2026楼市分化加剧：谁在涨？谁在跌？货币贬值是推手吗？

你不会还在纠结“要不要买房”吧？

最近朋友圈、群里都在传：“楼市回暖了！”“房价又要涨了！”

可你一问中介，自己所在的城市根本没动静；你想卖房，挂牌几个月无人问津；你想上车，却发现利率虽低，但房价依旧高不可攀……这到底是回暖，还是“别人家的回暖了”？

房价到底是真的稳定了吗？现在是不是买房的好时机？还是说，这波“热”从头道今是不是根本与我无关、无缘？

一、市场表象：二手房热度回升，但“全面大涨”系误读

1月以来，全国26个主要城市的二手房实时成交量连续攀升，加环比增长至14%-21%，厦门、上海、南京已超领涨。

挂牌量环比下降1.8%，早已超5万套房源撤出了市场，导致热门城市的挂牌率也更明显的减少了。

截至1月25日，14城网签量环比仍降至7.2%，仅厦门、深圳、广州等少数城市有稍微的回升，但显示成交回暖滞后的趋势初显不大。

二、政策驱动：中央与地方协同发力，来托底市场

2025年底中央经济工作会议定调“稳定房地产市场”的发展，同时也明确了“因城施策+去库存”的决定。

金融松绑：商业用房首付降至30%，和多地房贷利率进入“2字头”的时代进步。

税费优惠：换房个税退税延至2027年，加增值税率下调至3%，来确保降低交易的成本。

地方施策：北京提升公积金额度，上海实现长三角异地贷款通办，武汉、青岛也都开始发放购房补贴，和精准激活和保障大众需求。

三、城市分化：一线与强二线回暖，但非普涨

上海：1月网签破1.4万套，链家成交量环比涨至15%，加库存连续9个月下行，和来确保供需的一趋衡。

深圳：看房量同比增涨至31.8%，和签约量也增涨至19%了，改善型房源（800万-1000万）成交活跃度。

北京：2025年12月网签量创9个月新高，客户从“浏览”转向“对接”，这一现象让从业人员的信心修复中。

但大多数三四线城市仍面临着人口流出、库存高企，仅长三角、珠三角部分的县域有局部的活跃气氛。

四、区域分化：同城不同命，核心板块领涨

深圳漾日湾畔、上海浦东等优质板块价格止跌，也受益于学区、产业与地段的优势。

郊区房的源因是配套弱、库存也多，但价格仍承压着，也导致了市场呈现出“核心区回暖、外围滞销”的格局。

五、基本面支撑：供需改善+经济回升，奠定稳中有升基调

全国商品房去化周期由18个月降至12个月，但上海、杭州等热点城市也不足8个月。

2025年GDP增长至5.2%，但居民的收入与就业的改善，也为购房者提供了底层支撑。

城中村改造推进、置换需求也被释放，加上也叠加了性价比和提升，来真正推动真实的需求、进入市场。

六、未来展望：稳字当头，分化延续

政策目标是“三稳”——稳房价、稳地价、稳预期，非刺激性的暴涨。

需求端：刚需与改善变为主力了，加投资方面的需求难已大规模的回归了。

供给端：保交楼的持续推进，也同保障了住房的需求与加快了供给的需求，和稳定了市场的预期。

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八.总结与互动：2026年楼市的回暖，本质是政策引导下的结构性复苏，而非“全面大涨”。

对于购房者而言，不必追涨，不必跟风、理性观看，更应选对城市、来聚焦核心地段与真实居住的体验与价值体系。