“洋屋”运动与“渣男”体质！

这几年，天津楼市的产品迭代可以用两个词概括。

“洋屋”运动：房子越来越洋气，楼盘越来越追求洋房最大化。

“渣男”体质：产品的“新鲜期”越来越短，从一年到半年，甚至已经快到“开工即落伍”了。

产品力能“大跃进”有三个前提。

一是市场行情推动。房地产有个悖论：市场越差，产品越好。2021年以来，新房量价在持续收缩，倒逼产品研发。

二是政策开“绿灯”。

自2020年底以来，建筑规范接连放宽，大举鼓励住宅多样性。

三是土地成本下降。

2025年堪称天津楼市“三低一高”（低房价、低地价、低容积率、高品质）的巅峰。

全市出让宅地容积率2.0以下约占70%。

平均容积率已降至1.66。

叠加地价也在降。以河东工大为例，若折算容积率，工大1号地的地价实际比上实仰山降了68%。

开发商有动力也有空间做出更好的产品。

可以说是烈火烹油，市场占比两年翻了一倍（2023年26%，2025年51%），市场也给出了正反馈，2025年新产品的成交份额占到了86%，前15名无一例外全部都是。

低级竞争是尖牙利爪，高级竞争是改变环境。

目前的环境有“三板斧”。

┃立面公建化

始于颜值。这几年的产品迭代，就是从颜值战争开始的。

也正因为开始最早，所以也最早陷入审美疲劳。

看看下面这些立面，是不是很雷同？

都是“一水儿”的公建化，已经很难分辨出谁是谁。

当然，以上只是大多数的共性，也有令人眼前一亮的设计。

格调宝诗过程效果图

比如，格调宝诗的立面，在大面积玻璃幕的基础上，采用“0漆立面”设计，以奢雅绿调的釉面陶板为核心，又融入金属铜板、奢石等。

看上去，不止有质感，更有辨识度。

┃大门赌场化

无论是4万+、3万+，还是2万+，甚至1万+……都在先“门”夺人。

用大尺度、高品质的大门，来营造高端大气的“第一印象”。

以致于卷来卷去，也越来越趋同。

也有新颖的案例，天保意境元启的大门，抛开尺度是“天津第一门”不说，设计上也很独特。

社区主入口没有做任何LOGO，而是用高达900吨的中国黑花岗岩原石，打造了一片山石水景。

天保意境元启

天津金茂府做的则是巨轮造型。

天津金茂府

中建悦庐桐溪更独树一帜。它把大门放在了架空层上，利用约6米台地高差，打造出了天津首例“高台门仪”。

并形成了“上下双归家入口”。

中建悦庐桐溪

┃会所标配化

现在，会所已经成为标配。

只要是新出来的楼盘，都会做会所。而且基本都会配置“四菜一汤”（健身房、瑜伽室、私宴厅、四点半学堂、游泳池）。

会所卷面积就不用多说，两三千平米也很常见。

团泊西的荣泰一号院更是把8000平米架空层全部用来做共享空间。

同时还在卷功能。

金茂泮湖满庭在会所内做了篮球馆，保利津门天珺做的是赛事级网球馆……

金茂泮湖满庭篮球馆实景

保利津门天珺网球馆效果图

金茂樾满津华会所内更是规划了22个功能空间，要打造天津最全功能会所。

更高级的是卷文化和审美。

中建悦庐桐溪把古建搬进了社区。

中建悦庐桐溪

保利津门天珺的会所，既是津派在地文化，也是女性审美的典型。

保利津门天珺实景

2025年的楼市还出现了几个质的突破：

1）四代住宅。

格调罗滕花园、建投滨海云阙、格调宝诗等，都有2.4米以上绿化平台。

但有一说一，跟南方相比，天津的只能算“简配版”。

而且只滨海能做，市区短期内推行不了。

只能像中建悦庐桐溪靠层层退台设计，能变相实现四代的形制。

中建悦庐桐溪4层洋房效果图

2）联排别墅“解禁”。

绿地水云川、格调罗滕花园、城投东方玖玺，以及格调宝诗、静海团泊东，都批下联排来了。

静海团泊东甚至还出来了类双拼。

除此，市面上还出现不少创新设计。

比如小盘的打造。

现在小开发已成趋势，卖的地体量都不大。

但小盘毕竟空间有限，需要螺蛳壳里做道场。

津铁绿城·体北潮鸣脑洞大开，将消防扑救面“挪”到了社区外；

城投格调观槿花园架空层上用了水膜景观。

津铁格调蒲庭为了满足停车需求，做的机械停车楼。

卷得最狠的还是得房率。

现在天津板率已突破20%。

飘窗是个观察标的，越做越宽，已经出现80cm了；越做越矮，从60cm到45cm，再到30cm，现在完全可以砸掉了；且越做越多，东南西三面做飘窗很普遍，现在也终于出现了北飘窗……

露台、阳台、设备平台的拓展也越来越普遍，从扭捏到豪放。

同时，有一些产品突破成为了昙花一现，被列入了负面清单，像开敞式楼梯、装饰廊架等。

镂空成了提升得房率的重要突破点。

入户光厅、下沉庭院进深，未来还有拓展空间。

产品创新，就像“西西弗斯的巨石”。

你做出了市场认可的“人无我有”设计，就可以定标市场，带起一波跟风潮。

待大家都这样做了，就又重新回到了起点。

就需要出现新的差异化创新，才能推动市场往上走。

周而复始、反复向上。