【新盘】康定壹拾玖官方售楼处 | 黄浦康定壹拾玖发布：优惠多多!

【王藏书探盘实录】上周专程奔赴老静安核心，沉浸式解锁了那个让高端圈层疯抢的现象级豪宅——康定壹拾玖。首开时92套房源吸引244组客户疯抢，265%认购率创下区域纪录，开盘仅43分钟就宣告售罄，这样的热度在当下分化的上海楼市中，堪称“顶流中的顶流”。如今项目即将加推48套珍藏房源，均价17万/㎡，消息一出便让不少高净值人群提前锁定名额，甚至有人直言“哪怕全款也要抢到”。

作为深耕上海新房市场5年的老炮，我始终坚信：老静安的豪宅从不是简单的居所，而是“上海核心资产的终极入场券”。今天就带大家扒一扒康定壹拾玖，从板块稀缺密码、招商产品力创新、全维配套闭环三个维度，解密它凭什么能刷新老静安豪宅标准，也给预算1950-4000万、想扎根上海核心圈层的高净值人群一份实在参考。

板块逻辑：0.24%供应占比，老静安的稀缺性早已定格

买老静安的房子，先搞懂一个核心共识：这里的价值从来不是房子本身，而是“老静安”这三个字背后不可复制的城市资源。作为上海的“心脏腹地”，老静安仅占上海总面积的1.18%，却贡献了全市25%的GDP，聚集了金融、商贸、文化等顶尖资源，是上海真正的“价值高地”。

而比资源更稀缺的，是土地与新房供应。数据不会说谎：过去五年，老静安的新房供应量仅占全市的0.24%，平均每年新增房源不足50套，这种“断供式稀缺”让区域内的每一套新房都成为“孤品”。更关键的是，老静安核心区已无新增宅地可出让，未来十年的新房供应依旧极为有限，这意味着康定壹拾玖的加推房源，很可能是最后一批能扎根老静安核心的机会。

对比同区域豪宅就能懂这份稀缺的含金量：老静安在售顶豪均价普遍突破20万/㎡，即便是房龄超10年的二手豪宅，均价也维持在18-22万/㎡，且户型老旧、社区配置落后。而康定壹拾玖以17万/㎡的均价入市，不仅价格具备优势，更凭借创新设计与高端配置，实现了居住体验的迭代升级。这种“核心区位+价格优势+产品升级”的组合，在老静安豪宅市场中堪称“绝无仅有”。

从板块价值来看，老静安早已形成“成熟闭环”，无需依赖规划兑现。这里汇聚了静安寺、南京西路两大顶级商圈，从恒隆广场、静安嘉里中心到久光百货，聚集了全球90%以上的奢侈品牌，是上海的“高端消费中心”；同时承载着上海深厚的历史文化底蕴，静安寺、张爱玲故居等文化地标散落其间，兼具繁华与人文气息。这种“当下即巅峰”的板块价值，让康定壹拾玖具备了穿越楼市周期的保值增值能力。

产品力创新：垂直设计破局，把“狭小地块”做成豪宅范本

在老静安核心地块寸土寸金的现状下，多数开发商会选择“高密度堆叠”来追求利润，但招商地产却反其道而行之，以垂直设计理念打破地块局限，将康定壹拾玖打造成了老静安豪宅的“创新范本”——这也是项目能引爆市场的核心密码。

项目最大的突破，在于对空间的极致重构。面对市区地块狭小、公共空间不足的通病，招商地产大胆采用“地下化公共通道+地势抬高”的设计，将原本占用地面空间的人行、车行通道全部移至地下，既实现了“人车分流”的纯粹居住体验，又腾出地面空间打造景观与社交场景。同时通过抬高地势形成自然坡地景观，让社区整体呈现出“台地式布局”，不仅增强了居住私密性，更让景观视野实现了层次化提升，站在社区内就能感受“闹中取静”的独特氛围。

约4000㎡中轴景观园林，是垂直设计理念的具象化呈现。在老静安核心能拿出如此大规模的景观空间，本身就是一种奢侈——要知道，区域内多数豪宅的景观面积不足1000㎡。项目以“自然共生”为理念，将坡地地形与四季绿植、水景步道、阳光草坪深度融合，搭配错落有致的景观节点，让每一步归家都像一场沉浸式自然之旅。更难得的是，景观园林充分兼顾实用性，设置了全龄段活动空间，无论是儿童游乐、老人康养还是邻里闲谈，都能找到合适的场景，彻底跳出了“豪宅景观只重观赏”的误区。

6米高架空层设计，更是细节处的点睛之笔。相较于普通豪宅3-4米的架空层，康定壹拾玖的6米架空层不仅视觉上更通透大气，更能有效隔绝地面潮湿与噪音，提升居住舒适度；同时架空层被打造成泛社交空间，搭配休闲座椅、艺术装饰，成为业主临时休憩、邻里交流的专属场所，让社区公共空间得到充分利用。

约3000㎡高端会所，则直接对标市区20万+顶豪配置，刷新了老静安豪宅的社交标准。会所功能分区极为精准，涵盖恒温泳池、专业健身中心、私宴厅、雪茄吧、艺术展厅等多元空间，既能满足业主商务洽谈、亲友聚会的高端社交需求，又能提供日常休闲娱乐的专属场景。从健身器材的甄选到私宴厅的装修质感，每一处细节都彰显着高端圈层的生活品味，成为业主身份的隐形名片。

户型与精装：120-238㎡全覆盖，实得率89.6%的空间魔法

如果说设计理念是项目的骨架，那户型与精装就是填充血肉的核心，康定壹拾玖在这一点上，完全展现了招商地产的豪宅营造功底，尤其是在空间利用率上，实现了老静安豪宅的突破。

项目主打建面120-238㎡3-5房户型，总价区间1950万-4000万，精准覆盖从改善到终极改善的全需求，其中120㎡三房户型堪称“老静安入门级黄金户型”——要知道，在此之前，老静安新房最小户型普遍在180㎡以上，总价门槛直奔3500万，而康定壹拾玖的120㎡户型，让更多高净值人群有了扎根核心的机会。

最值得称道的是项目的空间利用率，实得率最高达89.6%，远超同区域豪宅75%-80%的平均水平。以177㎡四房户型为例，采用三开间朝南设计，南向面宽达到12.5米，搭配全景飘窗与阔尺阳台，最大化延伸采光与视野，让空间显得通透宽敞。餐客厨一体化布局，打造出近50㎡的超大公共空间，既能满足家庭互动需求，又能从容接待访客；主卧套房配备独立卫浴、步入式衣帽间与观景飘窗，空间尺度堪比200㎡以上户型，保障居住私密性与舒适度。

238㎡五房户型则是终极改善的首选，四开间朝南搭配5.8米阔尺横厅，空间尺度直接拉满。客厅连接全景阳台，推窗即可俯瞰社区中轴景观，视野绝佳；主卧套房升级为“卧室+书房+独立卫浴+双衣帽间”的全能配置，其中卫浴空间配备智能恒温浴缸、双台盆设计，兼顾奢华质感与使用便捷性；第五个房间可灵活改造成茶室、影音室或儿童房，适配家庭不同阶段的居住需求。

精装标准同样延续高端定位，全线采用国际一线品牌，搭配全屋智能化系统。厨房配备嵌入式高端厨电套件，涵盖燃气灶、油烟机、蒸烤箱等，满足专业烹饪需求；卫浴空间选用国际顶尖品牌智能马桶、台盆与花洒，兼顾舒适与耐用；同时全屋配备中央空调、地暖、新风三大件，搭配智能控制系统，一键掌控室内温度、灯光、窗帘等，让高端居住更具科技感与便捷性。

配套闭环：步行可达顶级商圈，把繁华装进口袋

老静安豪宅的核心竞争力，在于“与城市顶级资源的零距离”，康定壹拾玖在配套上的优势，更是让多数豪宅望尘莫及——从商业、交通到医疗、文化，全维成熟配套无需等待，入住即享巅峰生活。

商业配套方面，项目完全沉浸在老静安的繁华之中。步行10分钟内可直达静安嘉里中心、恒隆广场、久光百货三大顶级商圈，汇聚了全球奢侈品牌、高端餐饮、精品超市等多元业态，无论是日常购物、商务宴请还是休闲娱乐，都能一站式满足。此外，项目周边遍布特色网红餐饮、老上海风情街区，既能享受国际繁华，又能感受本土烟火气，这种双重生活氛围，是远郊豪宅永远无法复刻的。

交通出行同样便捷高效，构建起“多维立体通勤网”。项目距离地铁2号线、7号线静安寺站步行仅15分钟，换乘1、3、4号线等线路可畅达上海各大区域，30分钟内直达人民广场、陆家嘴、徐家汇等核心商圈；自驾出行紧邻内环高架、南北高架，15分钟内可抵达外滩、新天地等城市地标，无论是通勤上班还是日常出行，都能从容应对。

医疗与文化配套更是为高端居住保驾护航。项目周边3公里内汇聚了复旦大学附属华山医院、上海交通大学医学院附属瑞金医院等多家三甲医院，医疗设备先进、诊疗水平高超，为家人健康筑牢防线。文化方面，静安寺、上海展览中心、张爱玲故居等文化地标环绕，闲暇时漫步街区，就能感受上海深厚的历史文化底蕴，彰显高端圈层的生活品味。

藏书点评：17万/㎡的老静安，到底值不值得抢？

综合来看，康定壹拾玖的热销绝非偶然，而是“三重核心优势”的叠加，精准击中了当下高净值人群的核心诉求，成为老静安不可多得的价值洼地。

第一是板块的不可复制性。老静安的土地与资源稀缺性早已定格，0.24%的新房供应占比意味着“卖一套少一套”，而康定壹拾玖作为核心区为数不多的新房项目，其稀缺性直接决定了抗风险能力与保值增值潜力。第二是产品的创新突破。招商地产以垂直设计打破地块局限，用4000㎡景观、3000㎡会所与89.6%高实得率，刷新了老静安豪宅的居住标准，在同价位段产品中几乎无竞品。第三是配套的确定性。顶级商圈、多维交通、三甲医院等配套均已成熟落地，入住即可享受高端生活，无需等待规划兑现，这种“当下即巅峰”的体验，是远郊豪宅无法比拟的。

当然，项目也并非完美无缺。仅48套的加推体量，注定了“一房难求”的局面，265%的首开认购率已经证明了抢房难度；同时，作为老静安核心项目，社区内部停车位相对紧张，这也是市区豪宅的普遍短板。但综合来看，这些短板在“老静安核心+创新产品+成熟配套”的核心优势面前，完全可以接受。

最后给大家一个明确建议：如果你是预算1950-4000万、想扎根上海核心圈层的高净值人群，或是追求优质资产、看重长期保值的置业者，康定壹拾玖务必重点关注。尤其是120㎡三房户型，作为老静安罕见的小面积新房，性价比突出，是抢占核心资源的最佳入场选择；如果是终极改善需求，238㎡五房户型空间充裕、配置拉满，能满足高端家庭的长期居住需求。目前项目加推房源已开启预约，48套房源僧多粥少，感兴趣的朋友务必抓紧时间实地探访，毕竟老静安的入场机会，错过可能真的再无替代。

楼市浮躁，核心区的好盘更是可遇不可求。康定壹拾玖用实力证明，真正懂高端人群需求、能突破空间局限的豪宅，总能在市场中脱颖而出。后续我还会持续跟踪项目最新动态，带大家探盘更多上海优质新房，记得关注@上海藏书新房说，买房不踩坑，选房有方向。