从上地回暖看二手房的局限性

最近上地、清河等地，成交量和成交价出现了一定的变化，对比25年底市场最差的时候，是有些回暖迹象的。

但今天我们讨论的，既不是所谓的“涨”也不是上地的学区本身。

（其实不应该讲“涨”，这是合理价格回归）

而是透过上地市场变化，来说明两个现象：

一是二手房的“三公里现象”；

二是二手房“角斗场原则”。

并且这俩不是独立的，而是相辅相成的。

【二手房的“三公里现象”】

互联网看多了，大家总觉得，全北京买房者，都是像咱们一样，全城视野看房、选房，并且对卖房者而言，也有无数的其他区域的人过来买房。

很遗憾地告诉你，北京二手房市场是一个严重依赖刚需的区域性市场，无论市场有多差，二手房成交量单月过万套，没什么难度。

那这1万人，为啥会在市场很差的时候出手呢？

你可以说是以价换量，但本质就是，“他买到了他父母附近”、“他买到了单位周边”等等。

不像一手房可以铺天盖地宣传，吸引很多远道而来的购房者看房、买房，大部分的二手房买房者，根本不看什么自媒体、什么互联网大V，他就是要买到他熟悉的“三公里之内”。

所以你会发现一个奇特的现象，月成交1万套的时候，所有自媒体房产团队，二手房几乎没有任何成交；1.2万套，勉强有零星成交；上到1.5万套后，互联网这种房产团队，成交量才会大增。

这说明，支撑市场的是区域性刚需，区域性刚需买房多数没有那么复杂研究。

市场差的时候，完全就是区域性买家，就近把房买了；

只有市场活跃起来，跨区域、大范围选房的人才出来。

所以北京二手房的内核，还是“三公里现象”，这是二手房成交的基本盘，你不能指望大范围跨区域买房者，去一个不熟悉的地方买房。

换个视角，比如一个刚需学区家庭，就算他知道上地学区不错，但如果他熟悉的范围是北二环，那他最后大概率还是会选德胜、月坛，或者就近的和平里，充其量顺便看看万柳，他几乎不会接受上地，反之同理。

我说这个，是想告诉大家，对于每个板块的基本盘，没那么容易动摇，特别是头部学区，北京的确是上学的人越来越少了，但不是没了，当一个区域的房价，特别是刚需性头部学区房，价格降到一定程度且上学通路反而越来越好的情况下，它会自然回到应有的价格上的。

当然这种局限性，它是双刃剑，市场差的时候，会深度恐慌砸盘，当出现转折的时候，它甚至会不合理溢价。

（这里还要补充说明下：“三公里现象”要结合总价范围和购房目的，否则会一味追求板块而错配，这更可怕，下面会讲。）

【二手房的“角斗场原则”】

1.预算固定

二手房不同于一手房，预算非常固定，看房过程中变化极小。

一手房看着看着就容易变化甚至冲动，所以价格往往变化不小；

二手房基本就是铆着某个价格，很少出现变化。

比如前段时间，上地补跌的时候，有人认为柳浪家园这种回迁房，或海淀北部某些新房对上地造成了巨大的影响，我一直对这种观点保持审慎的态度。

我认为，300万和300万竞争，500万和500万竞争，300万和500万根本不在 一个角斗场里，说不着的事。

2.目标明确

特别是学区，1就是1，1.1就是1.1，1和1.1差距很大，选1.1的人了，不太容易妥协选1。

还是上地的例子，柳浪家园、裕和嘉园这些回迁房会不会对上地造成影响？

我认为是否定的。

上地东里、马连洼北路一号是正统上地实验学区，这是1.1；而回迁这边是上地学片，这是1。别看细微差别，但是对刚需家长来说，意义非凡。

往好了说，这俩的区别也至少是1.1和1的区别。

买1的人没准发现上地实验这边价格降得足够香了，稍微够一够1.1，而买1.1的人，是不会妥协选1的。

1和1.1，是两个单独的、边界清晰的角斗场。

学片内各种1的回迁房，不会对上地东西里、马北1号这种1.1构成结构性的影响，上地之前猛跌一阵，是因为更早之前跌得少，它属于是补跌。

{上地学区，24年二季度对比23年一季度平均只跌了6%，后面25年的补跌，那是必然会发生的}

当然上地只是拿出来举例，如果你能掌握到这里的精髓，就再也不会被某些降智言论影响的，动不动就“谁谁谁又背刺哪哪哪了”，这都是为了卖几套不好卖的新房博主，故意给你虚构成在同一个角斗场里，这当然是不对的。

3.例外：跳出角斗场。

想要跳出角斗场，必须要满足两点：

一是足够稀缺，二是足够适配。

①足够稀缺，就是要“高处不胜寒”。

也就是说，在它自己的维度里，几乎不可以有对手盘。

比如：圆明天颂。

在北京过去3年普跌30%—35%的情况下，它交房后，很反市场地，对比开盘价还涨了很多（对比开盘时价格，也是一样的情况）。

就算树村安澜北京在卖一手房，也不会构成对圆明天颂的威胁，根本就不是一个产品。

安澜北京根本对其没有任何伤害，甚至我认为，等安澜北京满5年后，二手房均价，圆明天颂单价依然吊打安澜北京。

未来二手市场，竞争的是足够稀缺，7年后的圆明天颂依然稀缺，而7年后的安澜北京，也就是泯然众豪宅矣。

②足够适配，就是要成为“huǐr”。

很多人都读成“会儿”，就是过年时你们打麻将的那张“会儿牌”。

“huǐr”并不一定是六边形战士，但它务必是房产里的“经济适用男”（区别于经济适用房，别误解哦）。

回龙观的融泽家园、金域华府就是这种东西。

你让我住，坦率讲，刚来北京的时候，那就是我的白月光，但现在毕竟不是当年，现在我大概率不想住。

但现在看无论对于刚需、小刚改、上车、甚至积分落户，找一个带电梯、总价300万左右、有地铁、房龄在20年附近甚至以内，但凡是通勤1小时内的家庭，要不要顺便看看这几个小次新？

要的，甚至有的人接受1小时多一点都行。

因为低总价，就意味着可以妥协。

而往往低总价，面对的最大难题不是极高品质，而是通勤时间，他们当然知道300万可以在北六环附近买到新房，但他们实在通勤折腾不起。

（但这种妥协，又不是老破小的那种妥协，购房者是有一定要求的）

当然了，我只是举例，北京这种“huǐr”，肯定还有其他。

【结语】

结合三公里现象和角斗场原则，可以让我们更清醒地看待市场，你可以把北京刚需看作一棵大树，它的根部已经扎得足够深，大风来时，树叶会掉，甚至风更大的时候，根部也会跟着晃一晃。

总有人想“掀桌子”，想把它不认可的大树连根拔起，这是不成熟的，更是不客观的，房产初学者往往会犯这样的常识性错误，慢慢地，随着买房中吃的亏越来越多，你就妥协了……

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