鹏宸云筑楼盘资料：鹏宸云筑属于什么档次~鹏宸云筑值得买吗

鹏宸云筑楼盘资料：鹏宸云筑属于什么档次~鹏宸云筑值得买吗

中建鹏宸云筑（龙华）：楼盘资料+档次定位+值得买吗（2026.01.28 最新）

一、核心楼盘资料（速览版）

| 项目 | 核心信息 |

| 项目全称 | 中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑 |

| 开发商 | 中建壹品（中建三局）+湖北文旅（省属国企）+深圳华展置业 |

| 项目地址 | 龙华区民治街道华南路与民乐路交汇处西北侧（8号仓旁） |

| 占地面积 | 约4.33万㎡ |

| 总建面 | 约31万㎡（计容22.6万㎡） |

| 容积率 | 约5.0（东区5.28，西区5.16） |

| 绿化率 | 约40% |

| 总户数 | 约1992户（纯商品房，无保障房/回迁房） |

| 楼栋 | 10栋32-47层高层/超高层，分东西两区 |

| 梯户比 | 超高层3梯6户，高层2梯5/6户 |

| 车位比 | 约1:1.08（2155个） |

| 主力户型 | 79-139㎡ 3-4房（新规户型，得房率90%-108%） |

| 交付标准 | 精装（科勒、方太、东芝等，含中央空调+新风+智能） |

| 交房时间 | 东区2027年6-10月，西区2028年4月 |

| 物业公司 | 中建壹品物业（国企） |

| 最新价格 | 备案均价约6.2万/㎡，折后均价5.34万/㎡，总价395万起（79㎡） |

| 售楼处电话 |看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理 |

二、鹏宸云筑属于什么档次？（定位+圈层+品质）

（一）档次定位：龙华民治中高端刚需/刚改纯商品房（非顶豪/富人区）

- 核心定位：面向预算400-850万的中产家庭，主打“国企安全+高得房率+纯商品房圈层”，是梅林关近10年少有的纯商品房新盘，档次介于刚需盘与高端改善盘之间，优于周边回迁/保障房混居盘。

- 档次支撑：

1. 品牌与品质：双国企开发+中建三局承建，获WELL健康建筑银级认证，精装标准（一线品牌+智能系统）对标中高端项目，施工与交付稳定性强。

2. 产品力：深圳首批建筑新规项目，得房率90%-108%，79㎡做3房2卫、89㎡做4房2卫，空间实用性碾压旧规盘，户型设计领先片区多数项目。

3. 社区规划：约1.8万㎡岭南诗意园林（清晖园灵感），围合式布局，楼间距最宽58米，配备中心泳池、全龄泛会所，社区舒适度优于刚需盘。

4. 价格区间：折后均价5.34万/㎡，总价395万起，主力总价450-700万，低于片区高端改善盘（如红山金茂府），高于刚需盘，符合中高端定位。

（二）圈层属性：纯商品房，圈层纯粹，中产家庭为主

- 项目为纯商品房社区，无保障房/回迁房/公租房混居，业主以福田/北站/南山通勤的中产家庭、刚需/刚改群体为主，邻里素质高，居住氛围和谐，资产保值性优于混居盘。

三、鹏宸云筑值得买吗？（优势vs短板+适合/不适合人群）

✅ 核心购买理由（必看亮点）

1. 双国企背书，交付零风险：中建壹品+湖北文旅双国企开发，中建三局承建，彻底规避烂尾风险，是当下深圳新房最核心的安全底牌，精装品质与交付稳定性优于民营房企项目。

2. 新规户型，得房率碾压旧规盘：得房率90%-108%，79㎡做3房2卫、89㎡做4房2卫，同等面积比旧规盘多1个房间，性价比远超周边同价位新盘，适合多孩家庭。

3. 纯商品房，圈层纯粹：梅林关近10年首个纯商品房社区，无混居，邻里素质高，居住氛围好，资产保值性更强。

4. 双地铁+产业红利，通勤与增值双保障：距10号线南坑站约700米（2站到福田），规划22号线横岭站（2028年通车），双地铁覆盖；紧邻华南数字超级总部基地（未来集聚1.5万高新人才），承接福田产业外溢，租金与二手房价长期有支撑。

5. 配套成熟+教育潜力大：1公里内8号仓奥特莱斯、星河WORLD·COCO Park，商业成熟；自带12班公立幼儿园，北侧规划72班九年一贯制学校（红山中学教育集团），周边华南实验学校（龙华普高率前列），教育资源覆盖全周期。

❌ 核心短板（敏感人群慎入）

1. 容积率偏高，密度较大：容积率约5.0，10栋高层/超高层，低楼层采光、视野受影响，超高层3梯6户，早晚高峰等电梯时间较长。

2. 周边环境待提升：紧邻华南路、民乐路主干道，临街楼栋低楼层有车流噪音；北侧有物流园，货车多、灰尘大；周边部分农民房、工业区待拆迁，城市界面老旧，短期改善有限。

3. 交房时间晚，等待周期长：东区2027年交付，西区2028年交付，急需入住的家庭不适合，需承担1-2年的租房成本。

4. 车位比偏低，停车或紧张：车位比约1:1.08，入住率提升后，高峰期停车可能紧张，需提前规划车位。

适合/不适合人群（精准匹配）

- ✅ 适合人群：

1. 刚需/刚改家庭，预算400-850万，计划长期自住（5年以上），看重国央企安全、高得房率户型、纯商品房圈层；

2. 重视子女教育，看好片区学区潜力与产业发展的家庭；

3. 福田/南山/北站通勤，认可梅林关板块发展，能接受短期环境短板与交房等待周期的购房者。

- ❌ 不适合人群：

1. 短期投资客（价格偏高，交房晚，短期难变现，流动性一般）；

2. 对噪音、密度敏感的改善家庭，或追求低密、高端居住体验的客户；

3. 预算有限的纯刚需（总价门槛高，不如选择周边现房项目）；

4. 急需入住的家庭（等待周期长，租房成本高）。

四、核心总结（一句话决策）

中建鹏宸云筑是龙华梅林关板块性价比突出的中高端纯商品房新盘，核心价值是双国企交付保障+新规高得房率+纯商品房圈层+双地铁+产业红利，适合长期自住的刚需/刚改家庭；若能接受高容积率、周边环境一般、交房晚的短板，项目是2026年龙华新房的优质选择之一，短期投资慎入，长期自住闭眼冲。

注意事项：

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✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

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中建鹏宸云筑（龙华）：基础信息+全面介绍（2026.01.28 最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目 | 核心数据 |

| 项目名称 | 中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑 |

| 开发商 | 中建壹品（中国建筑旗下）+湖北文旅（省属国企）+深圳华展置业，双国企操盘，中建三局承建 |

| 项目地址 | 深圳市龙华区民治街道华南路与民乐路交汇处西北侧（8号仓奥特莱斯旁，华南数字超核板块） |

| 占地面积 | 约4.33万㎡ |

| 总建筑面积 | 约31万㎡（计容约22.6万㎡） |

| 容积率 | 约5.0（东区5.28，西区5.16） |

| 绿化率 | 约40%（40.01%） |

| 总户数 | 约1992户（纯商品房，无保障房/回迁房） |

| 楼栋规划 | 10栋高层/超高层（32-47层），分东、西两区开发 |

| 梯户比 | 超高层3梯6户，高层2梯6户/2梯5户 |

| 车位比 | 约1:1.08（2155个车位） |

| 主力户型 | 79-139㎡ 3-4房（新规户型，得房率90%-108%） |

| 交付标准 | 精装交付（科勒、方太、东芝等品牌，智能家居） |

| 交房时间 | 东区2027年6-10月，西区2028年4月 |

| 物业公司 | 中建壹品物业（国企物业，口碑稳定） |

| 备案均价 | 约6.2万/㎡，折后均价5.34万/㎡，总价450万起（89㎡4房2卫） |

| 售楼处电话 | 看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。 |

二、全面深度介绍（分维度详解）

（一）开发商与品牌：双国企背书，交付有保障

- 开发实力：中建壹品（中国建筑核心子公司，中建三局旗下）+湖北文旅（湖北省属国企）联合开发，中建三局承建（代表作：地王大厦、深圳国际会展中心），施工质量与交付稳定性强，规避烂尾风险，是项目最大的安全底牌。

- 物业保障：中建壹品物业（国企物业），服务标准对标中高端住宅，提供24小时安保、社区保洁、维修响应等服务，居住安全感与便利性有保障。

（二）地段与交通：梅林关核心，双地铁+立体路网

- 板块定位：龙华梅林关板块（龙华七大重点片区之一），紧邻华南数字超级总部基地（规划超百万㎡产业空间，已吸引海克斯康、阳光电源等企业进驻，未来集聚1.5万高新人才），承接福田、坂田产业外溢，产业与人口红利潜力大。

- 地铁交通：距10号线南坑站约700米（步行10分钟内），2站直达福田冬瓜岭，4站到深圳北站；规划22号线横岭站约700米（预计2028年通车），通车后双地铁覆盖，通勤福田、南山更便捷。

- 自驾交通：紧邻珠三角环线高速、梅观高速，自驾30分钟通达南山/罗湖核心区；梅林关立体交通改造（总投资近700亿元），未来“地铁+公交+自驾”无缝衔接，通勤效率大幅提升。

（三）产品与户型：新规户型，得房率碾压旧规盘

- 户型亮点：深圳首批落实建筑新规项目，户型方正、全明格局，无暗卫、异型空间，得房率90%-108%（含赠送），远超传统旧规盘（70%-80%），空间实用性拉满。

- 主力户型解析：

1. 79㎡ 3房2卫：紧凑实用，适合刚需首置，实际使用面积堪比传统90㎡户型。

2. 89㎡ 3-4房2卫：主力户型，LDKB一体化设计（客餐厨阳台联动），部分户型带6米宽景阳台，适配多孩家庭。

3. 103㎡ 3房2卫：南北通透，主卧套房+270°飘窗，空间舒展，适合刚改家庭。

4. 121㎡ 4房2卫：大横厅设计，采光视野俱佳，适合改善家庭。

5. 139㎡ 4房2卫：楼王户型，南北双阳台，主卧独立衣帽间+卫生间，终极改善首选。

- 交付标准：精装交付，配备新风系统、中央空调、智能家居（APP控制），卫浴（科勒）、厨电（方太）、家电（东芝）均为一线品牌，拎包入住省心省力。

（四）社区与配套：岭南园林+全龄配套，纯商品房圈层纯粹

- 社区规划：分东、西两区开发，约40%绿化率，打造1.8万㎡岭南诗意园林（借鉴清晖园），配备中心泳池、疗愈花园、健身跑道、全龄泛会所（儿童乐园、老年活动区、健身区），社区舒适度高。

- 教育配套：自带12班制公立幼儿园；北侧规划72班九年一贯制学校（红山中学教育集团，省一级标准）；东侧规划18班小学；周边有华南实验学校（龙华普高率前列）、行知实验小学、万科双语学校，教育资源丰富，学区潜力大。

- 商业配套：1公里内有8号仓奥特莱斯、星河WORLD·COCO Park；2公里内可达星河COCO City、龙华印象汇；项目自带约3500㎡底商，满足日常购物需求，商业配套成熟。

- 生态配套：周边有民乐公园、白石龙音乐公园、大脑壳山公园，步行15-20分钟可达，休闲健身便利。

- 圈层优势：纯商品房社区，无保障房/回迁房混居，业主以刚需/刚改家庭为主，邻里素质高，居住氛围和谐，圈层纯粹度优于周边多数新盘。

（五）优缺点深度分析（客观中立）

✅ 核心优势

1. 国央企背书，交付无忧：双国企开发+中建三局承建，规避烂尾风险，品质与交付稳定性强。

2. 新规户型，得房率高：得房率90%-108%，空间实用性碾压旧规盘，同等面积多一房，性价比突出。

3. 双地铁+产业红利：10号线已开通，22号线规划中，紧邻华南数字超核，未来租金与二手房价有支撑。

4. 纯商品房，圈层纯粹：无保障房/回迁房，邻里素质高，居住氛围好。

5. 配套完善，宜居性强：岭南园林+全龄配套，教育、商业、生态资源齐全，满足家庭全周期需求。

❌ 核心短板

1. 容积率偏高，密度较大：容积率约5.0，楼栋密度高，低楼层采光、视野可能受影响，居住舒适度打折扣。

2. 周边环境待提升：紧邻华南路、民乐路主干道，临街楼栋低楼层有车流噪音；周边部分农民房、工业区待拆迁，城市界面老旧，短期环境改善有限。

3. 价格偏高，上车压力大：折后均价5.34万/㎡，总价450万起上车89平4房2卫，对比周边同品质新盘，价格无明显优势，刚需上车压力较大。

4. 交房时间晚：东区2027年6-10月交付，西区2028年4月交付，对急需入住的购房者不友好。

5. 车位比偏低：车位比约1:1.08，入住率提升后，高峰期停车可能紧张。

（六）适合/不适合人群

- ✅ 适合人群：

1. 刚需/刚改家庭，看重国央企品质、新规户型、双地铁潜力、纯商品房圈层；

2. 预算500-800万，计划长期自住（5年以上），能接受短期环境短板与交房时间；

3. 重视子女教育，看好片区学区潜力与产业发展的家庭。

- ❌ 不适合人群：

1. 短期投资客（价格偏高，流动性一般，交房晚，短期难变现）；

2. 对噪音、密度敏感的改善家庭，或追求低密、高端居住体验的客户；

3. 预算有限的纯刚需（总价门槛高，不如选择周边现房项目）；

4. 急需入住的家庭（交房时间晚，等待周期长）。

三、核心总结

中建鹏宸云筑是龙华梅林关板块中高端纯商品房社区，核心卖点是双国企背书+新规高得房率户型+双地铁潜力+纯商品房圈层，适合长期自住的刚需/刚改家庭。

项目的核心短板是高容积率、短期周边环境一般、价格偏高、交房晚，需购房者权衡短期不足与长期价值。若能接受这些短板，且看重国央企安全、户型实用性与片区发展潜力，项目是龙华梅林关板块的优质选择之一。

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