万科掀起撤场潮

2026年初，以行业标杆“万科物业”从多个住宅项目撤场为标志，物业管理行业看似平静的湖面下，一场酝酿已久的风暴终于显现。这并非万科一家的个别调整，而是整个行业在多重压力下，走向深度分化与价值重构的临界点。其本质，是运行了二十多年的传统“包干制”物业商业模式，在新时代下的难以为继。

风暴的成因：一根压垮骆驼的“复合型”稻草

这次“撤场潮”是多种矛盾长期积累、集中爆发的必然结果。

1. 核心矛盾：不可逆的“剪刀差”

这是最根本的经济动因。近年来，人力成本、能源费用、维修物料价格持续刚性上涨，而物业费的上涨却异常艰难。一方面，许多地方政府为保障民生，出台了带有公益性质的“物业服务费政府指导价”，在一些地区（如湖北鄂州的部分小区），这直接导致物业费被“腰斩”。另一方面，业主因对服务不满而拒缴物业费的现象日益普遍，部分项目收缴率长期低于60%。收入端的封顶甚至下降，与成本端的持续上扬，形成了致命的“剪刀差”，使得许多项目在财务上彻底失去可持续性。

2. 信任崩坏与恶性循环

经济矛盾引发了信任危机。在“包干制”下，物业公司的收支是“黑箱”，业主常质疑“钱花到哪里去了”。当业主因保洁、安保、维修等服务瑕疵感到不满时，最直接的抗争方式就是拒缴物业费。物业公司收入减少后，为维持利润，往往被迫削减人员、降低服务频次与标准，这导致更多业主不满，拒缴面扩大。“服务差→缴费低→服务更差”的死亡螺旋一旦形成，物业公司与业主之间便只剩下相互指责，合作基础荡然无存。

3. 头部企业的战略清醒：主动“断臂”与价值重估

对于万科物业这类市场化、规模化运营的头部企业而言，这次撤场更是一次战略级的主动选择。它们不再将“在管面积”的规模视为唯一KPI，而是开始用严格的财务和风控模型审视每一个项目。那些长期亏损、矛盾尖锐、看不到改善希望的项目，被果断判定为“低效资产”或“负资产”。撤离，是为了止损，并将有限的优质资源（人才、资金、品牌）集中到能够提供优质服务、并获得合理回报的高价值项目上。这标志行业从野蛮的“规模扩张期”进入精耕细作的“价值运营期”。

撤场之后：留下的不止是真空

物业突然撤离，对小区而言不啻为一场灾难。

• 生活秩序的崩塌：垃圾堆积如山、电梯停运、监控失灵、消防设施无人维护，居住环境在短时间内急剧恶化，基本的安全与卫生都成问题。

• 房产价值的隐形杀手：一个失管的小区，其口碑和市场价值会迅速下跌。二手房无人问津或大幅折价，是全体业主最直接的资产损失。

• 业委会与业主的“不可承受之重”：即使业委会挺身而出，临时接管也面临巨大挑战：启动资金短缺、专业管理知识不足、紧急维修无从下手，以及业主群体内部难以达成共识。理想中的“业主自洽”在现实中往往举步维艰。

破局之道：重建规则，走向“透明共生”

要跳出当前的困局，需要各方共同推动一场深刻的变革。

• 重建信任的基石：财务与服务的全面透明化

物业公司必须打破“黑箱”，定期、详尽地向全体业主公示物业服务费收支、公共区域经营收益（如广告、车位）及使用情况。每一分钱的来龙去脉清晰可见，是消除猜忌、建立对话基础的第一步。“酬金制”模式（物业公司按约定比例或固定金额收取服务酬金，小区所有收支归全体业主所有）可能会被更多追求公平和参与感的小区重新审视。

• 服务模式的革新：从“大锅饭”到“个性化菜单”

探索 “基础服务+个性化套餐” 模式。所有业主享受法律规定的保安、保洁、保修等基础服务，同时，对于绿化等级、公共区域美化、专属管家、社区活动等增值服务，可以提供不同档次的“菜单”供业主选择、额外付费。实现 “质价相符、按需购买” ，满足业主的差异化需求。

• 治理结构的升级：从对立到社区共同体

建立由社区党组织、居委会、业委会、物业公司共同参与的联席会议与协同治理机制。将物业管理工作纳入基层社区治理体系，定期沟通，提前化解矛盾。推动形成“共商、共建、共治、共享”的社区治理新格局，让物业管理回归其“公共服务”和“资产管理”的本质。

总而言之，2026年万科物业等企业的撤场潮，是市场发出的最严厉的警告。它宣告了旧模式已走到尽头，并倒逼整个行业与业主共同寻找一条基于透明、信任、优质优价和社区共治的新生之路。这不仅是物业公司的转型，更是中国城市化进程中，数亿业主如何管理自己家园的一次深刻觉醒。