说句扎心话：广州二手的绊脚石，可能是保障房

2026刚开年，广州又开始发糖了。

前两天，广州推出2026首批配售型保障房，包括白云的望庐花园和黄埔的萝岗和苑，而且离地铁也不远。

你猜最低卖多少钱？才1.58万/平！

不过话说回来，在广州楼市，保障性住房向来都是个神奇的存在。

即便申请条件非常严格，但由于价格香，跟周边二手有不小的倒挂差，它一直不缺买家，甚至一度在楼市高峰期成为了香饽饽。

但一个有意思的问题也来了：

如今楼市已经翻天覆地，这些保障房所在小区的二手房，相比高峰期，到底被卷成啥样了？

保障房旁边的二手

快被卷成麻花了

我梳理了一下，发现上两轮楼市高峰期，广州的保障房项目基本都集中在白云和黄埔。

先来看看白云。

比如，白云马务的南悦花苑，之前经适房售价约5216.89元/平，一套70平左右的房源，比市场价便宜近2万/平。

而在二手市场，2021年，一套57平小户型，还能卖到2.8万/平。

但到了2025年，同样的户型，业主挂牌价直接砍了近5000/平，跌幅达到16%，相比旁边顺景花园（挂牌均价约2.6万/平），便宜3000元/平左右。

又比如，白云龙归的龙归花园，当年经适房售价最低能到4538.38元/平，比旁边家和东湖映月二手也便宜（单价2.3-2.9万/平）2万/平。

而在二手市场，2022年，75平的次新二手房，成交单价约2.4万/平。

三年过去，同户型二手房源，挂牌单价已经跌破2万，跌幅高达32%，依然比家和东湖映月（挂牌均价约2.7万/平）低不少。

再来看看黄埔。

像老黄埔的瑞东花园，当年经适房售价约4708.95元/平，而当时周边商品房价格已经去到1.28万/平。

而从二手市场表现来看，2023年，72平小户型二手房，成交单价达到3.3万/平。

2025年，同户型单价只能卖到1.8万/平，足足跌了44%，而旁边万科金色悦府，二手均价普遍还在3万/平以上。

还有科学城的天鹿花园，当年经适房售价约7018.36元，而当年板块二手均价约2万/平，相当于打了3.5折。

至于二手表现，2023年，一套74平次新二手房，单价可以卖到2.6万/平。

但到2025年，同户型只能1.5万/平贱卖，单价跌超1万/平，业主足足亏了41%，比旁边峰湖御境类似面积户型也低了近3000元/平。

那么，这波行情变化背后，到底传递了什么信号？

你对保障房的认知

可能要刷新了

在我看来，虽然保障房和商品房看似是两个独立的赛道，但实际上两者却有着千丝万缕的关系。

而这波变化，我觉得至少能说明四点核心问题：

其一，保障房受欢迎，从来不是因为市场牛市的普涨带动，而是因为政策性的性价比。

试想想，楼市高峰期的特征就是，商品房价格大幅上涨、刚需购房门槛快速抬高。

而保障房的价格受政策严格管控，会与周边二手房形成明显的倒挂，而且申购有资质门槛，相当于“定向给刚需发的福利”。

本质上来说，这就是刚需群体在房价上涨压力下，对低成本、保居住的需求释放，买的是住的资格，而不是涨的预期，哪怕板块没啥利好，只要价格够低、能住，就会考虑入手。

其二，保障房所在小区二手房下跌，是商品房遵循市场规律的正常回调，反映的是整体楼市的下行压力。

毕竟，二手房的价格核心，是由市场供需、增值预期、流通性决定的。

在楼市下行期，购房者观望情绪浓、二手房挂牌量增加、价格内卷，所有缺乏强核心支撑的板块，二手房基本都会随大市下跌。

保障房所在小区的二手房也不例外，它的下跌首先是大环境的传导结果，说明楼市的下行压力已经传导到了刚需板块，商品房的水分被挤掉，价格回归到真实的市场水平。

图源摄图网

其三，这波行情暴露了很多保障房所在板块的核心价值是居住属性主导，增值或抗跌属性很差。

因为保障房的选址，通常都在城市近郊或远郊，周边配套也一般，人口以刚需群体为主，所以这类板块本来就很难有上涨的核心要素。

在楼市高峰期，这类板块二手房即便出现抬头，只是因为跟着大市喝了口汤，一旦楼市下行，没有核心利好托底，自然会率先下跌，甚至跌得比核心板块更狠。

总之一句话，保障房所在的板块，一般只有居住价值，没有投资价值。

其四，保障房的存在，在楼市下行期会进一步分流板块刚需，加剧周边二手房的下跌压力。

楼市高峰期，保障房和周边商品房的客群虽有重叠，但商品房的增值预期会吸引一部分有能力的刚需。

但楼市下行期，刚需买家的需求回归“自住+低成本”，这时保障房的价格优势反而会被无限放大。

很多符合保障房申购资质的刚需，可能会直接选择保障房，哪怕不符合资质，也会因为板块有大量低价保障房，觉得周边二手房不值这个价，进而压低二手房的成交价格。

讲真，广州楼市的糖越来越甜，但市场的药也越来越苦。保障房给了刚需体面的退路，也给了二手房沉重的一击。

请记住：在居住属性主导的板块，房子就是用来住的。想靠它跑赢大市，那可能只是你一厢情愿的错觉。