租售比大PK！做广州公寓包租婆，竟然这么爽？

实不相瞒，我有种强烈的预感：

今年商办市场可能真要打一场翻身仗了。

前几天，广东不是正式落地商业用房首付降到三成的新政嘛？

图源央行广东省分行

结果，咱们有不少粉丝都兴致勃勃地说：

“公寓的最大优势就是租售比高，如果能买到好的公寓，靠收租分分钟都跑赢住宅......”

那么，现在广州公寓的租售比是什么水平？真买得过吗？

租售比大PK

广州公寓比住宅还爽？

数据不会说谎，事实胜于雄辩。

今天，我就专门挑了一些热门板块同价位的公寓和住宅，来对比一下到底谁更划算。

前不久，我们跟大家说过，珠城部分住宅租金已经快追平月供了。（具体可戳链接）

但论到租售比，公寓其实才是大佬。

像在中区，同样是680万，中达广场的租售比能达到2.29%，比保利心语高近1%。

即便豪宅扎堆的东区也差不多，富力公园28和金碧华府都有房源卖1600万，但前者的租售比能高出0.5%。

珠城旁边的金融城，虽然被誉为广州第二CBD，但情况有些不同。

像保利金融大都汇，228万的公寓租售比为1.89%，同等价位下，中兴花园的租售比反而更高一些。

不过也有例外，同样卖236万，汇金国际金融中心能去到3.2%，比东圃广场高不少。

相比之下，金融城对岸的琶洲，行情反而更像珠城。

豪宅盘保利天悦，500万的公寓租售比为2.35%，超过雅郡花园同价住宅1%以上。

同样花270万，买保利世界贸易中心的公寓，租售比能达到3.33%，远超珠江大家庭花园。

而海珠另一个热门板块——海珠西，公寓租售比也是狠狠碾压住宅。

星汇湾花园和保利花园，都有房源卖285万，但前者租售比超过3%，而后者只有2%出头。

越秀天荟江湾就更牛了，165万的公寓租售比能干到6.19%，是周边同价位住宅的2倍多。

还有番禺大热的长隆万博，买公寓做包租婆也非常爽。

像保利大都汇，花180万买一套公寓，租售比高达3.67%，而在自在城市花园，租售比只有2.33%。

而同样在万博CBD花280万，粤海广场公寓的租售比为3.43%，比网红盘万科欧泊还要高1%以上。

当然，如果你还想了解其他公寓项目的租金情况，欢迎在评论区告诉我。

做公寓包租婆之前

我劝你想好这几点

不难发现，从热门板块来看，同等价位之下，除了个别项目之外，大部分公寓靠收租确实能跑赢，甚至甩住宅好几条街。

为什么会这样呢？我觉得有几个原因：

首先，它们的地段并不差，甚至比住宅小区更好。

像星汇湾花园和粤海广场，楼下就是地铁（11号线棣园站、7号线南村万博站）和商业（广纸天地荟、番禺天河城），距离成熟配套比很多住宅小区还近，对于图方便的年轻人来说也更容易接受。

其次，它们本身就在高端小区，生活品质感不错。

像保利天悦、越秀天荟江湾，社区本就走高端路线，居住舒适度很高，还有江景景观，这些豪宅级资源自然能给租金加大分。

此外，它们的楼龄更新，室内居住感不输住宅。

像汇金国际金融中心，交付没几年，而东圃广场已经是几十年的老小区，还有中达广场和富力公园28，花同样的钱能买到比周边住宅更大的房子。

图源摄图网

不过，虽然公寓收租看着很香，但在你出手之前，这几个关键点必须心里有数：

第一，别指望公寓能像住宅那样暴涨。

你要明白一个底层逻辑：住宅靠涨幅赚钱，公寓靠现金流回血。公寓是长线投资，赚的是细水长流的租金，不是一夜暴富的差价。

第二，公寓是典型的进门容易出门难。

公寓的交易税费很高，你想卖的时候，土地增值税、个税、增值税加起来，可能要占到你房屋差价的30%-50%，另外也没有学位，这会影响二手公寓在的市场流动性。

第三，持有成本和居住体验有隐形BUG。

公寓的商水商电，水电费会比住宅贵一截，而且大部分不通明火，没有阳台，晾衣服都得在屋里，还有些是商住混用，安全性也大打折扣。

当然，如果你手头有一笔长期不用的闲钱，只想安安稳稳做个包租婆，且不在乎未来能不能高价卖出，那核心地段、人流量大的优质公寓，确实可以考虑。

在广州楼市，方向比努力更重要，选错赛道，再好的租售比也救不了你的资产缩水。