在二线城市，如何打赢一场“年轻力商业”持久战？

滨海潮流生活地标

撰文 | 郑小清

编辑 | 陳与柒

排版 | fufu

头图来源 | 烟台大悦城

2025年，烟台大悦城以一组硬核“战绩”吸引行业关注：全年销售额同比劲增33%、登顶近五年峰值；客流同比增长25%，创近9年新高；出租率飙升至99%；超50余个品牌摘得年度城市销冠……

作为大悦城布局二线城市的首个项目，烟台大悦城跳出了“开业即巅峰”的行业魔咒，不仅成为烟台最懂年轻人的潮流地，更通过持续品牌焕新，锚定品质家庭与城市中产客群，并凭借对滨海文化的极致挖掘，将潮流基因与城市特色深度融合，打造成一座不可替代的“滨海潮流生活地标”。

这座深耕烟台11载的商业标杆，正以破局之势，重新标定城市商业的价值新高度。本文将以烟台大悦城为观察视角，剖析大悦城如何在非一线市场，构建一个扎根在地，引领潮流的可持续商业生态，为同能级城市的商业发展提供一份可参照的实战范本。

Vol.1

一年焕新超百个品牌

激活城市商业年轻DNA

烟台作为山东“三核”城市之一，2025年GDP突破1.1万亿元，比上年增长6.1%，分别高于全国、全省平均1.1个、0.6个百分点。这座万亿级沿海城市，不仅依托海洋经济等产业优势筑牢消费底盘，更在滨海文旅、品质餐饮等领域释放强劲增长动能，驱动商业迭代升级——烟台大悦城正是这一进程的典型样本。

2014年，作为烟台首个大型商业综合体，烟台大悦城凭借滨海区位优势与新兴业态组合，推动城市商业从传统百货向体验式消费转型，一跃成为引领城市消费升级的商业新封面。而其快速崛起，得益于对消费基本面的精准把握与品牌的动态进化能力。

赢商大数据显示，烟台大悦城周边3公里拥有常住和办公人口超43万，5公里突破79万，且客群优质：到访客群中，年轻客群与年轻家庭占比高达73%；从到访客群资产结构看，小康及中产阶层占比超87%。

基于对客群画像的精准把握，烟台大悦城锚定“年轻潮流+品质家庭”双核定位，通过高频品牌焕新与内容创新构建差异化竞争力，持续激活城市商业年轻DNA。据项目方透露，2025年项目焕新品牌108个，其中山东首店6家、烟台首店16家。

01

以盒马为锚点

推动城市新零售消费升级

此轮焕新中，最具战略意义与市场声量的举措，当属烟威地区首家盒马鲜生的引入。

2025年7月，超4000平方米的盒马鲜生在烟台大悦城正式亮相，打造了生鲜零售、即时餐饮、健康食品等全场景消费生态。开业首日带动商场客流同比飙升120%、销售额翻倍增长，刷新项目工作日单日销售纪录，该店更是在开业后连续20余天霸榜盒马鲜生全国单日销冠。

于烟台大悦城而言，引入盒马鲜生是品牌矩阵的重要补位，其深层意义更在于解锁了“品质家庭与城市中产”这一核心增量客群，与原有的年轻潮流客群基本盘形成强力互补。

站在城市发展维度，盒马鲜生填补了烟台高端生鲜消费市场的空白，也标志着烟台在新零售浪潮中迈出战略升级的关键一步，为城市经济注入全新增长动能。

02

挖掘首店经济

玩转潮流消费新体验

盒马鲜生的成功运营，可谓是烟台大悦城焕新成效的一个里程碑事件，但并非孤例。它更像一个引擎，带动整个首店矩阵的生态化运转。2025年，烟台大悦城完成了系统性品牌焕新升级，全年新签约品牌超百家（山东/烟台首店22家）。这些品牌并非随意堆砌，而是围绕核心客群需求，进行系统性、分业态的精准布局：

• 潮流零售，巩固年轻引力场：引入WOW BEAUTY、X11全球潮玩集合店等，强化美妆与潮玩矩阵，持续吸引Z世代注意力。

• 品质餐饮，构建家庭欢聚地：引进达美乐比萨、山葵焰遇·烤肉放题自助等知名餐饮，丰富家庭聚餐与社交宴请选择，提升消费频次与客单价。

• 生活方式与体验，拓宽消费边界：落地城市首家小米汽车融合店，探索“零售+体验”新模式；新增三星、小天才、vivo、OPPO、坚果投影等品牌，与原有苹果、华为、荣耀形成数码科技业态集群，呼应当代科技生活新方式；引入马术等独特体验业态，满足亲子家庭与中产客群对品质生活的多元化追求。

值得一提的是，负一层美食广场也完成重装升级，茉酸奶、辛一铜锣烧、喻记南派麻辣烫、阿甘锅盔、波比艾斯冰激凌等15家特色小吃品牌同步亮相，凭借亲民定位与多元口味，成为覆盖全客层的流量磁石，进一步拉动项目整体人气与消费频次。

回顾烟台大悦城11年进阶路，从开业之初以“60%首进率”满足了城市对新鲜生活体验的渴求，到苏鲁地区级别最高、面积最大的NIKE旗舰店NIKE RISE 1200及阿迪达斯支线品牌ADIDAS FOS、KKV、POPMART萌粒定制店、鹿岛会员店、Tims、LEGO、太二川菜融合店等众多标杆山东/烟台首店相继落地，这不仅为城市带来了源源不断的商业新鲜感，更通过多元业态的组合，构建了一个能够自我强化、持续吸引不同圈层客群的品牌生态系统，将短暂的流量成功沉淀为长期的市场引领力与用户忠诚度。

Vol.2

萃取烟台在地文化

淬炼商业“超级符号”

在商业竞争日益同质化的今天，在地文化体验成为高维竞争壁垒。烟台大悦城的远见，早在选址之初便已显现——作为山东首个滨海主题购物中心，它精准卡位了烟台文旅市场升温的黄金发展期。

烟台坐拥“首批国家文化和旅游消费试点城市”“中国十大秀美之城”等十余张“国字号”文旅名片，2024年全市接待游客量突破9800万人次，旅游总收入1139亿元，2025年接待游客量预计突破1亿人次大关。

庞大的旅游客流，为烟台商业发展打开全新增量空间。而紧邻烟台火车站这一城市门户的烟台大悦城，凭借其先天的滨海区位，已然成为承接城市旅游红利、链接本地消费与外来客流的关键枢纽。据项目方透露，旅游客群常年贡献可观到访客流，暑期档占比更是大幅攀升。

01

全景式滨海场景

定义沉浸式商旅文融合新体验

早在项目设计之初，烟台大悦城便将贝壳、帆船、船锚等海洋元素融入建筑空间叙事，更在7F打造城市级网红打卡地标「观海平台」，率先实现商业空间与在地文旅资源的破圈融合。

2025年，烟台大悦城启动「观海平台」场景化升级，推出烟台城市打卡墙、日不落舞台、天空之眼等沉浸式互动场景，在此极目远眺，烟台山灯塔的百年风华尽收眼底；凭栏俯瞰，芝罘湾的历史烟云与现代浪潮交融共生，年轻潮人与外地游客的滨海文化打卡体验迈上全新高度。

依托「观海平台」这一稀缺滨海空间IP，项目更策划了沉浸式主题活动矩阵，将自然景观优势转化为商业运营势能。如连续两年落地的“落日天台节”七夕活动，将滨海落日的稀缺自然禀赋，转化为年轻人追捧的社交场景与情感共鸣载体，成功实现空间价值的二次激活。2025年七夕档期吸引客流超14万人次，创同期客流历史新高，以硬核数据直接印证“空间+主题”策略的爆发力。

02

海景生态+在地共生

打卡地进阶“城市记忆容器”

在顶层观海IP的成功打造基础上，烟台大悦城进一步延伸滨海场景的商业触角，同步在1F至7F打造多层级瞰海主题空间，引入海底捞、绿茶、熊喵来了、西十二街等22家知名品牌，覆盖餐饮、娱乐、教培、零售全业态，构建近万平米海景商业生态集群，最终筑造「滨海文化沉浸+年轻潮流消费」深度融合的城市级年轻社交场。

而真正的在地共生，是与城市经济文化血脉相连。项目通过走街串坊，引进了本土文创集合店“烟台制造”，以及悦泰水产、洪兴砂锅、吕氏疙瘩汤、岛姜家脂渣、伙傢海肠捞饭等承载城市记忆的老字号与特色美食品牌，总面积达1791平方米，让外来游客能一站式带走“烟台记忆”，也让本地居民产生深度情感共鸣，而商场本身则成为了城市故事的代言人。

依托文旅消费的强劲势能，2025年旅游旺季档期，吕氏疙瘩汤、汉金城海鲜烤肉自助、烟台制造等本土品牌，同比均有30%左右的销售提升。洪兴砂锅同比提升近100%，悦泰水产更是有近300%的同比业绩提升。

2025年7月，烟台大悦城更凭借硬核实力登上大众点评2025年“烟台城市必玩榜”，并在旅游季、节假日等，持续霸占抖音“吃喝玩乐榜”、高德指南“扫街榜”、大众点评“商场热门榜”、美团“商场排行榜”四大人气榜单TOP1席位，成为烟台文旅商业融合发展的标杆性地标。

Vol.3

会员价值重构×圈层活动造场

沉浸式情感体验激活年轻力

当商业进入“价值深耕”的下半场，烟台大悦城以会员价值重构及圈层文化运营，构建了从流量聚合到价值共创，再到情感共鸣的商业新范式。2025年收获的消费者与商户的双高满意度，也成为项目运营精准度的最佳注脚。

01

用户价值深度渗透

解锁三方共生新玩法

当下，会员体系已不再是单一的流量留存工具，而是成为连接商场、品牌与消费者的核心价值枢纽。作为烟台唯一拥有百万级会员池的购物中心，烟台大悦城对此有着深刻的实践洞察。项目在过去一年还实现了年新增会员超10万，年度会员消费占比超40%，年会员销售额增长超25%。

2025年，项目在「会员尊享购」「会员抢鲜购」等四大核心会员活动基础上，完成生日、异业联盟、女性专属、母婴关爱、免费停车5大会员权益焕新，并新增游客专属权益，如外地游客凭3日抵烟证明，可至场内39家零售、餐饮等品牌门店享受专属优惠，形成本地会员深度运营与外地游客精准触达的服务体系。

与此同时，项目通过与品牌的深度协同打破边界，为会员提供超越消费的情感体验。以2025年为例，项目联合超30%的场内商户，开展近150场JoyClass会员沙龙，并通过会员沙龙、会员权益、会员IP日等多种形式，将不同圈层会员与场内近8成商户进行有效链接。如联合NIKE 1200开展滨海社区体验夜跑活动，将运动社交与城市景观结合，实现从商场消费到生活方式陪伴的角色转变。

当初代核心客群逐步转向家庭消费，烟台大悦城将“破圈拉新”嵌入会员体系的迭代逻辑。其跳出满减办卡的传统套路，以价值共鸣为核心，通过观海七夕派对、次元IP首展等年轻人喜闻乐见的场景，建立情感连接，实现从流量关注到会员转化，从单次参与到长期留存的全链路运营。

正是这种从“流量思维”转向“用户思维”的运营理念，结合精细化运营与持续的破圈创新，打通商场、品牌与消费者的连接，实现需求、供给与服务的精准匹配，烟台大悦城才能在瞬息万变的消费市场中保持年轻力，从而构筑难以复制的竞争壁垒。

02

圈层活动造场

精准触达年轻人情感需求

会员体系的精细化运营之外，烟台大悦城进一步以圈层化运营为核心，精准触达目标群体。

一方面，聚焦Z世代的文化偏好，引入《Q版猪猪侠》《第五人格》《蛋仔派对》等10余场山东/烟台首展、快闪店，撬动销售超百万，也为次元、游戏等不同圈层爱好者打造专属文化阵地。通过IP内容的稀缺性与精准性，深度契合目标群体的情感共鸣需求，高效沉淀高粘性核心用户群体。

另一方面，主动创新，以原创IP活动开启目标群体的全新体验。如全国首创的「520一起续火花」，通过火花里程兑换站、火花男神巡游、火花音乐会、点亮火花等单元设置，调动消费者情绪，营造沉浸式情感体验场景，更带动商场客流同比提升32%。如今，这一原创IP活动已成为商业领域争相效仿的标杆样本。

从「Hey大朋友，往大里活！」品牌企划，到「美好one one岁」周年庆，再到亲子主题的经典奥特曼、奶龙、超级飞侠、奇妙萌可见面会……全年超80场创新活动，全方位激活了烟台大悦城商业空间的多维价值，成功构筑起“山、海、城”资源与年轻文化深度融合的场景化体验生态。

11载深耕，烟台大悦城早已超越传统商业体的物理边界，成为镌刻城市商业发展脉络的精神符号。它在“与城市共生长”的底层逻辑下，通过基因坚守、在地共生、持续焕新，构筑起不可撼动的核心优势。

2026年，烟台大悦城将启动调改升级的全新征程：焕新1F南通道品牌矩阵，重点引入兼具潮流属性、品质感的首店及优质品牌；持续引入城市首进餐饮品牌，构建更具吸引力的餐饮生态……

更为重要的是，项目将继续依托独有海景资源，持续深耕“文旅+Mall”特色，完成观海平台2.0升级，同时将稀缺海景资源向3F纵向延伸，并逐步在品牌、场景、活动、权益四维层面与海共创，强化项目城市级文旅地标属性。活动与权益上，则将与商户活动互联和权益嫁接，与政府联动加强游客资源导入，实现全域流量的精准触达与高效转化。

这一系列举措不仅是自身的迭代进化，更是对城市商业格局的引领。我们期待着，烟台大悦城继续以创新为笔，绘就烟威商业更具活力、更有温度的未来图景。

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