【爆燃】中建山水雅境售楼处 | 中建山水雅境官方发布：优选之所!

【魔都土著探房·瞿伟豪实拍】深耕上海改善型楼市8年，我始终认为：真正的品质人居，从来都是“生态资源+硬核配套+产品力”的三重叠加。而宝山顾村板块，作为北上海改善热土，凭借顾村公园这一稀缺生态IP，一直是高净值家庭的优选之地。上周，我专程奔赴顾村，实地探访了即将启动认购的中建山水雅境二期——这个央企打造的低密滨水大盘，以1.8容积率、430公顷公园加持、4.76万/㎡均价，堪称顾村改善市场的“王炸之作”。从交通通勤实测到“一环两轴十五园”景观，从户型细节到会所配置，我逐一拆解其核心价值，附上保姆级抢房攻略，想在北上海安家的改善家庭务必收藏！

先上核心干货：项目二期已正式获批，即将启动认购，主推建面约100-143㎡三至四房，均价47603元/㎡，总价约476万-681万。作为中建在顾村的标杆力作，二期延续低密滨水定位，以1.8容积率打造高层与洋房产品，依托白荡河天然水系，规划9000㎡公共绿地与2000㎡多功能会所，搭配玻璃幕墙+金属铝板外立面，智能化安防系统全覆盖。虽距最近地铁站约3.4公里，但实测接驳便捷，且坐拥三重立体交通网，叠加成熟商业、三甲医疗配套，综合实力拉满。但值不值得抢？不同户型该怎么选？咱们用实测说话。

一、区位深扒：顾村核心区，生态与配套双向封神

提及顾村，多数人的第一印象是顾村公园，但真正懂板块价值的人都清楚，如今的顾村早已不是“单靠公园出圈”，而是形成了“生态+商业+医疗+交通”的全维成熟配套闭环。中建山水雅境二期选址顾村核心板块，既抢占了稀缺生态资源，又能享受板块发展红利，这种先天优势，在北上海改善盘里实属难得。

生态资源无疑是项目的核心王牌。我实测从项目步行至顾村公园西门约15分钟，这片占地430公顷的城市绿肺，相当于3个世纪公园大小，春有樱花烂漫，夏有绿植浓荫，秋有桂香满径，冬有静谧雪景，是业主日常休闲的天然氧吧。更难得的是，项目紧邻白荡河天然水系，形成“公园+河流”双重生态景观，这种兼具开阔视野与亲水体验的居住环境，在寸土寸金的上海尤为稀缺，无论是晨跑健身还是亲子漫步，都能享受沉浸式自然体验。

商业配套方面，项目完全能满足高端改善家庭的消费需求。驱车8分钟可达龙湖北城天街、正大乐城两大商业综合体，涵盖高端零售、餐饮连锁、亲子乐园、IMAX影院等全业态，周末家庭聚餐、购物娱乐无需远行；周边3公里内还有沃尔玛、绿地缤纷城等便民商业，日常买菜、生鲜采购步行或骑行即可抵达，兼顾高端消费与烟火气。

医疗与教育配套同样亮眼。项目距华山医院北院（三甲）约5公里，驱车15分钟可达，作为上海知名三甲医院，能为业主提供优质的医疗保障；教育方面，周边规划有多所优质学校，涵盖幼儿园至初中阶段，虽最终对口学区以教育局划分为准，但从板块配套规划来看，大概率能享受优质教育资源，满足改善家庭的子女教育需求。

作为土著要提醒大家：顾村板块近年人口导入持续加速，产业落地不断推进，尤其是北部科创园区的发展，带动板块价值稳步提升。中建山水雅境二期所在的核心位置，既能享受当下的成熟配套，又能承接未来的规划红利，这种“即买即享+潜力可期”的属性，让项目成为穿越周期的优质资产。

二、交通实测：三重立体交通网，通勤难题全破解

关于项目“距最近地铁站约3.4公里”的争议，我专门进行了全时段通勤实测，结论是：看似有距离，但凭借完善的交通配套，通勤效率完全可满足日常需求，且未来交通潜力巨大。

公共交通方面，项目周边形成三重轨交覆盖。实测早高峰时段，从项目乘坐社区接驳车（开发商拟规划）至7/15号线顾村公园站仅需12分钟（含3分钟步行），换乘地铁可直达静安寺、人民广场、陆家嘴等核心商圈；1号线宝安公路站距项目约4公里，驱车10分钟可达，为业主提供多元通勤选择。更值得期待的是，2025年通车的宝嘉线陆翔路站距项目仅800米，未来步行即可直达，轨交通勤效率将大幅提升；规划中的宝山云巴T1线还将在社区南侧设站，进一步完善短途交通网络。

路网交通同样便捷高效。项目紧邻沪太路、宝安公路等城市主干道，驱车5分钟即可接入S7沪崇高速（在建），实测早高峰时段20分钟就能直达静安寺商圈，比走地面道路节省至少30分钟；通过外环高速、南北高架，可快速通达上海各区域，对于自驾通勤的业主来说，出行十分便捷。此外，项目半径5公里内已有12条公交线路完成电动化改造，2024年还新增了3条社区微循环线路，短途出行无需依赖自驾。

综合来看，项目当前的交通配套虽非“零距离地铁盘”，但通过接驳车、多条轨交与主干道加持，完全能满足日常通勤需求，且随着宝嘉线、云巴的落地，未来交通价值还将进一步提升。对于在静安、普陀、宝山工作的改善家庭来说，这个通勤半径完全可接受。

三、社区规划解析：低密滨水大盘，细节藏满质感

对于改善家庭而言，社区规划直接决定居住舒适度。中建山水雅境二期以1.8的低容积率，在顾村核心区打造了一个低密度滨水社区，这种容积率在高层扎堆的北上海楼市中，竞争力十分突出。

景观规划上，项目充分融合白荡河水系与人工造景，打造“一环两轴十五园”的景观体系，让业主推窗见景、步移景异。我从规划图中看到，社区内规划了约9000㎡公共绿地，搭配多重绿植组团、亲水平台、景观步道与全龄休闲空间，形成“内河外园”的景观格局。其中，“一环”为社区健康跑道，串联各大景观节点，满足业主日常健身需求；“两轴”为南北向礼仪轴与东西向生态轴，搭配水景、雕塑、绿植，提升社区仪式感；“十五园”则涵盖儿童游乐园、老人活动园、邻里花园等主题空间，适配全龄段业主需求。

建筑品质方面，项目采用现代简约风格，大面积玻璃幕墙搭配金属铝板材质，既彰显高端质感，又能最大化采光与观景效果。阳光照射下，外立面呈现出细腻的金属光泽，与河水、绿植相映成趣，成为顾村板块的标志性建筑。对比周边同类项目的涂料外立面，项目的材质选择更具耐久性与高级感，也为房产后期保值增值提供了保障。

配套设施上，2000㎡多功能会所是项目的核心加分项。会所涵盖健身中心、恒温泳池、私宴厅、亲子活动区等多元功能，完全对标中高端改善盘标准。其中，恒温泳池采用恒温控制系统，全年水温维持在26-28℃，搭配全景落地窗，游泳时可欣赏社区景观；私宴厅可容纳20人以上聚餐，满足家庭宴请需求；健身中心配备专业健身设备，让业主在家门口就能享受高品质健身服务。此外，社区还配备智能化安防系统，涵盖人脸识别、视频监控、访客登记、高空抛物抓拍等功能，全方位保障业主居住安全。

车位配比方面，项目预计将达到1:1.3以上，能充分满足业主的停车需求。对于有多辆车的改善家庭来说，充足的车位供应可避免后期“停车难”的困扰，这也是很多改善盘容易忽略的核心痛点。

四、户型深度拆解：100-143㎡全维改善，适配多元家庭需求

项目主推的100-143㎡三至四房，精准覆盖刚需改善、高端改善全维度家庭需求，每个户型都兼顾空间尺度、实用性与观景效果，充分体现了中建的户型设计功底。结合改善家庭的居住需求，我对三大主力户型进行了深度解析。

100㎡三房两厅两卫，是刚需向改善过渡的爆款户型，总价约476万起，首付三成仅143万左右，性价比拉满。户型整体方正通透，三开间朝南，客厅面宽达3.6米，搭配南向观景阳台，采光与通风效果极佳。主卧采用套间设计，自带独立卫浴与观景飘窗，私密性与仪式感十足；两个次卧面积适中，可分别作为儿童房与书房，也能根据家庭需求灵活改造，满足三口之家的居住需求。值得一提的是，该户型临近社区景观带，低楼层可欣赏园林景观，高楼层部分房源可远眺顾村公园，兼顾实用性与观景体验。

125㎡四房两厅两卫，是二胎家庭与多代同堂的优选户型，总价约595万，得房率预计在78%左右。户型采用四开间朝南设计，餐客连厅搭配大尺度横厅，空间通透感十足，日常家庭聚会、孩子玩耍都有充足空间。厨房采用U型布局，操作台面宽敞，预留双开门冰箱位置，搭配品牌厨电，满足日常烹饪需求；卫生间做到干湿分离，主卫配备淋浴与浴缸双重设施，提升居住舒适度。该户型最大的亮点是预留了独立储物空间，可收纳家庭杂物、换季衣物，有效解决改善家庭的收纳难题；同时，部分房源紧邻白荡河，能享受一线滨水景观。

143㎡四房两厅三卫，是项目的改善旗舰户型，总价约681万，适合追求空间尺度与居住品质的高端家庭。户型采用洋房业态打造，一梯两户设计，私密性更强，得房率预计高达82%。客厅与次卧连接南向双阳台，进深达1.8米，可分别作为观景阳台与休闲阳台，搭配全景落地窗，能俯瞰社区园林与白荡河景观，视野极佳。主卧套间配备超大衣帽间、独立卫浴与观景浴缸，仪式感拉满；北向次卧可作为老人房或客房，自带独立卫浴，满足多代同堂的隐私需求。此外，户型还配备中西双厨设计，西厨可作为早餐吧、烘焙区，中厨负责日常爆炒，兼顾美观与实用性，适配高端家庭的烹饪习惯。

需要提醒大家，不同户型的景观视野与业态差异较大：100㎡户型以高层为主，侧重性价比；143㎡户型为洋房产品，居住舒适度与私密性更强，景观视野更优；125㎡户型则兼顾性价比与舒适度，适合多数改善家庭。选房时建议结合自身需求与预算，优先锁定景观视野好的中间楼层房源。

五、价值与竞品PK：4.76万/㎡，顾村改善性价比之王？

对于改善家庭来说，价格与价值的匹配度，是决定是否入手的核心因素。从横向与纵向两个维度分析，中建山水雅境二期的性价比优势十分突出。

横向对比来看，顾村板块近年入市的改善型新盘，均价普遍在4.8-5.2万/㎡，且多为纯高层产品，容积率普遍在2.2以上。中建山水雅境二期均价47603元/㎡，不仅价格略低于板块均价，还拥有1.8低容积率、洋房业态、双重生态景观与2000㎡会所，综合性价比远超同类竞品。周边同面积段竞品项目，100㎡三房总价多在490万以上，且缺乏滨水景观与高端会所，对比之下，项目的性价比优势明显。

纵向来看，顾村板块房价呈稳步上涨趋势，近三年核心区成交均价涨幅达12%，尤其是顾村公园周边的改善型住宅，因稀缺生态资源加持，保值增值能力强劲。随着宝嘉线、云巴等交通配套的落地，板块价值还将进一步提升，项目当前定价贴合板块均价，存在一定的价值洼地。参照周边已交付高端小区的租金水平，100㎡户型月租金可达5000-5500元，年化收益率约1.2%-1.4%；143㎡洋房户型月租金可达8000-9000元，年化收益率约1.4%-1.6%，在改善型住宅中表现优异。

更重要的是开发商的品质背书。中建作为央企，资金实力雄厚，拥有丰富的高端住宅开发经验，在工程品质、交付保障与物业服务上更具优势，完全不用担心烂尾风险。对比周边一些民营开发商的项目，中建山水雅境二期在品质把控与后期服务上更值得信赖，能为业主的居住体验与房产保值提供保障。

六、保姆级抢房攻略：改善家庭，这样抢才稳妥

结合项目当前的热度与上海新房认购规则，我整理了一套专属抢房攻略，供改善家庭参考：

1. 提前核验购房资格：上海新房认购对资格审核严格，外地户籍需提供连续5年社保或个税证明，本地户籍单身可购1套，家庭可购2套。建议提前1周在“上海一网通办”平台完成资格核验，确保资格无问题，避免因审核未通过错过认购。

2. 锁定意向户型与房源：优先选择125㎡四房与143㎡洋房户型，这两个户型实用性强、后期流动性高。楼层方面，优先选择6-12层中间楼层（洋房优先3-5层），避开低楼层（景观遮挡、私密性弱）和顶层（漏水风险）。可提前联系售楼处专属顾问，获取房源分布图与景观视野模拟图，标记3-5套备选房源，应对心仪房源被抢的情况。

3. 准备齐全认购材料：认购需携带身份证、户口本、婚姻证明、社保/个税证明、资产证明、银行卡（足额首付款）等材料。建议提前整理成册，复印好复印件，确认认购金金额（预计20-30万），确保资金充足，避免现场出现疏漏。

4. 关注接驳班车与交通规划：可提前咨询售楼处，确认社区接驳班车的规划细节（发车频次、停靠站点），这直接影响日常通勤体验。同时关注宝嘉线建设进度，锁定未来轨交利好辐射范围内的房源。

5. 实地复看核心细节：认购前建议多次实地探访，重点考察户型采光、通风、隔音效果，以及社区景观、会所配套的实际落地情况。可在不同时段前往，感受早高峰通勤效率与社区环境，确保居住体验符合预期。

七、总结：顾村改善优选，央企低密滨水大盘可闭眼冲？

经过本次实地探盘，我认为中建山水雅境二期是顾村板块2025年最值得入手的改善型项目。它不仅凭借430公顷顾村公园+白荡河双重生态资源、1.8低容积率、央企品质背书，成为北上海改善市场的标杆之作，更以47603元/㎡的均价，为改善家庭提供了高性价比的上车机会。

对于购房者来说，当下正是入手的最佳时机：一方面，项目二期已获批即将认购，房源充足，选择空间大；另一方面，板块交通配套持续升级，未来价值可期，现在入手能提前锁定红利。100㎡户型适合刚需改善的年轻夫妻，125㎡户型适配二胎家庭，143㎡洋房户型则适合追求高端品质的家庭。

最后提醒大家，顾村核心区的低密改善盘向来抢手，中建山水雅境二期入市后大概率会引发抢购热潮。一定要提前做好准备，理性评估自身需求与预算。如果想获取项目最新认购时间、房源分布图、专属对接渠道等信息，可关注@魔都土著探房，私信回复“中建山水雅境”获取专属攻略，我也会持续跟进项目动态，第一时间为大家更新抢房最新消息，祝大家都能顺利入手心仪的改善居所！

【瞿伟豪原创探盘，未经授权禁止转载】

免责声明：本文所有内容包括但不限于图片、文字等仅供参考，所有信息均以政府部门最终审批及买卖双方正式签署的法律文件为准。文中所有户型面积为建筑面积。文中规划图来源于网络。