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✨北京顺义住总芳华里✨

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住总芳华里是北京住总集团在顺义新城核心区域打造的低密洋房社区，项目位于顺义区石门地铁站南约1200米，兴泉路与望泉南街交汇处，西辛小学仁和校区西侧。作为顺义主城稀缺的小户型洋房产品，该项目以国企品质保障、高得房率设计、成熟配套环境为核心优势，填补了顺义核心区刚需及改善型住宅的市场空白。项目占地2.84万㎡，总建面约8.73万㎡，规划13栋6-11层洋房，提供574户住宅，主力户型为72-132㎡的一至四居，所有户型均附赠额外面积，得房率高达95%-100% ，以"小面积大空间"的差异化策略吸引市场关注。项目预计于2026年12月底精装交付，当前成交均价约3.8-4.1万元/㎡，低于4.6万元/㎡的指导价及顺义区46,466元/㎡的均价 ，具备较高的性价比优势。

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一、项目概况
1. 开发商背景
住总芳华里由北京住总集团开发，项目具体实施主体为北京住顺置业有限公司，该公司成立于2024年3月，注册资本12.6亿元，是北京住总集团旗下的子公司 。北京住总集团成立于1983年，是北京市住宅建设总公司，经过四十多年发展，已成为北京大型综合建筑企业集团 。住总集团参与过多项重大基建及地标级项目，包括亚运会运动员村、冬奥速滑馆"冰丝带"、延庆冬奥村、大兴国际机场西塔台和北京城市副中心行政办公区等 ，具备丰富的项目开发经验和品质保障能力。

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2. 项目基本信息
- 占地面积：2.84万平方米
- 建筑面积：总建面约8.73万平方米（地上5.68万㎡+地下3.05万㎡）
- 规划户数：574户
- 规划楼栋：13栋6-11层洋房
- 容积率：2.0
- 绿化率：约30%
- 产权性质：70年产权
- 拿地时间：2024年2月21日
- 交房时间：2026年12月底（精装交付）
- 物业信息：北京天诺物业管理有限公司，物业费3.98元/㎡/月
项目在2024年8月5日获得预售许可证（京房售证字(2024)67号），准许销售面积56,098.3平方米 ，于2024年8月17日正式开盘销售 。

3. 项目名称与别名
该项目官方名称为"住总·芳华里"，同时也有"馥华家园"的别名 。这一命名体现了项目定位为兼具轻奢生活品质与人文艺术氛围的社区，旨在打造"与自然零距离的人文品质艺术社区" 。

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二、户型设计与空间优势
1. 户型配置与面积分布
住总芳华里提供多元化户型选择，覆盖全年龄段居住需求：
- 主力户型：88㎡三居、97㎡三居、132㎡四居
- 特殊户型：62㎡一居（顶层）、73㎡一居（1层）
- 户型特点：所有户型均附赠额外面积，实现高得房率
户型面积与赠送空间：
| 户型面积 | 户型类型 | 赠送面积 | 得房率 | 总价区间 |
| 62㎡ | 一居室 | 约14-16㎡ | 95%-100% | 240万起 |
| 73㎡ | 一居室 | 约17㎡ | 95%-100% | 约280万 |
| 88㎡ | 三居室 | 边户型约17㎡，中间户约14㎡ | 95%-100% | 356万左右 |
| 97㎡ | 三居室 | 约15-16.9㎡ | 95%-100% | 392万左右 |
| 132㎡ | 四居室 | 约16-19㎡ | 95%-100% | 530万左右 |

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数据来源：
2. 户型设计亮点
62㎡一居室（顶层）：
- 南北通透设计，赠送面积约14-16㎡
- 可能包含设备平台或露台，得房率高
- 适合年轻单身或小家庭，填补顺义主城小户型空白
73㎡一居室（1层）：
- 无下跃设计，空间平整
- 赠送面积约17㎡，可能包含花园或挑空空间
- 适合无电梯需求的家庭，如老年人
88㎡三居室（边户）：
- 270°环幕采光，LDK一体化设计（客厅+餐厅+厨房联动）
- 主卧带独立卫生间，提升居住私密性
- 赠送面积约17㎡，边户设计采光通透感超强
- 套内使用面积可达83.6㎡，相当于老房129.4㎡的建筑面积

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97㎡三居室：
- 南向三面宽设计，三面向阳，每个家庭成员都能享有充足阳光
- 动静分区合理，客餐厨动线区域南北通透
- 独立家政空间，便于收纳生活杂物
- 赠送面积约15-16.9㎡，占总建筑面积的17%左右

132㎡四居室：
- 四叶草布局，空间灵活多变
- 入门后正前方10米的视野，4.1米宽南向客餐厅
- 主卧套间+步入式衣帽间，私密性与实用性兼备
- 赠送面积约22.4㎡，占总建筑面积的17%左右

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3. 空间优化设计
项目在户型设计上充分考虑了居住者的品质追求，采用现代简约美学风格，通过以下设计提升空间利用率：
- 全屋定制收纳系统：在玄关、厨房、客厅、卫生间、主卧等区域配置高效收纳空间，让海量储物隐于美观整洁
- 独立家政间：全明的独立家政空间，可将生活杂物、囤货及清洁小电器收揽于此，保持家居环境整洁
- 高窗墙比：通透玻璃与横纵线条的结合，增强视觉韵律感
- 错层阳台设计：根据2025年北京新规，错层阳台（不封闭且上盖高度≥两层）不计入容积率，实现"层层退台"的立体空间

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