这个项目，为什么被50余家地产老板集体踩盘？

最近，一个楼盘发出一份“参观限流通知”，在圈内引发了不少关注。这份通知并非面向普通客户，而是专门针对房地产同行——每周仅开放两个上午，每场严格限定30人，预约需提前一周。

原因是：从去年11月到现在，想来看这个项目的开发商实在太多了，项目接待能力已完全饱和。

这就是贝壳旗下的贝好家，在成都金融城开发的顶豪：

贝宸S1。

贝宸S1

据了解，已有大几十家开发商集团组织了来贝宸S1的考察，从董事长、总裁到投资、设计、工程、营销各条线的，许多企业是老板带队看完后，各专业部门还要分批再来学习。

除了开发商，还有产业链上下游的企业、行业协会、金融机构、主管部门的相关人士也很多，累计达到上千人，这还不包括房产自媒体、经纪人等。

根据成都房联数据，2025年成都2000万+（含别墅）顶豪赛道全年成交175套。其中贝宸S1以22套位列第1，且贝宸S1入市最晚，仅一个半月时间。截至2026年1月26日，贝宸S1网签数量已经达43套。

但除了顶端阶层的客户认可外，一个项目还能让同行如此“挤破门槛”，在近年来的地产界实属罕见。

艳姐也亲自看过这个项目，总的评价是四个字：

名不虚传。

超流体的仿生建筑立面、空中四重院落的生态舱户型、无界渗透的垂直生态系统、丝滑无感的智能生活场景，以及突破常规惯性以用户为中心的众多设计细节……这个由贝壳旗下贝好家，耗时14个月打造的“样板楼”，确实有点东西。

业内甚至有人说：当下做房开但凡不想躺平的，都该去看看贝宸S1。

也有人说，贝宸S1之所以在行业火爆出圈，是因为它是个“孤品”。很难再有一个项目，能够同时具备“一个城市最核心地段却相对低的地价”、“一家大公司为了打造样板而不计成本级的真材实料、14个月的慢工细活”。

就连贝好家自己，随着“不再做自主操盘项目”的声明，也不会再复制了。

但艳姐觉得，或许这个说法不太准确：

贝宸S1可能是一个特殊的孤品样板，但随着房地产不可逆地进入买方市场，它“以用户为中心”的理念和模式，未来可能被更多开发商复刻。

01

精工细作，穿越周期

“下一代豪宅”的标杆之作

在如今的地产市场，很多项目的生命周期被压缩到极致——拿地 6 个月开盘、8 个月现金流回正，成了行业标准动作。

贝宸 S1反其道而行：

整整 14 个月精工细作，从立面到景观，从空间到智能系统，全部做到极致。

所以我们看到了很多“超出常规”的突破。

①独创超流体仿生立面美学，以经典立面打造穿越周期的时代建筑；

大家应该都看到过贝宸S1的立面效果图，非对称的竖向和横向线条交织，在暖色调铝板的点缀下，搭配大面积玻璃，独创的双曲面⊂型框立面，如同一幅精心布置的：

艺术画框。

贝宸S1效果图

艳姐的第一观感是，鲜明的视觉感和冲击力，又有极强的艺术性和观赏性。

如何做到这一点？

UHPC超高性能混凝土、航空级的蜂窝铝板、“印刷式”的辊涂工艺、4阳台+9个270°转角……

更为关键的是，他们还完全打破传统的横平竖直立面逻辑，以错层排列的仿生流线形框体，让视野与景观得到了几何级的放大。

最终，通过框景美学+超流体曲线美学的无缝融合，让项目的辨识度大幅增强，成为城市中心的建筑美学新地标和未来业主尊贵身份的象征。

②垂直景观的尺度突破；

豪宅的气场，很多时候来自景观的尺度感。

贝宸S1的占地只有 1.6 万㎡，在寸土寸金的金融城，这样的地块条件对景观设计是极大挑战。

它的解决方案是3个关键动作：

把整个小区全域架空，把顶级公区再扩大一倍，并向自然敞开；

下挖下沉式庭院，打造最大高差约6米立体山水景观体系；

在户内打造了一个最大约20㎡的空中花园，让生态景观自地下向空中蔓延。

贝宸S1户内空中花园实景

千万不要小看这3个动作，带来的直接效果是：

营造出了层次更丰富的立体景观画卷，设计师能将“泉、花、石、苔”4个主题园林、全景舱式的观景平台、自然禅意的空中花园搬到项目中，景观尺度得到了几何级的放大。

贝宸S1下沉庭院实景

如果你从下沉式花园往上看，就是一个约70米跨度的“垂直森林”。

没错，豪华感永远都是需要尺度来衬托的。

贝宸S1用一个成都前所未见的全域架空+最大约6米高差的立体山水景观+室内空中花园的3重景观体系，去营造你在成都的其他小区可能永远见不到的立体垂直且震撼的景观。

③空间细节的“大师级叙事”，打造空中四重院落的“超级生态舱”；

作为贝好家C2M模式下的样板作品，贝宸S1对“客户主权”的理解和挖掘，几乎做到了极致，身处样板间你会有个强烈感受：

这绝不仅仅是空间实得率纸面数据的增长，而是日常人居体验的跨越式升级。

于是，你会在贝宸S1看到突破想象的巧思：

将传统中式的四合院搬到空中。

贝宸S1建面约375㎡户型示意

设计师通过户内空间重组，将社交空间与起居空间置于平面两端，以入户玄关作为公私分离的枢纽，并植入四处“空中花园”——户内空中花园、客厅阳台、主卧阳台及生活阳台。

站在入户玄关，约20㎡的空中花园将动区和静区明确区隔。

LDKG一体化设计的客餐厅，仅采光面就接近22米，让整个客餐厅达到约80㎡的震撼尺度，3采光面的设计让客餐厅能享受市场上极为罕见的全天候采光。

贝宸S1建面约375㎡户型客餐厅实景

这样奢阔的空间，足以从容盛放中西厨配置，所以项目特地用皇家白玉、四季粉大理石打造了西厨岛台；甚至家政间的产品颗粒度也被做到极致。

贝宸S1建面约375㎡户型样板间家政间实景

主卧同样采用3采光面设计，约70㎡的主卧空间，单采光周长就有约19米……

你能感受到，贝宸S1的户型理念超越了“房间功能”的简单排列，是对居住痛点的温柔消弭，是对家庭成长的前瞻关照，空间不再被填满，而是被赋予生长的可能。

④居住体验的“共创式创新”，打造科技豪宅天花板。

智能技术被大范围应用在住宅领域，科技已成为区隔真豪宅和伪豪宅的一个关键因素。

不同于很多豪宅的科技系统高度依赖供应商的技术储备，这次贝宸S1带来了全新的科技豪宅打造逻辑：

整合上下游供应商，基于客户需求的技术共创，打造全场景链接的AI智慧生态舱。

如果大家仔细看，会发现很多智能家居或生活场景，大多是基于不同系统的“各自为战”，这就带来一个问题——你需要操作不同供应商的多个APP才能实现智能场景。

但在贝宸S1，他们在一开始就联合美诺、日立、巴赫、YKK、怡口等厂商，基于华为鸿蒙技术底座，将眼、耳、鼻、舌、身、意6感与智能系统深度互联，共同研发“AI管家”——六感智能系统。

贝宸S1建面约375㎡户型样板间关窗场景声控演示

在“AI管家”调度下，你甚至不需要了解各类产品的复杂操作，只需要与AI管家简单交互便可收获全方位的舒适体验。

比如当你语音控制或者按下一键启动“更衣场景”，男衣帽间灯光依次亮起，窗帘缓缓拉上，同时联动电动挂衣架降下来……一个口令，就能搞定诸多生活场景。

贝宸S1建面约375㎡户型样板间更衣场景声控演示

比如你出差刚下飞机，手机上简单一个指令就可以让主卧的浴缸自动放水……

在这套“AI管家”之上，他们还跟归家动线、家具家电、户内灯光、电动门窗、净水设备等19大类智能设备、310多个全场景设备深度链接，构建了一个高度定制化的智慧生态舱。

更核心的是，未来这套基于华为鸿蒙技术底座的“AI管家”的应用场景还会持续拓展。

看到这里你会发现，贝宸S1诸多创新背后始终有一个共同逻辑：

以客户需求作为设计逻辑的原点。

在贝好家的语境下，“好房子”从不是营销噱头和奢华用料的堆砌，而是把客户需求酿成标准、把超额标准铸成日常的修行。

艳姐觉得，随着房地产不可逆转地进入“买方市场”，未来一定属于最懂客户的开发商，把无数个细节做到极致，让资源、产品、服务达成共振，成为链接人与美好生活、城市与未来的时空场域。

因为，时代变了：

客户需求>开发经验。

02

从一座“样板楼”

到一种房地产发展新模式的“方法论”

其实这两年来，业内对贝好家已经不再陌生了。

无论是与多家开发商合作的项目，还是自己开发的样板楼贝宸S1、贝涟C1，贝好家一直在推行它的“C2M模式”。

到底什么是C2M模式？

字面意思是Customer to Manufacturer，也就是将买房人的角色从消费者切换到制造者。

拆解来看，是要让买房人直接参与产品设计、制造和生产。在这个模式中，开发商直接和客户沟通，根据他们的反馈来设计、制造产品，并生产出更符合市场和消费者需求的“好房子”。

高度提炼就是：

以客户为中心。

如果你去扒贝好家的官方信息，会发现它对C2M模式的总结：

基于海量数据，利用大数据和AI技术，提供满足客户需求的产品定位方案，与合作伙伴共同打造适销对路的好产品。

事实上，C2M模式在生产制造领域并不是新概念，比如火遍全球的快时尚跨境电商巨头SHEIN，比如京东京造。

但客观地讲，他们切入的都是相对比较“轻”的服装、日用品等。

相比之下，房地产太重了，不同客户的需求也太多元了。

那么，为什么贝好家有这样的底气？

如果你仔细研究贝好家会发现，贝好家最大的底盘是贝壳这么多年做房屋交易而积攒下来的天量数据——

每年约3万亿GTV的交易数据+月活5000万的线上用户。

这是地产界最大的AI数据库。

贝好家通过数据库，能够精准识别出客户的消费需求、行为偏好，来确定项目的户型配比、功能偏好等核心因素，构建出准确的模型体系，再根据需求去反推产品，指导投资、设计、品控、营销全流程。

这也意味着，贝好家C2M有着非常重要的一个特质：

基于海量大数据，利用AI技术和自身强大的资源整合能力，进而“全面撮合市场供需，打造出能精准匹配需求、快速去化的好房子”。

巧合的是，贝好家在2023年7月成立时且提出C2M的业务逻辑半年后，住建部明确了2024、2025的房地产发展新模式路径：

“实现以人定房、以房定地、以房定钱，建立‘人、房、地、钱’要素联动机制”。

前后不到半年，对行业的发展逻辑却有着异常精准的判断。

或许，这就是贝好家作为一家数据驱动型科技公司的前瞻性。

而从目前的实操看，艳姐看到了贝好家C2M的两大终极能力：

①首先是对市场需求的精准定位；

贝好家C2M模式下的项目，绝非盲目跟风，而是针对不同城市、不同板块、不同客群的特点，量身定制产品线，精准击中需求痛点。

比如电建地产北京长安华曦府项目，贝好家通过模型分析，给出了78㎡户型占23%、96㎡户型占比45%的定位，这一配比与高潜客户的需求高度吻合，与首开销售结果只有4.4%的偏差；

比如长沙招商序项目，贝好家的户型定位方案是：128㎡户型占39%、139㎡户型占34%，开盘90天的套配偏差只有1.8%；

再比如上海贝涟C1项目，贝好家基于全维数据分析+精准客户触达，较竞品增设97㎡户型，97㎡户型占38%、118㎡户型占42%，2025年10月底贝涟C1开盘，11月的销售面积、销售套数均位列上海市前三名。

上海贝涟C1项目满载收纳示意

②然后是对营销定价的精准预判。

行业深度调整，房企要想留在牌桌，必须具备精准的市场定价能力。

再来看贝好家，基于C2M的量价模型，几乎很好地匹配了这种能力。

比如杭州滨江兴耀·沐兰台项目，贝好家在营销定价环节给出的整盘定价方案，最终达成均价31518元/㎡、月均流速102套、3个月去化94%的销售结果，整盘定价偏差只有0.7%……

杭州滨江兴耀·沐兰台示范区实景图

这样的定位、预判的精准度，谁看了都得说一句“服”。

而在市场端，贝好家C2M的这套打法也得到了验证。

2024年

12

月首开的

，首开

2

个半小时成交

16

亿，

3

3

罄、

4

个月清盘，拿下

2024

年北京市首开销量

N0.1

、首开次月北京市网签套数

N0.1

2025年

6

月首开的

，单月去化

183

套，开盘

90

天杭州钱塘网签套数

N0.1

、杭州市主城区网签套数

N0.3

4

个月清盘；

2025年8

月首开的

，首开去化

95%

、三开三罄，跻身

2025

年长沙市中心城区首开销量

N0.1

，长沙市中心城区

11

月成交套数、面积、金额“三冠王”；

2025年11

月开盘的

，首开去化超

80%

，跻身

11

月西安市成交套数、面积、金额

NO.3……

最近一年来市场还在调整期，贝好家C2M模式的含金量十分抢镜。

所以我们可以看到：

贝好家带来的不是一个两个项目的打造逻辑，一些产品趋势，而是一套构建在数据和AI基础上，在买方市场来临下以“用户主权”为核心的“全新方法论”。

结语

是“时代孤品”

但贝宸S1并非“无法复制”

回到开头的问题。

为什贝宸S1在行业里掀起这么多关注，甚至不得不“限时参观”？

除了产品定位、设计的全新理念模式，以及大量的新材料、新工艺应用外，还因为贝宸S1确实是一个不会再出现的“时代孤品”。

①地价优势难以复制；

贝宸S1所在的金融城三期板块，是成都最顶级的板块，没有之一。2024年9月，贝好家在绝佳时机出手，贝宸S1的楼面价仅27300 元/㎡。仅仅几个月过去，2025年初金融城拍下的H10地块与贝宸S1仅一路之隔，楼面价达到41500元/m²（成为成都单价地王）！

这意味着，贝宸S1在土地成本上就比同板块的竞品低了很多，为后续的饱和投入留出了空间。

②资金压力差异；

大多数房企拿地后，必须在 6~8 个月内开盘回款，否则资金链就会吃紧。贝壳集团作为房地产行业市值最高的公司之一，现金流非常充沛。贝好家作为贝壳的子公司，没有传统房企的资金回流压力，可以把开发周期拉长到14个月，用充足时间打磨品质。

③开发逻辑不同。

传统房企的目标是利润最大化，贝宸S1的目标是验证C2M模式，打造出的“样板楼”，跟其他开发商以产品系逻辑复制的产品逻辑并不一样。

所以它敢于在综合建造成本上投入3万元/㎡，甚至超过地价，这在追求高周转的行业环境下几乎是不可想象的，放在全国范围也是极高的水平，包括北上广。

这些再难聚集的因素，让贝宸S1成为一个“时代孤品”——因为贝好家自己也不会、不需要再做一个这样的样板了。

但艳姐觉得，贝宸S1并非真的“不可复制”。

如果仔细研究贝好家的模式，你就会发现，它实际想做的是地产界的“华为鸿蒙智行”：发挥专业能力，帮助合作方造好房。

最近一年多，贝好家已经和电建、越秀、金茂、滨江、兴耀等很多房企合作了多个项目，凭借C2M产品定位的加持，这些项目大多取得了不错的成绩。

如今，贝好家已将C2M产品定位服务进一步升级为“C2M全链解决方案”——涵盖从定位、设计、品控到营销的住宅开发全链条服务，以更全面的能力，携手合作伙伴打造更满足客户美好居住需求的“好房子”。

按照徐万刚的说法，地产行业不需要一家叫贝壳的“开发商”，但应该需要一个更有客户视角的“好伙伴”！

2025年12月12日，贝好家正式发布C2M全链解决方案

艳姐也相信，未来随着 C2M 模式的推广，更多开发商可以打造出符合客户需求的好房子，让“客户主权”成为行业常态。

主编：张艳

责编：Eric

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