北京楼市新政满月：热点学区房成交放量

“片区整体成交量明显上升，部分学区房价格也有企稳趋势。”

“新政发布后，项目月度到访量上涨两成，成交套数涨超一成。”

距离北京发布“12·24”新政已一月有余，记者采访多名一线从业人员发现，北京楼市活跃度正有所改善，部分楼盘到访及二手房带看量提升，相关从业者普遍表示“跟之前比这轮政策力度相当可以”“可以为来年小阳春做铺垫”等。

北京链家报告也显示，新政后1个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。

业内专家认为，新政对楼市活跃度形成一定支撑，虽然结构性库存压力尚未完全缓解，但在政策持续发力、优质地块供应增加、购房成本下行等因素支撑下，市场预期有望逐步改善。

互联网大厂购房者“下定”

“北京出新政策了，什么时候方便来看看房子？”

去年12月24日，北京年末突发祭出楼市新政，不仅放宽了非京籍家庭购房的社保条件，多子女家庭还能在五环内“多买一套房”，相当于直接拓宽了潜在可购房群体的规模。

与此同时，在信贷政策上更加精准地支持改善需求，不再区分首套和二套商贷利率，由银行合理确定每笔商贷的具体利率水平；二套公积金贷款的最低首付比例，也从30%调整为25%。

新政发布当晚，便有一线人员表示“本轮政策力度相当可以”“主要是为了提振市场信心”。如今距离新政发布已经满月，北京楼市真实表现如何？

“政策发布后，项目月度到访量环比上涨约19%，日均到访量突破35组；成交套数环比提升约11%。”龙湖观萃项目方面告诉第一财经，本次新政影响最大的客群，分别是此前受社保年限限制的低总价刚需客户，以及持续观望市场走势的改善型客户。

据悉，新政发布当周，便有3组此前社保未满缴纳年限的周边互联网“大厂”客户，选择购买该项目建面约95平米户型；建面约117平米户型因可改造性灵活、长居住周期属性等，也受到改善客户青睐，大量客户看到市场企稳信号后第一时间出手。

上述情况并非个例，中指研究院报告也显示，新政实施以来，北京楼市活跃度有所改善，部分楼盘到访量小幅提升。从网签数据看，新政落地一个月来（2025年12月25日～2026年1月24日），北京新建商品住宅日均网签96套，较新政前日均增长4.3%。

值得注意的是，区域及项目间的分化依然存在，部分五环外及非核心板块项目，表现相对平淡，仅少数性价比突出、产品力较强的项目获得较好去化。一位头部房企人士便表示，新政发布后一个月，公司北京市场上的项目，成交量未出现明显上扬。

整体而言，北京本轮新政惠及的人群，主要有三类。安居客北京表示，一是非京籍刚需，购房门槛明显降低，最短1年社保就能“上车”。二是多子女家庭，五环内多了一个购房名额；三是改善型买房人，二套公积金首付比例降低，换房首付资金压力减轻。

有房企人士在接受采访时称，本次新政的刺激效果略强于此前几次，目前市场已有企稳趋势，未来可通过户口政策放松、控制新增供应量等手段，进一步平衡供需、稳定价格。

热点学区房成交开始放量

相较于新房市场，二手房市场是当前北京楼市的“绝对主力”。

中指研究院数据显示，2025年，重点城市二手住宅成交占比持续攀升，一线城市平均占比已达75%，其中北京表现尤为突出，去年北京二手住宅成交17.4万套，交易量占全市一二手住宅总成交量的比重达81%，占据市场绝对主导地位。

那么，二手房市场这一更大的“蓄水池”对新政反应如何？

“政策出台后，小区开间户型的价格小幅上涨，上涨幅度大约在10万～15万。”1月26日，北京市西城区一房产中介告诉记者，该小区是西城区的小户型、低总价学区房，三百万以内就能“上车”片区较好的小学，新政后一个月内成交已然放量。

据其出示给记者的成交表，近六月以来，小区在该中介平台上的月均成交量在十几套左右，季节性高峰时会超过二十套，而今年1月截至25日，小区成交量已经超过二十套，相当于过往“金九银十”时节的热度，价格方面也有企稳回升趋势。

“学区房对政策反应都较为明显，这个小区成交比较频繁，价格变动容易体现出来。”中介方面表示，从所在门店成交量看，新政后增幅在5%～10%之间，价格端也相对开始企稳。

另一朝阳区中介人士表示，自己所在板块一热门学区房小区，去年12月成交量大约在二十多套，到今年1月份成交量已经达到四十多套，成交量确实有明显提升。

北京链家方面最新报告也显示，新政后1个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33%；同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。

“市场表现转暖，主要有三方面因素。”北京链家表示，一是近期政策密集出台，带动市场景气指数有所提升。二是政策出台后集中签约，政策具有加速看房、交易的作用。三是进入一季度后，市场通常会存在自然回暖，且本年度春节偏晚，使得交易高峰提前出现。多方因素共同作用下，市场正出现较明显的回暖。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶还提到，近期北京二手住宅挂牌量有所回落，一定程度上反映出，业主预期逐步趋稳，市场“筑底”信号初显。新政对楼市活跃度形成一定支撑，预计后续新房与二手市场将缓慢修复，区域与项目分化格局仍将持续。

展望政策及市场预期，曹晶晶认为，我国《“十五五”规划建议》提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，当前北京调控政策仍存优化空间，在购房资格、购房补助、信贷支持等方面仍有调整余地，预计后续政策环境将保持宽松，持续挖掘潜在购房需求。

北京链家预计，“节后市场更有可能出现逐步提升”。本次新政对信贷支持及购房门限进行了调整，能够提升潜在客户规模及购买力，但由于住房交易属于长周期高价值交易，客户从有意愿到实际交易需要一个季度以上，因此政策作用更有可能在长周期内逐步显现。