裁员、被约谈、新项目遇冷……贝壳尴尬过冬︱大象财富

近日，有北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“北京链家”)员工爆料，公司正在进行裁员，一些部门裁员比例将近三分之一，业务BP更是超过一半。

“中国居住服务平台第一股”贝壳控股“(以下简称：贝壳)的裁员风，终于还是吹到了北京。

从去年以来，链家和母平台贝壳就在对人员不断“精兵简政”。2025年上半年贝壳员工总数减少约3000人，占期末员工数的2.4%。

2025年三季度报，透露出贝壳的生存焦虑：净收入同比微增2.1%，净利润同比却下降了36.1%。

在平台扩张的同时，却又不断裁员；在净收入增长的同时，净利润却急剧下滑……围绕贝壳的调整与考验，已从幕后走向台前。

(链家店门口的招聘广告)

一边招聘、一边裁员，郑州有门店称“有些经纪人已转行”

1月26日，郑州市北区一家链家门店门口，房产经纪人“火热招聘”的宣传板高悬，优秀同业、大学生，尤其是“宝爸宝妈”，被放在了招聘重点。

然而，与之相对的是，在抖音、小红书等社交平台上，不少前贝壳工作人员发布了自己近期被裁的消息，链家还多次被曝出辞退员工维权。

“2025年底裁到了贝壳的技术、研发，像‘社区研发小助手’这样的部门整个被裁掉。今年一月份，上海完成了裁员。”某离职员工告诉大象财富记者。

近日，北京链家多名员工反映，贝壳裁撤的风，终于还是吹到了北京。

“去年裁的时候北京没有动。今年北京业务BP开始裁员，贝壳总部、链家，职能部门有的裁员近1/3，有的裁到一半，涉及到很多工龄10多年的员工。”

有员工表示，根据贝壳的考核标准，此次裁撤掉的主要是不能给企业创造直接价值的部门和岗位，“为了降本提效”。

大象财富记者走访发现，郑州北区一家小区的四面，被六家链家、德佑、住德地产等房产中介包围，而他们有一个共同的名字——“贝壳系”。

“贝壳系”的核心是线上平台——贝壳找房，以及贝壳的创始品牌和直营标杆——链家。

链家是贝壳的直营门店，代表了其服务标准和规范。此外，还有德佑、21世纪不动产、中环、住商不动产、恩居、俊家、正大、富房等上百个地方性或区域性的加盟品牌。

郑州北环附近一家链家店里的工作人员告诉记者，“以前行情好的时候，地产广告到处都是，如今宣传渠道只剩下微信、自己的公众号，还有经纪人。”

该工作人员表示，店里经纪人大多是不拿底薪只拿提成的灵活就业人员，一些靠这个做唯一挣钱途径的已经撑不住了，有一些已经转行，还有一些是店开不下去亲自做业务了，“我们店里有的人曾经在郑州南环自己开店做房产中介，现在店开不下去，直接来这儿做经纪人了。”

“贝壳在增加平台经纪人数量的同时优化自有员工，目的是为了稳住规模和市场份额，不得不依赖平台扩张。”资深地产研究者奚春山说。

目前新一轮人员优化进展如何？如何避免裁员对士气和公司文化的冲击？“降本增效”的同时，如何确保核心创新能力与服务质量不下降？大象财富记者就相关问题联系了贝壳方面，截至发稿尚未得到回复。

内外交困？利润下滑、自营项目遇冷、被多部门联合约谈……

数据显示，贝壳2025年三季度报中，公司实现净收入231亿元，同比仅增加2.1%，净利润7.47亿元，同比减少36.1%。经调整净利润为12.86亿元，同比减少27.8%。

一面是营收基本没变，一面是净利润大幅下跌。贝壳对第三季度收入增速放缓给出的分析是，新房及存量房业务净收入减少抵消了房屋租赁服务净收入。链家品牌2025年第三季度交易额为360亿元，同比降幅达19.2%。

另外，链家门店数量第三季度也出现减少。贝壳表示，由于链家门店数量减少，公司7-9月的门店成本出现下降，同比减少5.8%至6.63亿元。不过贝壳并未透露链家门店数量减少的具体情况。

好消息是，三季度报显示，截至季度末，公司持有的现金、现金等价物、受限资金和短期投资结余为557亿元，显示公司资金储备依然雄厚。

2025年11月15日，贝壳旗下贝好家在成都打造的高端住宅项目“金融城·贝宸S1”亮相。

这是贝壳首个自操盘项目，单价6.5万，然而开盘后仅成交20余套，开盘近一个月去化率不足25%。

(成都金融城贝宸s1“空中四重院”)

贝壳对贝宸S1可谓倾尽全力，在成都市备受关注。贝壳集团二号人物，副董事长、贝好家CEO徐万刚亲自坐镇，还特意试水了贝壳C2M模式。

什么是“C2M”？

传统的开发商拿地、建房，然后通过营销渠道寻找客户，中间存在大量信息不对称和营销浪费。

C2M模式，是消费者直连工厂的生产模式，通过强大的线上平台和数据能力，实现更精准、更高效的供需匹配和产品开发。

贝好家凭借区域内新房、二手房、客源等多维度数据优势，进行精准拿地、预判开盘价、洞察客户核心需求。

然而，“高科技地产公司”的打法，却没结出预想的果子。

对此，有地产业人士表示，“数据不是错的，但分析数据得到的结果不一定是对的。”

雪上加霜的是，2025年开始，真正的“庄家”悄然下场。

四川农信、广东农信、辽宁农信、贵州农信……全国多地农信系统及银行机构纷纷启动房产直售模式。

还有兰州农商行、四川农信社、吉林银行等多家银行，借助京东、阿里资产等平台，将一大批“以物抵债”所得房产直接挂牌出售，绕开司法拍卖、中介环节，直接面向市场并支持过户。堪称房产市场的“一手货源”，打破了原有的房产交易逻辑。

银行下场卖房，触及的不仅是法拍房律师的利益，更是动了贝壳等房产中介的蛋糕。

奚春山援引相关数据称，银行直售房的成交周期已压缩至30天以内，较中介二手房交易平均缩短45天，而价格更是低10%-15%。最狠的甚至打到5.5折！

“这种'高性价比+高效率'的组合，无疑会分流中介的核心客户。”奚春山称，

与此同时，作为行业平台里的“老大哥”，贝壳面临的监管压力也骤然增加，其运营合规成本与法律风险随之上升。

2025年12月，北京市住建委等多部门联合约谈贝壳等多家互联网平台，要求整治房地产领域网络乱象。

根据相关报道，在监管部门督导下，各平台累计自查清理违法违规信息1.7万余条，处置违规账号、直播间2300多个。

中国商业经济学会副会长宋向清认为，房地产行业下行背景下，贝壳陷入增量不增利的经营困局，传统中介业务遭遇多重冲击。尽管2025年Q3家装、租赁等非房业务成为增长亮点，收入占比提升至45%，一定程度对冲了传统业务压力，但净利润同比大幅下滑的态势仍未扭转。

“贝壳当前的调整，是行业变局下的被动‘过冬’，也是从规模扩张向效率驱动的转型尝试。”宋向清说。

“付费上班”风波，经纪人自掏腰包考试？

伴随着裁员热议，贝壳还陷入另一种争议：被指“薅经纪人早餐钱当考务费”、“自带干粮上班的500强”。

贝壳找房主办的新经纪品牌“搏学大考”，也被誉为“经纪人高考”。仅郑州2024年报名人数就达1万余人。

有媒体称贝壳内部强推“搏学大考”，员工为保饭碗自掏腰包参加。

有经纪人质疑，“公司内部强制要求的考试，费用却让我们员工自己掏，这合理吗？”

据了解，“博学大考”各地收费标准各不相同。福州、镇江、成都、深圳、南京等地收费70元/人，约等于普通员工一周的早餐费！上海、西安、杭州等地收费45元/人，而北京地区仅需0.01元，近乎免费。

郑州一家链家门店的工作人员告诉大象财富记者，她了解到的搏学大考不是每个经纪人都必须参加，不想考的也可以不考。但是，如果刚开始开店，有新的经纪人进店，需要店东给每个人掏五百元培训费，参加三天两晚的培训，只有培训以后才能录进贝壳系统里。

此外，贝壳高管的高年薪也被吐槽。有网友戏称，“老板七个亿，高管千万计，员工贝壳币。”

(有网友在网上发帖吐槽贝壳)

根据过往年报，从2021年到2023年，贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东的薪酬从847.8万元飙升至7.13亿元，联合创始人兼执行董事单一刚同期薪酬也从685.3万元涨至5.29亿元。

2024年虽有所回落，但二人年薪依然分别高达约4亿元和3亿元。

与之对应的是，基层员工得到的激励主要是价值有限的“贝壳币”。

贝壳币是贝壳内部的一种虚拟积分或激励工具，经纪人通过录入房源信息、拍摄VR房源、带客户看房、达成交易等获得贝壳币，只能在公司内部商城兑换实物奖品，购买平台上的某些优先展示位、广告，而不能在外部市场交易。

有链家员工家属表示，链家内部有“借薪制”，没有底薪的经纪人可以发一个保障薪，但是开单之后要从提成中扣除，是要把这个钱还给公司的。

不久前，一则杭州贝壳站的内部激励公告在业内炸开了锅：内部评分超过8分的房源，如果经纪人能说服业主把报价降价至少5%，就奖励30个贝壳币。“鼓励议价”的激励政策结合“优质房源”标签，立刻引发大量吐槽。

总部连夜叫停并重罚高管。

2026年1月，贝壳找房正式在全平台启动“三必做六禁止”自律行动，重申“中性市场观”，并于1月16日推出平台员工及经纪人自愿签署承诺书活动，推动房产经纪服务回归专业与诚信本质。

据悉，已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署承诺书。

宋向清表示，贝壳当前的困境，是房地产存量时代行业格局重构的必然结果，其转型方向虽清晰，但未来挑战仍不容忽视。公司需重构传统中介业务的核心竞争力，摆脱对信息垄断的依赖，通过AI提效、服务升级(如“真保障”全流程体系)应对银行直售房等新竞争。

同时，要平衡企业降本增效与基层从业者的利益，修复内部团队信心，否则失去经纪人这一核心服务载体，所有的模式创新与技术赋能都将成为空谈。

值得一提的是，贝壳三季度创近两年新高的股票回购、稳健的现金储备，为其转型赢得了时间，但能否抓住行业调整的窗口期完成模式升级，仍是其能否走出寒冬的关键。

大象财富记者︱朱耒刚

主编︱成书丽

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