通过正规中介购房，即使授权造假合同仍被判有效｜房产律师

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2012年，周敏通过甲中介公司看中了一套位于朝阳的一号房屋。卖家“代理人”陈琳出示了房产证原件、业主身份证复印件，还有一份委托书，称房主王芳因在外地工作，全权委托她卖房。

周敏觉得手续齐全，又是亲戚代理，便签了合同，总价200万元。她分三笔将140万元购房款打给陈琳，并很快入住房屋。

谁知两年后，真正的房主王芳突然出现，声称：

“我从没授权卖房！委托书是假的，我要收回房子，你还得赔我8年租金！”

更复杂的是，陈琳也跳出来说：

“房子本来就是我的！当年是我借王芳名义买的，我只是拿回自己的财产。”

三方各执一词，官司打了六年。

裁判结果

法院最终判了：

✅ 房屋买卖合同合法有效；

✅ 买受人无需搬离，房主必须配合过户；

✅ 买受人代偿剩余贷款后，房屋归其所有；

❌ 房主主张合同无效、索要租金的请求全部驳回！

这意味着：即使授权是伪造的，只要买家“看起来有理由相信”，交易就受法律保护。

法院怎么说？

法官重点分析了一个关键问题：陈琳的行为是否构成“表见代理”？

法院认为，以下事实足以让买受人周敏合理相信陈琳有权卖房：

陈琳是房主王芳的亲表妹；

她持有房产证原件、身份证复印件、房屋钥匙、契税票据；

房屋长期由陈琳实际管理、装修、出租；

交易通过正规中介进行，流程完整；

王芳多年未对房屋使用提出异议，默许陈琳处置。

最关键的是——委托书虽系伪造，但买受人无从辨别真伪。

法院强调：

“法律不能苛求普通购房者具备笔迹鉴定能力。在手续齐全、关系合理、占有真实的前提下，买受人的信赖应受保护。”

至于陈琳与王芳之间的“借名买房”争议？

这不影响本次买卖合同的效力——因为合同约束的是房主与买受人，而非代理人与房主。

最终，法院判令：

周敏代王芳清偿剩余房贷；

王芳配合办理解押和过户；

周敏已付140万，剩余60万与贷款抵扣，多退少补；

王芳的损失，可向陈琳追偿。

给大家的提醒

这个案子给两类人划出红线：

对房主：

不要把房产证、身份证交给他人保管，尤其亲属；

长期放任他人管理、出租你的房子，可能被认定为“默许处分”；

即使代理人伪造签名，若买家善意无过失，你仍需履行合同。

对买家：

通过正规中介交易，保留全套签约材料；

核实代理人身份、关系、房屋占有状态；

只要尽到合理审查义务，即使遇到“无权代理”，也可能被认定为“表见代理”而胜诉。

法律保护的，不仅是产权归属，更是市场交易的安全与稳定。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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