是政策端。主要看2个：

1个是调控政策。目前都是以松绑促楼市回暖为主，此前房君就说了，需要一个大招来彻底扭转市场预期（一线城市全面放开限购或者房企债务监管出清，二者出一个就是标志）。

真是巧哈，1月28日财联社就报道，多家房企表示，已不被要求每月上报“三条红线”指标。要知道，2021年楼市高潮被调控下来就是使出的“三道红线”杀手锏。这可是重大政策转向哦，意味着房企债务监管风险解除，房企资金压力减轻后，打折卖房或就不那么急迫了，关注楼市的人应充分重视这个信号（其实这几天房地产股票已经连续出现异动）。

2货币政策。这个就不多说了，2025年货币供应M2增速达到8.5%，增速基本是从年头涨到年尾，央行也说2026年要实施适度宽松的货币政策。黄金都涨成那样了，毫无疑问，为发展经济计，货币供应只多不少。水满则溢，什么原材料、大宗商品都涨价，房企在没那么大偿债压力下，收回折扣、甚至涨涨价，以提高一下利润其实都是正常行为。

三是市场端。看几个信息点吧：

1.根据中原地产研究院统计数据显示，截至到1月20日，26个重点城市的二手房成交量同比上涨21%，像四大一线城市以及杭州、成都、南京、天津、厦门等核心城市，其市场回暖明显，现在基本是一周比一周成交量高；

2.机构数据显示，跌了28个月的香港楼市，房价已从2025年6月开始连续上涨，目前已经涨了5个月。市场目前比较一致的研判认为，2026年香港房价还会涨10-15%。

3.根据21世纪经济1月27日报道，从2026年开年以来，重点40城成交持续上涨，其中一二线城市二手房成交量亮眼，而且根据记者的调研，出现多个城市二手房议价空间明显收窄，一些优质房源甚至需要加价购买。

4.继上海二手房挂牌量连续9个月下降后，北京二手房挂牌量也开始明显下降。数据显示，截至1月27日，北京二手房挂牌量从2025年9月份的14.3万套降至12.5万套，净减少1.7万套。原因除了成交掉因素外，那就是卖家预期转变，陆续撤下房源暂不卖了。

看了这些数据，应该不需要再多解释什么，市场真在发生彻底的转变，或许还没轮到你的城市，或许还没轮到你的板块和小区，但已出现的风向标政策和城市异动，我们不能视而不见。

当然，这里不是劝大家都去买房，专家的分析也只是一家之言，何况每个人的情况参差不齐。但无论如何，未来10年，房子都不可能是一些偏激论调所说的“葱价”，至于是不是“黄金价”，虽然说大趋势是触底反转，但应还要结合是不是人口净流入量可观的城市、地段是不是板块核心、产品是不是优质等因素，绝不可一概而论。

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