楼市的又一次回暖

已经买了会员的朋友，可以先听听北京楼市系统分析课，那是分析从1998年到2025年的北京楼市，尤其是后十年拆解的比较细，懂市场规律再关注实时市场就会简单很多。

2月1日，即本周日，上午，我们开第一期沙龙，复盘2025年的北京楼市，及对2026年的市场做一些推演预测。

1，近期北京楼市的成交量增加了不少，同时房源挂牌量也降了下来，北京房源挂牌量最高峰的时候达到了16.5万，差不多2025年9月份，现在是14.5万套。

不少人可能因为这种市场的变化，又进入了焦虑状态。这跟多数人是第一次或第二次买房市场经验不足有关系，也属于正常状态。

我简单把数据解释一下：

第一，库存的变化是正常的，短期成交回暖，库存降低，每次回暖行情都这样；

之所以这个事被渲染放大，我觉得是没啥可带节奏的点了，所以在宣传库存减少，放大，增加买家焦虑，中介用这种方式在给买家传递焦虑达成成交上非常管用

第二，数据上，16.5万挂牌，降到14.5万，我们把数据再往前翻，在2025年初的时候，挂牌量就是14.5万，再往前翻，挂牌量还是在16万套以上，数据看多了就能看明白，没什么技巧

第三，成交量在增加，但增加的量没那么多，链家的成交数据，最近几周的周成交量在2000-2100左右徘徊；之前低的时候经常在1700左右徘徊，最低的时候能到1500区间。

所以有波动，很正常。

波动原因是什么？

第一，房价到了阶段性低点；

第二，限购政策的又一次放松+小政策如增值税政策，利率政策的小调整，释放了一波需求，且给了市场部分信心。

基本就是如此。

所以这种情况下，即使某套房源出现抢房情况，也是正常现象，我很早很早以前，大概2019年的时候就写过，再差的市场里，一旦出现低价优质房源，也会抢房。过去我们也经历过抢房的情况，因为房子价格足够低，至少是在当时那个市场下，是高性价比房源。

总的来说，还是车轱辘话再说一遍。

这轮小行情，年前的情况基本就这样了，离春节假期比较近了，年后可能还有一小波，主要是今年的上学需求，目测热度不会太高。

2，关于买房的节奏把控。

关于买房的观点还是那句话，第一，充足的资金，第二，明确的自住需求。（99%的没有投资能力，所以几乎所有人买房都是自住的需求）

在这种情况下，只要有合适的房源，就可以随时入手。合适的房源指的是，既能满足需求，同时又有合理的价格。

其实上边这段，写起来很简单，但真正能理解的人，我觉得也是极少数。

绝大多数人买房的时候，都很容易受外部因素干扰。

1）为了面子买学区房或买房；

2）没有充足的资金；

3）担心房价上涨；

就这几点，会让多数人的买房行为变形，从而导致资产错配，等到真正意识到问题的时候，往往会损失一大笔钱。

所谓的买房节奏，其实是先从自身的资金和需求端把控，在真正有充足的资金及明确需求的前提下，你买入的节奏看的是有没有合适的房源及合理的价格。你不需要关注市场的小波动，这只会干扰你的判断。

有多少人因为市场的波动，担心房价上涨，匆忙就买房了？这种情况，那你的买房节奏就是乱的。

在每次市场出政策的时候，一定会有一批人高位接盘，我每次提醒大家的目的就是尽量别高位接，但总会有人高位接。

有人会说，如果不买房价涨了怎么办？第一，如果真的担心房价涨，那就要花时间去了解市场，知道市场的大致规律，只有这样你才会没有市场焦虑；第二，有些钱是不该你赚的，很多人需要加高杠杆去买房，你需要考虑的不是房价的涨跌，而是你该不该买；加高杠杆买房，你考虑的是房价涨，但房价如果跌了呢，你的风险承受能力极差；

在自有资金充足的情况下，愿意为喜欢的房源付出溢价，我觉得这是正常的。但根据我的一些观察，北京多数的购房者，离达到自有资金充足的条件都离得很远，加高杠杆买房在刚需群体里是普遍现象，我会给建议但我不干预，而且我会用这种购买行为去判断市场。

什么是充足的资金？买完房之后，房价的涨跌不会对你有任何影响，或者说买一套500万的房子，跌100-200万，是完全能接受的。我再举个简单的例子，你手里有100万存款的时候，你花10万块钱买一辆车，这辆车再怎么贬值，其实你是不关心的，就这个意思。

关于买房节奏的问题，大家可以多看几遍，很简单，但很难。

3，让更多的人对买房及卖房变得相对理性，这件事需要长期地反复地去讲，我这些年看过太多的人因为买房导致家庭资产情况变得越来越差，包括很多很早买房的人，因为进入了买房投资的陷阱，导致了财务的恶化。漫漫长路，一点点来吧。

今天在上海，有上海的朋友想要交流的，今天晚上我们可以找地方约一下，买房卖房的问题都可以随便交流。微信18810343060