估值550亿！刘强东，“重启”了一个IPO

来源：直通IPO；文/孙媛

刘强东，又要去敲港交所的锣鼓了。

1月26日，作为京东集团供应链生态系统的基石，京东智能产发股份有限公司（简称：京东产发）正式递表港交所。

值得一提的是，此次递表并非京东产发首次冲刺IPO。

早在2023年3月，京东集团就发布公告，拟分拆京东产发于香港联交所主板独立上市，同日，京东产发向香港联交所递交A1申请文件，只不过随后上市计划一度暂停。

而在刚过去的12月，京东工业才刚在港交所上市，成为了刘强东旗下除京东集团、京东健康、京东物流，德邦物流以及已退市的达达集团外的第六家上市公司。

这意味着，京东产发时隔3年的IPO重启，正试图提速补齐刘强东IPO版图中的第七家。

京东产发的业务始于2007年，当时京东集团首次开启自建物流体系的长期战略。

运营初期，公司依托京东零售及京东物流在中国的地域扩张，于业内率先设计及开发专有的“亚洲 一号”超大型智能仓库。

随着服务于京东集团供应链生态系统的增长，公司积累了对商流及物流的深入洞察，并发展出整合产业资源的独特能力，并成为京东集团生态系统中不可或缺的一部分。

2018年，京东产发开始独立运营，在中国建立起广泛且高质量的物流园网络后，持续拓展相邻资产类别，并将业务版图扩展至亚太、欧洲及中东等关键境外市场。

时至今日，京东产发作为中国领先的现代化基础设施开发及管理平台，聚焦物流园，并在全球持续扩张。

截至2025年9月30日，公司开发、持有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，包括259 个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施；还主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所上市的一只基础设施证券投资基金。

根据仲量联行报告，截至2025年9月30日， 京东产发积累了庞大的现代化基础设施资产组合，资产管理规模总额为1,215亿元，其中 12.8%位于境外；公司总建筑面积为27.1百万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

同资料显示，报告期内公司资产管理规模于2023年初至2025年9月30日增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，这两项指标在同业主要参与者中均位居首位。

2023年至2024年，公司营收分别为28.68亿、34.17亿，同比增长19％；2025年前三季收入为30.02亿元，较去年同期的24.78亿元同比增长21％。

公司收入主要来自于基础设施解决方案、基金/合伙投资平台管理及其他。

其中，基础设施解决方案收入在2023年至2024年以及截至2024年及2025年前三季分别为26.32亿元、31.64亿元、23.07亿元及25.64亿元，占同期总收入的比例高达91.8％、92.6％、93.1％及85.4％。

报告期内，公司毛利分别为20.19亿元、23.8亿元、17.11亿元和20.38亿元；毛利率分别高达70.4%、69.7%、69.0％和67.9%。

2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九个月，公司录得年内/期内亏损18亿元、12亿元、14亿元及1.59亿元，主要是由于同期其投资物业及持有待售的资产的公允价值亏损为18亿元、16亿元、16亿元及9亿元。

2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九个月，公司经调整盈利(非国际财务报告准则指标)分别为2.605亿元、5.303亿元、4.652亿元及8.23亿元。

同期，公司经调整EBITDA(非国际财务报告准则指标)分别为37亿元、37亿元、16亿元及23亿元。

IPO前，公司分别于2021年和2022年完成7亿美元A轮融资和8亿美元B轮融资，背后资方包括高瓴资本、华平投资、红杉资本、贝莱德等机构。

其中，京东集团通过其全资子公司持股74.96%，WP Entity（华平）和Hillhouse（高瓴）分别持股为6.47%，并列第一大机构股东。

在胡润研究院发布《2025全球独角兽榜》中，京东产发估值550亿元，排名第96位，位列江苏省上榜企业榜首。

此次IPO募资，公司计划用于进一步扩展在海外具战略重要性的关键物流节点的基础设施资产网络，并建立全球人才团队以支持海外业务扩张；提升在中国的基础设施资产网络的密度与质量并强化在核心地理位置及战略物流节点的布局；用于提升解决方案及服务；用于一般公司用途及满足营运资金需求。