上海这几个区域，未来会全面洗牌

我们脚下的地，每天都在动。

典型的就是县城。行政机构、学校、医院迁到新城，老城立马就没落了。

上海之前增量大，这种现象不明显。

必须承认的是，上海的城市扩张也在放缓。

增量减少后，一些区域的兴起，可能意味着另一些区域衰落。

比较典型的比如宝山共康。

共康是跌幅最大的地方之一。

曾经共康卖到8万以上，当时杨行只有5万多。

2021年房价

现在共康降到4万多，跟杨行慢慢拉平。

原先共康很贵，是因为宝山外环内就这最好。

大华太贵了，也饱和了。

上大靠沪太路，很割裂，7号线去市区也不方便。

淞南高境有点偏，有铁路等割裂也不宜居，还汇集了大量老破小，人口导入困难。

靠1号线的共康，去市区最方便，是宝山外环内最受欢迎区域。

2020年底大宁暴涨，把中产逼到了共康，共康成了涨幅最大的地方之一。

大家真没得选。

大宁买不起，彭浦太破了，杨行顾村是郊区，只有共康环境不错、配套凑合。

这里集中分布着不少商品房，居住成熟度高。

2022年后情况变了，宝山三支箭（南大、吴淞、邮轮港）两支都射中共康。

南大是过去四年上海发展最快的地方，成片成片的荒地上，一片片大楼拔地而起。

宝山外环内的高收入家庭，纷纷买入南大新房。

2021年的南大

2025年的南大

大宁替补队员的身份，再也不是共康。

吴淞这里更是宝山规划中心，18号线、19号线双轨交，能级比共康要高。

更可怕的是，面对这些分流共康毫无招架之力。

2021年环二写文章就分析过，共康只是一个普通居住区域，非常容易被取代（《共康，吸了一大口鸦片》）。

说白了大家买过来是没得选，被逼的。

有了更好的选择，分分钟跑给你看。

南大智慧城重点引入“数字经济、人形机器人、生命科学” ，产城融合，也有学区、商业等稀缺配套。

吴淞创新城还没全面落地，作为宝山亲儿子肯定要啥给啥。

共康剩下的只是一堆房龄20年的小区。

大宁最近也没守住，房价降到8万多。

属于共康的时代，彻底过去了。

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另一个重新洗牌的，是大虹桥徐泾。

大虹桥核心区闵行占一半，嘉定、青浦、长宁合计一半。

但是过去提起大虹桥，大家默认的是徐泾。

2号线在这设站，换17号线过来也方便，还有崧泽高架。

东西向开发速度就很快。

江桥、南翔、九亭看起来近，其实过来大虹桥不方便。

徐泾业主一直把自己当成大虹桥亲儿子，看不上江桥、九亭、南翔等邻居。

机场联络线已通车，13号线延长线年底通车，嘉闵线也在施工，未来大虹桥也会南北向扩张。

嘉闵线通车后，江桥一两站到虹桥火车站，南翔三站。

徐泾开车到大虹桥走崧泽高架，其实南翔也有嘉闵高架。

嘉闵线通车后，大家慢慢的习惯往北走，徐泾就会被分流。

九亭到七宝也可以换嘉闵线过来，未来还可能有25号线直达。

还有示范区线，人流导入重固等区域，徐泾、赵巷的地段优势下滑。

现在重固的新房卖的不错，主打就是性价比，价格比赵巷低，但是未来也有轨交。

徐泾最大的对手是前湾。前湾各方面几乎都完胜了，产业能级、商业、医疗、教育。

不如徐泾的是没有轨交，开发程度不行。

13号线通车，会助推前湾公园一带的开发，成熟度上来后会拉开跟徐泾的差距 。

闵行的执行力确实更强，落地速度快，大家认可度也高。

大虹桥的规划中就是南北双主轴，现在东西主轴发展更快。

未来南北主轴也开发起来，徐泾相对优势会下滑。

不是说徐泾会没落，只能说未来的增量资源，可能南北向分布更合适一些。

大虹桥有很多边界，核心区、拓展区、辐射区。

但是这些边界没太大意义，没人讲过边界内有特殊政策、特殊红利。

大家吃的还是枢纽红利。

只要出行方便，九亭跟徐泾没本质区别，大家对比的还是配套、宜居性。

说白了核心区没什么护城河。

2026年，是大虹桥全面洗牌的一年。

第三个典型区域是五角场-新江湾。

杨浦曾经一路向北。

最先成熟的是鞍山、控江，早就填满了工人新村。

世纪初开发了黄兴公园，虹吸了工人新村中的先富群体。

2008年后主角是新江湾，虹吸了整个杨浦、部分虹口、部分宝山的有钱人。

黄兴公园、新江湾中间的五角场，商业上一家独大。

杨浦一半的大中型商业体分布在五角场。

五角场-新江湾成了杨浦核心。

2021年后一江一河成为主轴，东外滩抢了所有光芒。

其实不仅杨浦，徐汇也一样，徐汇滨江是唯一的快速发展区，漕河泾很多企业都搬到了徐滨。

江湾-五角场是副中心，杨浦滨江是真正的中央活动区，能级更高。

位置也好，很多土地在内环内，进出市区都更方便。

东外滩的崛起，对江湾-五角场的分流是板上钉钉的。

部分网友认为五角场、东外滩定位不同，各有侧重。

定位归定位，增量萎缩的背景下，同质竞争根本避免不了。

西岸金融城定位金融，现在签约的也不都是金融企业。

陆家嘴金融城定位更高，现在也来了很多皮包公司。

现在填满办公楼最重要。

无论是人口、产业还是商业，东外滩都会分流五角场。

徐汇滨江也会分流漕河泾、徐家汇，看企业搬迁轨迹都能看出来。

2020年很多企业在漕河泾搬到徐家汇、徐家汇搬到徐汇滨江。

整体而言徐汇稍微好点。

一方面是徐汇增量大，经济增长持续领跑上海。

一方面徐汇下游板块多，也在虹吸闵行、松江等等。

杨浦增速有限，位置又偏角落，内部分流会更明显。

当然杨浦也引入了部分头部互联网企业，即使有这些增量，数据还不好看。

互联网企业已经来了，未来增量更难。

当然东外滩也不是全方面碾压新江湾。

东外滩的新房刚需为主，大户型就合生缦云等两三个。

需要大户型、喜欢生态社区的，还是会留在新江湾。

所以我们建议中小户型，在意长期房价上限的，优选东外滩。

必须买新江湾的，重点看看大户型。

这次市区大开发，大批区域都在重新洗牌。

前面提到了徐汇滨江分流徐家汇、漕河泾，华泾为首的23号线-龙吴路一带，也会分流1号线-沪闵高架。

浦东更可怕，正在经历全面洗牌。

原来的四架马车，外高桥化工企业外流，金桥面临发展上限，陆家嘴的金融行业最近冲击很大。

只有张江还有活力。

现在前滩后滩前滩南大开发，东方枢纽大开发，临港大开发，可能与张江并称新的四架马车。

浦东全面向南。

2026年，我们面临的区域变动太多了。

篇幅有限只能讲部分案例，系统性的梳理，欢迎大家来到环线沙龙现场。

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