房产证写女儿名字，父亲出钱也难认定借名｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2005年，北京大兴，陈建国想买一套带电梯的房子——他刚做完手术，爬不了楼。

但银行因他健康状况拒绝贷款。

于是，他和20岁的女儿陈琳商量：“你刚成年，信用良好，用你名字贷款，房子我来出钱。”

陈琳同意。同年12月，她与甲公司签订购房合同，买下一号房屋，总价82万余元。

首付款、月供、契税、维修基金……全部由陈建国支付，2011年贷款还清。

但奇怪的是——

房产证一直登记在陈琳名下；

2011年解押后，陈建国从未要求过户；

2014年，他又在隔壁小区全款买了二号房屋自住；

更关键的是：购房时，陈琳的母亲（陈建国前妻）作为共同借款人，在贷款合同上亲笔签字。

2011年，陈建国与李梅再婚。

2021年，他因病去世，未留遗嘱。

李梅和她的女儿张婷（陈建国继女）随即起诉陈琳，称：

“一号房屋是陈建国借你名字买的，他是实际产权人。我们作为继承人，要求把房子过户到我们名下。”

陈琳坚决反对：“房子就是我的！我妈签了贷款合同，我从小住到结婚，父亲从没说过是‘借名’。”

更耐人寻味的是——

陈建国与陈琳关系后期恶化，陈琳多次请求父亲把房子“明确赠与”自己，都被拒绝；

但他生前从未主张过房屋所有权，也从未提起确权诉讼。

这场亲情与房产的拉锯战，最终由法院一锤定音。

裁判结果

法院判了：

❌ 驳回李梅、张婷的全部诉讼请求！

理由明确：

仅有出资行为，不足以证明存在“借名买房”关系。尤其在父女之间，缺乏书面或口头合意，且多项事实与借名逻辑相悖。

这意味着，尽管陈建国出了全款，但法律上，一号房屋仍属于陈琳个人财产。

法院怎么说？

法官重点分析了三个关键点：

第一，有没有“借名合意”？

原告未能提供任何证据——

没有协议；

没有聊天记录；

没有证人证言证明双方曾约定“代持”。

法院强调：亲属间出资购房，更可能是赠与或家庭安排，而非借名。

第二，哪些事实与“借名”矛盾？

前妻作为共同借款人签字，说明她认可女儿是购房主体；

2011年贷款还清、抵押注销后，长达十年未要求过户，不合常理；

陈建国另购新房自住，若真为“借名”，何必多此一举？

第三，出资是否等于所有权？

法院指出：

“父母为子女购房出资，在无明确约定情况下，通常视为赠与。不能仅凭付款凭证就推翻不动产登记效力。”

尤其本案中，女儿长期居住、管理房屋、收取租金，进一步强化了其所有权外观。

综上，原告主张的“借名买房”基础不成立，诉讼请求自然无法支持。

律师提示

这个案子警示：

对父母一方：

想“借子女名买房”，必须签书面协议+保留完整资金闭环+避免混同生活支出；

若多年不主张权利，法院会认为你默认放弃；

亲属关系越近，越需要白纸黑字——否则极易被推定为赠与。

对配偶/继子女一方：

不要以为“他出的钱”就能继承房产；

登记在他人名下的房产，不属于遗产范围；

若想保障权益，应在生前推动确权，而非死后争产。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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