仲量联行｜北京商业地产市场2025年终回顾及2026展望

2025年，北京商业地产市场在深度调整中展现韧性，甲级办公楼与零售物业租金持续承压，需求结构性分化凸显。进入2026年，市场将在供应高峰与需求修复的博弈中寻求新平衡，资产运营能力与租户策略灵活性成为破局关键。

2025年，北京甲级办公楼市场平均租金进一步下行至210元/平方米/月；全年净吸纳量录得11.5万平方米，优于年初市场预期：在租金调整的驱动下，需求实现温和修复，成为全年市场的显著特征。北京办公楼市场正经历一次关键性转折：从“等待周期反弹”的被动认知，转向参与“重新定价”的主动心态。这一转变由供需关系的结构性变化、需求端的收缩与分化、业态边界的持续拓展以及竞争逻辑的深度重塑共同驱动，标志着北京办公楼市场迈入一个更复杂、更务实的新常态。

2025年，北京甲级办公楼市场进入深度“重新定价”阶段：平均有效租金均值降至210元/平方米/月，较2018年末峰值已连续七年下跌。尤为显著的是，近两年跌幅持续扩大——2024年和2025年分别同比下滑16.1%和16.3%，明显超过此前五年的年均降幅（4-5%）。这一加速并非短期波动，而是市场心理基准系统性下移的体现。过去被视为“极限价格”的特价，在2025年已逐步趋于常态化，成为持续有效的成交基准，推动市场向更具可持续性的新均衡区间过渡。

这一趋势的背后，是供需关系的结构性转变。截至2025年底，全市甲级办公楼空置率达到15.2%（不含自用面积），空置面积近150万平方米，未来五年预计新增供应超过100万平方米。与此同时，市场增量需求活跃度有限。仲量联行认为，北京办公楼市场供求关系的转变，与“租户方市场”的延续，将是预测期内的结构性现实。在此背景下，业主竞争逻辑彻底转变，楼宇硬件与区位等传统优势，正让位于策略灵活性与需求匹配效率的因素。

2025年，北京办公楼租赁成交量有所回升，但需求整体保持审慎，全年净吸纳量达11.5万平方米。市场中续租占比持续攀升至54%，企业搬迁决策门槛进一步抬高。从新租需求的行业构成来看，金融服务业占比达31%，同比提高5个百分点，成为最大需求来源；科技互联网占比26%，同比持平；专业服务业占比14%，同比提升1个百分点。上述三大板块合计贡献超七成的新租面积。

在需求收紧背景下，若干细分领域展现出结构性韧性，为需求端注入一定活力。

· 内资律所表现尤为突出。全国八家“红圈所”中，七家总部设于北京；除此之外的百人以上规模律所也数量庞大，业务覆盖范围广泛，对核心区甲级楼宇形成稳定、刚性且长期的租赁需求。

· 金融行业中，基金管理公司亦显活跃，轻团队、高净值特征使其在数百平方米面积段交易频次稳定，叠加股市回暖与AI赋能投研流程，2025年租赁意愿有所增强。

· 在科技板块中，人工智能领域则呈现“双轨并行”。2025年，北京人工智能企业超2500家，大模型及基础研发仍集中于政策导向的产业园区，但AI+应用场景——如AI医疗、办公、教育等——持续在城市核心区甲级楼宇录得成交，为市场带来复合型科技需求。

与此同时，经营性业态等非标类需求兴起，为市场提供新增量机会。酒店、公寓、健康管理等经营者开始将甲级办公楼视为潜在经营载体。此类租户倾向整租、长约，承付力稳定，且高端产品线的人流量有序可控，对楼宇形象及办公环境影响较小。当然，此类转型也需要考虑规划用途、空间改造、消防及排污等合规与工程条件，但其带来的长期稳定现金流与生态协同价值，正推动业主们重新评估资产功能边界，尤其为项目内低效面积的盘活提供了切实可行的新路径。

未来三年，北京办公楼市场将迎来阶段性供应小高峰。2026年，预计全年新增甲级供应约70万平方米，为近五年来最大年度交付量。新增项目主要集中在CBD核心区与望京区域，合计5个高品质项目计划入市。目前，这些项目普遍已启动预租、开展客户接洽，加剧当前市场的竞争强度。在需求端尚未显著回暖的背景下，大量高品质新增供应集中入市，将进一步拉长去化周期，并对存量项目的续租与招商形成直接分流压力。与此同时，高品质新增供应也有助于提升整体市场标准，并为租户提供更多元、更灵活的选择。

预计2026年全市甲级办公楼空置率（不含自用面积）将攀升至18.7%，达到自2021年以来的最高水平。这一水平既反映当前供需节奏的阶段性错配，也为企业不动产管理优化和策略创新提供了空间。

2026年，北京办公楼市场仍将处于“重新定价”的进程中，但调整节奏明显趋于平稳。全年有效租金预计同比下跌约6.6%，将显著低于过去两年跌幅，也表明市场正从快速下探转向有序寻底，逐步接近更具韧性的新均衡水平。

尽管如此，租金调整仍将是吸引租户的重要手段，尤其对于尚未充分释放让价空间的业主而言，仍具备一定的策略弹性。当前，租户对租赁成本的敏感度已超越单一租金维度，转向全周期、多维度的综合成本效率评估。随着市场租金显著调整，甲级与优质乙级项目之间的梯度价差持续收窄，传统以物业等级划分市场的逻辑正在被打破，需求在不同资产类型间加速流动——部分原乙级项目客户借机升级至甲级楼宇，实现“降本提质”；另一些租户则在控制总成本的前提下，向核心区迁移或优化空间体验。竞争已超越同类楼宇范畴，进入全品类、跨区域的动态博弈阶段。

甲级办公楼若仅依赖硬件或品牌溢价，将难以维系竞争力。真正的优势，来自于对租户综合成本结构的理解、对非标需求的包容度，以及快速调整租赁策略的能力。市场竞争的本质，已从“空间供给”转向“解决方案供给”，业主必须以更开放的视角重新定义资产在城市功能网络中的角色。

整体而言，2026年市场虽处于深度调整期，但也正因压力而催生更多创新与协作。随着新供应逐步消化、需求结构持续演进，北京办公楼市场有望在动态调整中夯实新的平衡基础，为下一阶段的高质量发展积蓄动能。

2025年，北京零售物业市场在审慎的宏观叙事中经历着市场预期的不断调整。消费意愿疲软带来的需求收缩是影响整个消费市场的压力来源，首层有效租金同比下降9.5%。租金回落与商户退租交织，奠定了全年零售物业市场承压下行的主基调。但市场中仍有单点突破的垂类品牌逆势突围，表明实体商业并非全面衰退，而是进入精准破局、精耕运营的新阶段。

自2020年以来，北京优质零售物业市场租金波动显著加剧。尽管2023至2024年间曾出现温和回弹，整体租金水平仍较2019年峰值累计回落28.0%。2025年，市场经历了自2020年以来的最大租金震荡，首层有效租金同比下跌9.5%。但与2020年主要受到负向外生冲击不同，本轮调整更多地源于经济周期、人口结构变迁与消费心理转变等多重因素的叠加影响，面临结构性与周期性的双重压力。统计局官方数据显示，2025年，北京地区城镇居民人均可支配收入累计同比增长4.1%，与全国增速保持一致，而人均消费支出仅累计增长1.7%，低于全国增速2.0个百分点。收入与支出的剪刀差也反映出信心不足带来趋于审慎的消费行为。

同时，租金的全面承压也在推动市场进入“K型分化”格局。各子市场中的头部项目韧性凸显，在低迷的市场环境中仍能维持稳定的租金水平和稳健增长的营业额，表明资源正加速向优质资产聚集，租金水平不再由单一的市场因素决定，而是项目运营与区位优势的综合映射。

尽管整体消费需求收缩已成为市场共识，2025年垂类消费赛道仍涌现出诸多亮点：珠宝、潮玩和茶饮的现象级火热都在看似低迷的市场环境中“点状爆发”。当前消费者支出意愿虽趋于谨慎，但消费逻辑却日渐理性——消费者不仅愿意为产生共鸣的情绪、体验与身份认同买单，更会对产品的质价比及其潜在的保值增值属性精打细算。由此引发行业洗牌加剧：一边是大量品牌因无法适应新消费逻辑而闭店，另一边则是具备精准定位与产品力优势的品牌引发抢购，需求走势冰火两重天。

· 餐饮依然是市场需求主力，尽管面临关店潮，新餐饮品牌的开店需求仍保持增长。据仲量联行数据显示，2025年餐饮占关店总面积的38.8%，同时在新开店中贡献34.1%的面积。新开的餐饮展现出两种动向，一方面“漂亮饭”凭借对项目调性与高质量客流的显著带动，以及较大的承租面积，受到购物中心青睐。2025年超40家“漂亮饭”首店落地北京，全时段西餐品牌O’eat和创意韩国料理Day By Day分别在朝阳合生汇和蓝色港湾开出北京首店；另一方面，连锁快餐品牌凭借高翻台率与强租金承付力成为填补空置面积的有效选择。2025年，快餐在餐饮类新店面积中约占五分之一，萨莉亚、小菜园等品牌年内新增近10家门店。

· 部分业态的门店扩张趋缓，销售坪效却持续强劲。时尚业态中的户外运动品类与生活方式业态中的潮玩品类，已成为各自赛道的核心驱动力，分别占2025年相关业态新店总面积的约26%。例如，卡游年内新增门店超10家，波司登、凯乐石等户外品牌亦分别新开近10家门店。整体开店增速虽较往年有所回落，主要源于核心商圈布局已趋于饱和，但销售表现依然突出，头部户外品牌旗舰店单店年销售额普遍突破千万元，其他户外及潮玩品牌更受益于爆款单品或IP联名款的热销，销售得到显著提振。

消费端已从“满足功能”转向“满足情绪”，品牌端也在市场“K型分化”的格局中加速推进选址策略的优化，促使众多零售商主动调整门店布局。以MUJI为例，2025年其在关闭低效门店的同时，于北京市场新开超5家门店，均以超长展面的大店形式亮相，头部集中趋势愈加凸显。

2025年北京零售物业市场新增供应80.35万平方米，约为2024年供应量的一半，回归近五年均值。其中市区项目占比达44%，推动全年新项目平均开业率升至83%。2026年市区暂无大型优质项目入市，有助于缓解过去几年持续供应高峰带来的竞争压力，为市场提供调整与修复的窗口期。2027–2028年，市场预计将陆续迎来太古坊、华润万象城、中海环宇城等多个优质项目集中入市。这一轮高品质供应的释放，不仅有望重塑市场竞争格局，也将为新进品牌提供丰富的选择空间，进一步完善城市零售生态与消费体验。

2026年，北京零售物业市场整体延续下行态势，租金继续承压，但跌幅有望边际收窄。需求端加速向“深度触达”转型，推动结构性亮点持续显现，并在局部市场形成有效支撑。供应端则延续“K型分化”格局，具备精细化运营能力的优质项目将在低迷环境中展现出显著的抗周期韧性。与此同时，浮出水面的优质项目或具备改造潜力的存量项目正吸引具备经验的资本方深度参与，推动行业出清与资源优化。从中长期看，提振消费作为宏观政策重点，将为零售物业市场的筑底企稳提供坚实的基本面支撑。

*本文开篇及小标题插画部分为AI生成后二次创作